나타났다.투기과열지구는 서울 전역 및 경기 과천·하남시 등 수도권 지역에 몰려 있으며 지방에서는 세종특별자치시와 대구 수성구만 지정돼 있다. 이들 지역의 아파트값 상승률은 여전히 가파른 상황이다.17일 한국감정원에 따르면 투기과열지구인 대구 수성구의 아파트 평균 매매가는 8·2대책이 발표된 2017년 8월 기준

전국분양정보

3억6974만원에서 올 2월 5억430만원으로, 36.4% 상승했다. 대구광역시 전체에서 가장 높은 상승률이다. 같은 시기 대구 전체 평균은 2억5851만원에서 3억1117만원으로 16.5% 상승하는 데 그쳐 수성구의 상승률 절반에도 못 미쳤다.경기 성남시 분당구의 경우 2017년 8월

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5억9759만원에서 올 2월 8억4862만원으로, 평균 아파트값이 42.0% 올랐다. 분당구와 인접한 중원구는 같은 시기 34.3%, 광주시는 7.4% 올랐다.마찬가지로 경기 과천시는 43.8%, 하남시는 46.6%, 세종시는 37.7%, 서울시는 38.3% 오르는 등 투기과열지구 모두 각 인접지역보다 월등히 높은 매매가 상승률을 보였다. 같은 시기 전국의 아파트값 평균 상승률은 21.0%였열지구의 규제는 엄격하다. 조정대상지역에 적용되는 전매제한 등 규제에다

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▲LTV·DTI 40% 적용 ▲9억원 초과 주택 특별공급 폐지 ▲민영주택 일반공급 가점제 적용 확대(전용면적 85㎡ 이하 주택은 100%, 85㎡ 이상 주택은 50%) 등이 추가됐다.아울러 지난해 12월부터 시행된 부동산 거래신고 관련법 시행규칙에 의해 규제가 더 강화됐다. 투기과열지구에 위치한 3억원 이상의 집을 구입하면증여, 상속금액은 물론 주택담보대출 여부 등 자금조달계획을 상세히 밝혀야 한다. 부모에게 거액의 돈을 지원 받아 집을 매입한 후 제대로 신고하지 않고 세금을 탈루하는 불법행위를 차단하기 위해서다.이 같은 규제에도 투기과열지구가 꾸준히 인기를 끄는 요인으로는 편리한 교통망과 우수한 인프라 등이 손꼽힌다. 수도권의 투기과열지구는 강남 접근성이 뛰어난 만큼 강남을 대체할 신흥 주거지로 부상했으며, 대구 수성구의 경우 전국적으로 이름난 명문학군 및 학원가가 인기에 한 몫 한 것으로 풀이된다. 세종시는 인구가 지속적으로 유입된데다 신도심인 행복도시 인근의 토지 개발 등 호재가 이어지고 있다.업계 관계자는 “규제 강화로 해당 지역의 부동산 시장이 크게 침체될 것이라고 보는 시각이 대부분이었으나 대책 발표 후에도 상승률은 가팔랐던 것으로 보인다”며 “투기과열지구의 입지적 장점이 큰 만큼 장기적인 관점에서 ‘내 집 마련’을 생각하는 수요자라면

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해당 지역 내 유입을 포기할 수 없을 것”이라고 말했다.투기과열지구에서 분양을 앞둔 신규 단지들이 있어 이 같은 인기가 이어질지 관심을 모으고 있다.대우건설은 3월 대구광역시 수성구 두산동 81-2번지 일원에 주거복합단지 ‘수성 레이크 푸르지오’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 49층, 아파트 2개동, 주거형 오피스텔 1개동 등 총 500가구 규모로 조성된다. 이 중 아파트는 ▲전용 84㎡ 246가구 ▲전용 109㎡ 82가구 ▲펜트하우스 4가구로 총 332가구, 주거형 오피스텔은 ▲전용 84㎡ 168실 규모다. 대구 지하철 3호선 황금역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 단지로 동대구로, 수성로 등이 가까이 있어 대구 도심으로 이동하기 수월하다. 여기에 KTX 동대구역, 동대구복합환승센터도 차로 10분대로 이동이 가능하다. 단지로부터 도보권역에 들안길초, 황금초, 덕화중, 황금중, 대구과학고 등이 위치하고 있는 등 우수한 학군을 자랑한다.효성중공업과 진흥기업은 3월 서울 동대문구 용두동 일대에서

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‘청량리역 해링턴 플레이스’를 분양한다. 최고 40층 높이의 초고층 주거복합단지로 지어지며 아파트는 전용면적 59~150㎡ 총 220가구, 전용 29~52㎡ 34실 규모로 조성된다. 단지 도보권에 롯데백화점과 롯데마트, 홈플러스 등이 있고 경동시장, 청량리 전통시장 등 생활 인프라도 풍부하다.㈜신영의 계열사인 ㈜대농은 3월 경기도 성남시 분당구 수내동 1-1번지에 ‘분당 지웰 푸르지오’를 분양한다. 지하 3층~지상 28층, 2개동, 166가구 규모로 조성되며 전용면적은 84~119㎡다. 각 동별 지상 1층~2층은 판매·근린생활시설, 5층~7층은 업무시설, 8층~28층은 공동주택으로 각각 조성된다. 단지 주변에 탄천 및 분당천이 흘러 수변 조망과 녹지 조망을 모두 갖춘 단지다.GS건설은 오는 4월 경기 과천시 별양동 과천주공6단지를 재건축한 ‘과천 프레스티지자이’를 분양할 계획이다. 지하 3층~지상 최고 35층, 27개동,

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전용면적 59~135㎡ 총 2145가구 규모로 중 886가구가 일반 분양된다. 지하철 4호선 정부과천청사역, 과천역과 인접한 역세권 단지로, 청계초·문원중·과천고교 등 학교와 가깝다. 또 중앙공원과 문원체육공원 등 녹지시설과도 인접해 있으며 은행, 주민센터 등 편의시설도 주변에 자리해 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있다.(서울=뉴스1) 김종윤 기자 = "여기서 70대는 청년이에요. 80대도 많아요. 경제 활동이 없는 게 문제죠. 세금만 많이 내야 하니 팔아야 하나 고민하는 분위기가 있어요." (반포주공1단지 인근 공인중개업소 대표)◇ 보유세 50% 가까이 상승…현금 없는 노령층 '부담'정부는 지난 14일 2019년도 전국 공동주택 예정 공시가를 발표했다. 공시가 현실화율에 중점을 두면서 강남4구(서초·강남·송파·강동) 공시가를 15.42% 올렸다. 보유세 부담도 덩달아 늘어 경제활동이 없는 노년층 집주인들의 불안이 커지고 있다.일부 단지 보유세는 세 부담 상한선(지난해의 150%) 가까이 치솟는다. 최근 집값이 많이 오른 단지 공시가격 변동률은 30%에 육박했다. 우병탁 신행은행 세무팀장이 분석한 자료(만 59세 이상·1주택자 5년 미만 보유 가정)를 보면, 서울 서초구 반포자이(전용면적 132㎡)

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집주인의 보유세는 지난해 659만원에서 955만원으로 44.8% 오른다. 강남구 강남 더샵포레스트 전용면적 214㎡ 소유자가 부담하는 보유세는 1298만원으로 전년(894만원) 대비 45.27% 늘어난다.개포동 한 공인중개업소 대표는 "강남권은 고소득자가 거주하는 곳으로 1주택자는 당장 세금 몇백만원에 집을 내놓지는 않을 것"이라면서도 "30년 이상 한곳에 거주하며 경제활동이 없는 집주인은 현금 마련이 어려울 수 있다"고 말했다.60대 이상 거주자가 많은 것으로 알려진 반포동 재건축 단지에선 볼멘소리가 가득했다. 반포주공 1단지 전용면적 106㎡(3층)의 올해 공시 예정가는 25억2000만원으로 지난해(19억6800만원)보다 5억원 이상 올랐다지에선 이미 공시가격이 많이 오를 것으로 예상은 했지만, 정부 발표를 보면서 놀랐고 했다.

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한 중개업소 대표는 "70대 집주인이 보유세와 양도세를 제외한 실익에 대해 문의했다"며 "기존 2∼3년 안에 처분할 생각이 빨라질 수 있다는 생각도 들었다"고 전했다.◇ 비강남권 서민들 부담 커져…정비사업 예정 집주인은 '환영'앞으로 다주택자는 보유세와 양도세 중과로 버틸 힘이 없다는 게 중론이다. 여기에 1주택자까지 매물을 내놓는다면 집값이 더 내릴 수 있다. 압구정동 한 공인중개업소 대표는 "투기지역에 집을 몇 채 소유한 사람은 시세가 오른 집을 처분해도 손에 쥐는 이익이 없다"며 "임대사업자 등록과 매도를 두고 고민할 것"이라고 했다.비강남권 역시 마찬가지다. 절대적인 인상 폭은 크지 않지만, 세금 부담은 있다는 반응이다. 도봉구 창동에 있는 전용면적 84㎡ A 아파트 공시가는 올해 4억2000만원이다.

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보유세는 약 80만원에서 89만원으로 오른다. 인근 공인중개업소 대표는 "서민들은 10만∼20만원 높아진 금액에도 부담을 느낀다"며 "투자 목적이 아닌 단순 실수요자에게선 불만이 나올 수 있다"고 말했다.공시가격 상승이 반갑다는 의견도 있다. 정비사업 추진 지역에서 공시가격이 오르면 지분가치 상승으로 이어질 수 있다. 서울에선 정비사업 영향이 컸던 용산구(17.98%)가 가장 많이 올랐다.한남동 한 공인중개업소 대표는 "공시가격 인상으로 100만∼200만원의 세금을 더 낼 수는 있다"며 "길게 보면 수천만원 가치 상승을 기대해 쉽게 매물을 내놓지는 않을 것"이라고 했다.혜지역 집값 상승 기대… 목적에 따라 접근시기 달리 해야지하철은 부동산 가격 흥행의 필수 요소다. 각 지역을 연결해 교통난을 해결할 뿐만 아니라 인구

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흡수 효과도 뛰어나다. 인구가 늘면 상권이 발달하고 상권이 발달하면 전체 부동산시장에 호재로 작용한다. 그만큼 지하철이 유발하는 효과는 뚜렷하다. 첫 삽을 뜨고 개통 뒤 운행에 이르기까지 끊임없이 시장이 주목하는 지하철 효과는 어디까지일까.◆언제나 인기 만점 ‘역세권’주택시장에서 역세권 여부는 집값을 좌우하는 주요 요소로 꼽힌다. 역세권 단지는 주변의 상권 발달로 주거 편의성이 우수하고 불황기에도 환금성이 강해 수요자 선호도가 일과

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삶의 균형을 중시하는 ‘워라밸’ 열풍이 불며 빠르고 편리하게 출퇴근이 가능한 역세권 단지 인기는 더 높아지는 추세다.실제로 지하철 효과를 등에 업은 역세권 단지는 정부의 잇따른 부동산 규제로 시장 불확실성이 커진 상황에서도 수요가 여전했다.금융결제원에 따르면 지난해 분양한 아파트(공공, 임대제외) 중 수도권 청약경쟁률 상위 9곳이 역세권 아파트다. 주요단지를 살펴보면 1위는 동탄역 유림 노르웨이 숲으로 총 206가구 모집에 3만8029건이 접수돼 184.61대1을 기록했으며 동탄역 금성백조예미지 3차는 106대1로 청약경쟁률 2위를 차지했다. 두 단지 모두 인근에 수서발고속철도(SRT)와 수도권 광역급행철도(GTX·예정), 인덕원선(예정) 등이 지나는 동탄역 복합환승센터가 위치한다.3위는 미사역 파라곤으로 지하철 5호선 연장역인 미사역이 지어질 예정이다. 7위를 차지한 의왕더샵캐슬은 현재 역세권 단지는 아니지만 인덕원-동탄 복선전철이 계획돼 앞으로 역세권 단지로 거듭날 전망이다◆‘착공·개통’,

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뭐가 좋지?지하철은 집값 상승 호재다. 2016년 개통된 신분당선 연장선(정자-광교) 광교중앙역 앞에 있는 ‘광교자연앤힐스테이트(2012년 2월 입주)’는 착공 이후 지역 시세가 급등했다. 국토교통부 실거래가 자료를 살펴보면 광교중앙역이 첫 삽을 뜬 2011년 2월 이 아파트 전용면적 84.68㎡의 분양권은 4억3470만원에 거래됐다. 이는 가(3억8769만원)보다 약 4700만원 웃돈이 붙은 값이다. 지하철이 개통된 2016년 1월 이후에는 6억8000만원에 거래돼 착공 이후보다 약 2억5000만원 올라 높은 가격 상승률을 보였다. 청약시장에서도 인기다. 지하철 5호선 연장 덕풍역(2021년 예정) 호재를 받는 현안1지구에 지난 1월 공급된 ‘하남 힐즈파크 푸르지오’는 285가구 모집에 9765명이 몰리며 평균 34대1의 경쟁률로 1순위 청약을 마친 뒤 단 기간에 모두 주인을 찾았다. 통상 지하철은 예비타당성 조사를 통과해도 실제 착공 뒤 개통까지는 평균 13~15년이 걸리는 것으로 알려졌다. 그렇다면 내 집 마련과 투자를 고려하면 착공 시기를 봐야 할까, 개통 시점을 노려야 할까.이남수 신한 PWM 도곡센터 PB팀장은 “착공 뒤 개통까지 변수가 많아 보통 2~3년이 더 추가되는 경우가 많다. 그래서 착공 때 많이 올랐던 게 중간에 흐름이 좀 끊기면서 가격이 주춤하다”며 “장기 보유 목적이라면

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개통보다는 착공시점을 노리는 것이 유리하고 장기 보유가 아니면 개통시점의 갖춰진 편의성을 누리면 된다”고 분석했다. 서울 재건축 아파트값 하락폭이 커졌다. 투자 심리 위축으로 거래가 끊기다시피 한 상황에서 공시 가격 인상과 서울시의 '도시·건축 혁신안' 발표 등이 악재로 받아들여지는 분위기다. 도시·건축 혁신안으로 민간정비사업에 공공개입이 확대돼 사업 추진에 제동이 걸릴 것이라는 우려가 번지면서 주로 초기 단계 재건축 단지를 중심으로 가격이 추가 조정됐다.일반 아파트 시장은 입주 쏠림 지역 중심으로 매물이 소진되는 시간이 길어지면서 내림세가 커졌다. 수요자들이 주택 구입보다는 전세 위주로 움직이면서 전셋값 하락폭은 다소 줄었다.15일 부동산114에 따르면 이번주 서울 아파트 매매가격 변동률은 -0.08%로 한 주전(-0.04%)보다 하락폭이 확대됐다. 재건축 아파트가 0.22% 떨어지면서 낙폭을 키웠다. 반면 시(-0.04%)와 경기·인천(-0.01%)은 전 주에 비해 하락폭이 줄었다.

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전세가격은 서울이 0.02% 떨어지는데 그쳤고 신도시와 경기·인천도 각각 -0.07%, -0.05%의 변동률을 기록하면서 지난주 대비 일제히 하락폭이 축소됐다.서울은 송파(-0.34%), 강동(-0.23%), 도봉(-0.12%), 강남(-0.11%), 강서(-0.10%), 양천(-0.05%) 순으로 매매가격이 하락했다. 송파는 초기 재건축 단지인 신천동 장미1차가 4500만~1억원 가량 하락했고 잠실동 주공5단지도 250만~2000만원 더 빠졌다. 강동은 매수문의가 끊기면서 명일동 삼익그린2차가 1000만~5000만원 하락했다. 고덕동 고덕래미안힐스테이트도 소형 면적대 위주로 1000만~2000

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만원 내렸다. 도봉은 급매물만 간혹 거래되는 가운데 창동 일대 동아, 주공3단지 등이 500만~1000만원 떨어졌다. 강남은 지난해 11월부터 입주에 들어간 일원동 래미안루체하임의 매물이 일시에 나오면서 면적별로 5000만원씩 하락했다. 대치동 개포우성1차의 경우 1억원 이상 급락했다. 신규 입주단지로 수요가 분산되면서 노후 아파트의 매수세가 더욱 위축됐기 때문이다.신도시는 동탄(-0.15%), 광교(-0.12%), 평촌(-0.07%), 분당(-0.02%) 등이 내림세를 나타냈다. 동탄은 매물이 쌓이면서 청계동 시범우남퍼스트빌, 반송동 시범한빛금호어울림 등이 500만~1500만원 떨어졌다. 광교 역시 거래 실종 상태가 지속되면서 원천동

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광교호반베르디움(A18)이 1000만원 하락했다.경기·인천은 의왕(-0.12%), 안성(-0.06%), 오산(-0.05%), 고양(-0.04%), 광명(-0.04%) 등이 하락했다. 의왕은 백운밸리 입주 여파로 기존 아파트 급매물이 나오고 있다. 내손동 의왕내손e편한세상이 이번주 면적대별로 500만원씩 하향 조정됐다. 안성은 공도지구어울림1단지가 500만원 떨어졌다. 오산은 지역 내 신규 입주가 많은 데다 인근 동탄의 입주 영향까지 받으면서 약세를 보이고 있다. 궐동 우남퍼스트빌이 500만~1000만원 하락했다. 반면 군포(0.05%), 구리(0.05%) 등은 소폭 오름세를 보였다. 구리는 교문동 한성 아파트가 1000만~1500만원 올랐다. 교문동 일대는 실수요 위주로 거래가 이뤄지고 있으나 나오는 매물이 적어 오름세를 나타냈다.전세의 경우 서울은 강동(-0.18%), 강서(-0.15%), 마포(-0.12%), 영등포(-0.12%) 등의 순으로 내림세를 나타냈다. 강동은 지난해 11월 말 이후 15주 연속 내림세를 이어갔다. 명일동 삼익그린2차가

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거래부진으로 매매뿐 아니라 전세가격도 500만~4500만원 떨어졌다. 강서는 화곡동 우장산IPARK, e편한세상이 1000만~1500만원 내렸고 마곡동 마곡13단지힐스테이트마스터 전셋값은 2000만원 떨어졌다. 한편 송파(0.16%)는 전주에 이어 전셋값이 오름세를 이어갔다. 미성·크로바, 진주아파트 재건축 이주 영향으로 전세 수요가 증가하면서 신천동 잠실파크리오 전셋값이 500만~1500만원 더 올랐다.신도시는 위례(-0.22%), 평촌(-0.20%), 동탄(-0.13%), 일산(-0.13%) 등이 하락했다. 위례는 장지동 위례신도시송파푸르지오 전세금이 면적별로 2500만~3500만원씩 떨어졌다. 평촌은 평촌동 향촌롯데, 초원성원 전세가격이 1000만~2000만원 하락했다.경기·인천은 의왕(-0.66%), 안양(-0.21%), 군포(-0.20%), 화성(-0.19%), 구리(-0.13%) 등의 하락폭이 컸다. 특히 의왕은 올 들어 가장 큰 낙폭을 나타냈다. 장안지구, 백운밸리 등지에 신규 아파트가 대거 들어서면서 내손동 포일자이, 의왕내손e편한세상를 비롯해 청계동 휴먼시아청계마을4단지 등의 전세금이 500만~2500만원씩 일제히 내렸다. 안양은 안양동 래미안안양메가트리아 전세금이 1000만원 하락했다. 매물이 나오면 거래가 더디게

힐스테이트 수지구청역

이뤄지는 상황이다.2019년도 공동주택 공시 예정 가격이 공개되면서 주택시장 향방에 관심이 쏠리고 있다. 공동주택 공시가격이 지난해 인상률과 비슷한 수준으로 결정되면서 시장이 느끼는 충격파는 다소 완화될 것으로 보인다. 그러나 '보유'와 '매각'의 기로에 선 다주택자나 투자 목적으로 집을 여러 채 보유한 갭 투자자들의 셉범은 복잡해질 수 밖에 없다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "전셋값 하락에다 보유세 부담까지 커지면서 주택 처분이 늘어날 가능성이 있다"며 "주로 갭투자 수요가 몰렸던 곳이나 입주 물량 공급과잉으로 고전하고 있는 곳 등 위축지역의 집값 하방 압력이 가중될 것"이라고 전망했다. 조세 부담의 기회비용을

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감안할 때 인기지역이 아니거나 보유가치가 높지 않은 주택의 매도가 먼저 이뤄질 것이다 보니 시장 양극화가 더욱 심화될 가능성이 크다는 분석이다.14일 올해 공동주택 공시가격 발표에 상당수 부동산 전문가들은 주택 매수 심리 위축으로 '거래 절벽'이 심화하고, 중산층 가구의 세 부담 가중으로 시장 침체가 더 심해질 것으로 예상했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부 규제에 따른 매수 심리 위축, 집값 하락 분위기에 보유세 부담이 더해지면서 주택 거래 시장이 더욱 얼어붙을 것"이라고 했다.고가 주택 보유자나 다주택자가 집을 처분하기 어려운 상황이어서 당분간 주택 시장은 관망세가 짙어질 전망이다. 이남수 신한은행 부동산투자자문센터장은 "서울 아파트 공시가격이 대폭 오르는 것은 충분히 예상했던 결과"라며

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"보유세 부담이 증가하겠지만, 양도세 부담이 만만치 않기에 시장에 급매물이 쏟아져 집값이 급락할 가능성은 작다"고 말했다. 그는 "정부 공시가격 현실화 조치로 다주택자들은 집을 계속 보유하기도, 팔아치우기도 어려운 상황"이라며 "세금 부담을 덜기 위해 매도보다는 증여를 고민하는 분위기"라고 덧붙였다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "고가 1주택 보유자는 부부 공동 명의로 세금 부담을 분산하는 방법을 택할 수 있다"고 말했다.심교언 건국대 교수는 "전세금을 끼고 집을 사들인 갭 투자자 일부가 전세금 하락을 견디지 못해 매물을 던질 가능성이 있지만, 거래 절벽 현상은 해소되기를 기대하긴 어렵다"며 "선진국에 비해 낮은 보유세를 올리는 정부 취지는 공감하지만 거래세 인하가 동반돼야 시장이 정상화될 수 있을 것"이라고 말했다.전반적인 부동산 침체 국면 속에서 ‘북위례’발(發) 훈풍이

힐스에비뉴 삼송역 스칸센

불고 있다. 올해 초 위례포레자이 아파트의 1순위 청약이 평균 130.3대 1을 기록하며 화제를 모은 가운데 이번엔 북위례 지역에서 4700여가구가 청약에 나선다. 이는 올해 수도권 분양시장 성패를 가늠할 수 있는 대형 공급물량이다. 이 지역은 서울 송파와 경기 하남으로 나뉘어 있어 구역별로 일반 청약물량이나 분양가가 다르게 구성됐다. 가격상으로는 하남이 유리하지만, 생활 편리성이나 교통 접근성은 송파가 유리하다는 평이다. 수요자들이 자신의 상황에 맞게 청약 전략을 잘 짜야 한다는 지적이다.14일 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 올해 위례신도시 북위례 지역에서 공급되는 물량은 총 4곳으로 4733가구다. 5개 건설사가 분양에 나선다. 행정구역상 송파구에서 3곳 1883가구가, 하남권에서는 4곳 2850가구가 공급될 예정이다.입지 등에서 호평가를 받고 있는 위례신도시에는 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. A 공인중개업소 관계자는 통화에서 “지난해보다 줄어들기는 했지만 이 지역이

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신도시이기도 해서 분양 문의는 꾸준하게 들어오고 있다”고 전했다.하남에서는 현대엔지니어링이 이달 말 하남시 내 위례신도시 A3-4a블록에서 ‘힐스테이트 북위례’를 공급한다. 전용면적 92~102㎡ 총 1078가구다. 위례신도시 B 공인중개업소 관계자는 “힐스테이트 분양일정이 임박하다 보니 ‘힐스테이트’를 물어보는 사람이 꽤 있다”고 말했다. 이어 4월에는 우미건설이 A3-4b블록에서 ‘위례신도시 우미린 1차’를 분양한다. 전용면적 102~144㎡ 총 875가구다. 우미건설은 10월에는 A3-2블록에서 ‘위례신도시 우미린 2차’(전용면적 99~112㎡) 422가구를 공급한다. 중흥건설은 9월에 A3-10블록에서 ‘위례 중흥 S-클래스’(전용면적 101~210㎡)

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475가구를 분양한다.송파권에서 가장 먼저 분양에 나서는 건설사는 계룡건설이다. 계룡건설은 이달 말에서 다음 달 초 사이에 위례신도시 A1-6블록에 ‘북위례 계룡 리슈빌’ 분양을 진행하기로 했다. 전용면적 105~125㎡ 총 494가구다. 호반건설은 5월에는 A1-2블록에 전용면적 108㎡ ‘호반써밋 송파Ⅰ’ 689가구를, 6월에는 A1-4블록에 전용면적 108~140㎡, ‘호반써밋 송파Ⅱ’ 700가구를 분양한다.서울 송파구와 하남시 분양은 물량이나 예치금액, 분양가 등에서 차이가 난다. 수요자들이 청약 전략을 꼼꼼히 진행해야 하는 이유다. C 공인중개업소 관계자는 “청약 가점이 높은 사람들은 송파에 청약을 넣으려 하지만 하남에서 분양을 먼저 시작하다 보니 고민하는 경우가 종종 있다“고 말했다.서울 송파구에선 청약 물량의

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50%를 서울 1년 이상 거주자에게 우선 배정하도록 하고 나머지는 서울 1년 미만 거주자와 경기·인천 주민에게 돌아간다. 경기 하남에선 시에서 1년 이상 산 사람에게 30%를, 경기도 1년 이상 거주자에게 20%를 배정한다. 나머지 절반은 경기 1년 미만 거주자와 서울, 인천 시민에게 배정한다. 청약 예치금액도 다르다. 서울은 전용면적 85㎡ 이하 300만원, 10

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2㎡ 이하 600만원, 135㎡ 이하 1000만원 등이지만 경기도는 각각 200만원, 300만원, 400만원, 500만원만 예치하면 된다.3월 말 분양예정인 ‘힐스테이트 북위례’ 투시도분양가에서도 차이가 난다. 송파권은 하남권보다 택지비가 비싸다. 3월부터 공공택지에 분양되는 건축비 상한액이 2.25% 오르는 것을 감안하면, 앞으로 송파권에서 나올 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 2000만원대 중반까지 오를 가능성이 크다. 이렇게 되면 분양가가 대부분 9억원을 넘고, 중도금 대출 자체도 어렵게 된다. 하남권 아파트가 상대적으로 분양가 메리트가 높다. 대신 송파권에서는 기존 시설 이용이 편하다.지난 2년간 서울 공동주택(아파트·연립주택·빌라)

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공시가격이 25.8% 급등하면서 보유세 부담이 상한선인 50%까지 늘어나는 공동주택이 속출할 것으로 보인다. 고가 주택에 부과하는 종합부동산세 대상에 새로 편입되는 집도 약 8만 가구 늘어난다. 고액 자산가는 물론, 집 한 채 가진 중산층과 은퇴한 고령층의 세금 부담도 급증할 전망이다.국토교통부는 14일 전국 공동주택 공시가격을 평균 5.3% 올렸다고 발표했다. 작년(5%)과 거의 비슷한 인상률이다. 하지만 서울은 올해만 14.2%가 올랐다. 전년엔 10.2%가 올랐다. 국토부는 "그동안 시세에 비해 공시가격이 낮았던 고가 주택(시세 12억원 이상)은 형평성 개선 차원에서 공시가격 인상 폭을 키웠다"고 설명했다.◇강남 3구, 공시가격 인상률 30% 육박개별 단지별로 살펴보면 공시가격 상승률이 30%에 육박하는 경우도 적지 않다.

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국토부가 시세를 28억2000만원으로 추정한 서울 용산구 한강로2가 용산푸르지오 써밋(전용면적 189㎡)의 공시가격은 지난해 14억9000만원에서 올해 19억2000만원으로 28.9% 뛰었다. 서울 송파구 장지동 위례푸르지오(전용 187㎡·시세 26억9000만원)와 서울 강남구 수서동 강남더샵 포레스트(전용 214㎡·시세 34억9000만원)도 작년보다 공시가격이 각각 25.7%, 24.5% 올랐다.올해부터 종부세를 내게 되는 아파트도 대폭 늘어난다. 1주택자 기준으로 종부세 대상이 되는 공시가격 9억원 이상 주택은 올해 21만9862가구로 작년(14만807가구)에 비해 56% 급증했다. 서초구 등 강남뿐 아니라 성동구, 동작구 등지에서도 이런 사례가

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다수 발견됐다. 서초구 방배동 방배아크로리버(전용 149㎡)는 공시가격이 8억7200만원에서 10억1600만원으로 올라 종부세 대상이 됐다. 성동구 옥수동 옥수래미안리버젠(전용 113㎡), 흑석동 한강센트레빌(전용 114㎡)도 올해 처음으로 공시가격이 9억원을 넘겨 종부세 대상에 포함됐다.◇1년 새 보유세 300만원 늘기도고가 아파트의 공시가격이 집중적으로 오르면서 아파트 소유자의 보유세 부담도 크게 늘어날 전망이다. 보유세는 자산 규모가 클수록 세율이 높아지는 누진 구조이기 때문에 공시가격 인상 폭보다 보유세 증가 폭이 더 크다. 일례로 서울 서초구 반포동 '반포자이' 전용면적 132㎡의 올해 공시가격은 19억9200만원으로 작년(16억원)보다 24.5% 인상됐는데 보유세는 50% 늘어날 전망이다. 우병탁 신한은행 세무사의 모의계산(시뮬레이션)에 따르면 이 아파트 소유자가 1주택자라고 가정할 때, 보유세는 작년 659만원에서 올해 954만원으로 늘어난다.공시가격 9억원 이상 고가 아파트가 아니더라도 공시가격 인상보다 보유세 증가 속도가 빠른 경우는 많다. 성동구 금호동 브라운스톤(84㎡)은 공시가격이 5억2000만원에서 6억2100만원으로 19.4% 오르지만 보유세는 26.1% 오른다. 2년 누적으로 보면 공시가격은 31.6% 오르지만 보유세는 44.2% 늘어난다.◇정부, 평소보다 한 달 일찍 발표… "의견 수렴 위한 것"서울에서는 용산구의 공시지가 상승률이 18%로 가장 많이 올랐다. 재건축·재개발 등 정비사업 기대감으로 시세가 많이 올랐다는 게 국토부 설명이다. 동작구(17.9%)가 2위를 차지했고 마포구(17.3%), 성동구(16.3%)도 높은 인상률을 기록했다. 이들은 아파트 값이 가장 비싼 강남구(15.9%), 서초구(16%)보다 인상 폭이 크다. 경기도 인기 지역의 인상률도 높다. 과천시는 23.4%로 전국 최고를 기록했고, 성남시 분당구(17.8%)도 강남보다 높았다. 양지영 R&C연구소장은 "보유세 부담이 급증하면서 특히 다주택자는 과세 기준일인 6월 1일 이전에 증여하거나 처분하는 방안을 놓고 고민이 깊어질 것"이라고 말했다.

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국토부는 다음 달 4일까지 공동주택 보유자들의 의견을 청취하고 다음 달 30일 최종 공시가격을 확정·공시할 예정이다. 보통 의견 청취가 끝난 후 전국 및 지역별 평균 통계를 발표한다. 하지만 올해는 이례적으로 예상치를 기준으로 통계를 만들어 예년보다 한 달 이상 빨리 공개했다. 이에 대해 국토부 관계자는 "아파트 공시가격에 대한 관심이 워낙 높기 때문에 다양한 의견을 청취하자는 취지에서 내린 결정"이라고 했다.규제 덜해 투자가치 ‘상한가’… 투자수익률은 글쎄·부동산시장 전반에 규제가 가속화 되면서 수익형부동산의 희소성이 점차 커졌다. 특히 상대적으로 규제가 덜한 비규제지역 오피스텔의 가치 상한가다. 틈새 투자처이자 주거상품으로 각광받는 비규제지역 오피스텔의 매력은 어디 있을까. 또 투자하는 데 문제는 없을까.◆매력적인 오피스텔, 너도 나도 주목최근 잇따른 정부규제로 조정대상지역 내 오피스텔 분양권이 소유권 이전 등기 시까지 전매가 금지됐다. 또 300실 이상 오피스텔은 분양 시 인터넷 청약이 의무화됐다.이에 규제의 영향을 받지 않는 지역의 오피스텔로 수요자 및 투자자들의 관심이 점차 옮겨가는 분위기다.오피스텔은 청약통장이 필요 없고 주택법상 주택으로 산정하지 않아 다주택자 선정기준에서 제외돼 담보 및 전세대출 규제를 피할 수 있다.

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대출 역시 주택담보대출비율(LTV)이 40%인 아파트에 비해 더 높은 비율로 받을 수 있다.여기에 1~2인 가구 수가 지속적으로 증가해 수요가 늘자 소형 아파트의 대체 상품으로 떠올랐고 덩달아 투자가치도 높아졌다.청약시장에서도 강세다. 금융결제원 아파트투유에 따르면 최근 2년간(2017년 3월~2019년 3월) 전국에서 분양된 오피스텔 100곳 4만8903실에 총 43만3644건이 접수돼 평균 경쟁률이 8.86대1을 기록했다.◆투자수익률 믿어도 될까이 같은 오피스텔의 인기는 높은 수익을 올리고 싶은 투자자의 마음이 반영된 것으로 해석된다. 초저금리 시대(한국은행 기준금리 1.75%)인 만큼 여유 자금을 금융투자보다 수익형부동산에 투자하는 것이 현명하다는 판단에서다. 여기에 최근 아파트 전셋값이 오피스텔 매매가를 추월한 것도 한 요인이다. 한국감정원에 따르면 지난달 기준 전국 아파트 평균 전셋값은 2억2269만원(전용면적 59㎡ 이하 1억5393만원, 60~85㎡ 2억5371만원, 85㎡ 초과 3억9947만원)으로

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오피스텔 평균 매매가(40㎡ 이하 1억2161만원, 40㎡ 초과 3억634만원) 보다 상대적으로 높다. 이처럼 1~2인가구에게 오피스텔의 초기 비용이 더 낮다. 또 업계에 따르면 지난달 기준 오피스텔 수익률은 전국 평균 5.46%로 여전히 시중은행의 예·적금금리(적금 1년 1.92%, 예금 1.91%)를 2배 이상 웃돌아 투자자에게도 매력적인 투자처로 꼽힌다.다만 우려되는 부분도 있다. 올해 전국 오피스텔 입주 물량이 8만8714실(부동산114 조사 기준)로 2004년(9만567실) 이후 가장 많은 데다 이 같은 추세가 내년에도 이어질 것으로 관측돼서다.윤지해 부동산114 수석연구원은 “주택담보대출 금리는 현재(연 4~5%) 수준에서 추가 상승 가능성까지 열려 있어 임대수익을 노리는 오피스텔의 상품가치 하락도 예상된다”며 “특히 공급량의 증가로

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공실 비중이 덩달아 늘어날 경우 수도권 일부 오피스텔 단지는 연 4% 수준의 임대수익률 확보가 쉽지 않을 것”이라고 비관했다. 이어 "아파트나 주택의 취등록세는 1.1%(전용면적 85㎡, 6억원 이하)지만 오피스텔은 4.6%로 부담이 크다"고 덧붙였다. '일산2차 아이파크' 조감도. ⓒHDC민간임대주택1호리츠위탁관리부동산투자회사봄 분양 성수기가 본격 개장하면서 건설사들의 분양준비도 한창이다. 특히 지난해부터 이어진 정부의 강력한 부동산 규제로 구매 심리가 한껏 위축된 상황에서 수요자들을 선점하기 위한 건설사들의 마케팅 경쟁도 치열하다. 17일 리얼투데이의 집계에 따르면 올 상반기(3~6월) 전국 168곳에서 11만1080가구(임대포함, 오피스텔 제외)가 일반 분양될 계획이다. 이는 지난해 같은 기간 청약

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접수를 받은 일반 가구수(6만5274가구) 대비 170% 증가한 수치다. 특별 공급 물량을 감안해도 물량이 크게 증가한 것을 알 수 있다.올해 분양 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 전망되는 가운데 ‘최대(最大), 최고(最高), 최초(最初)’ 등을 내세워 차별화를 강조한 단지들이 있어 눈길을 끈다. 실제 규모가 크거나, 최고 높이거나, 최초로 공급되는 단지들은 분양 시장에서 인기가 좋았다. 작년 11월 HDC현대산업개발과 롯데건설이 공급한 ‘병점역 아이파크 캐슬’은

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경기도 화성시에서 처음 선보이는 대규모 브랜드 타운이라는 장점을 내세우며, 1순위에서만 1만개가 넘는 청약 통장이 접수됐다. 특히 총 2666가구의 대단지임에도 불구하고 계약 6일 만에 완판을 기록했다.지난해 대전 지역의 첫 번째 공공분양이면서, 갑천지구 첫 분양 단지로 주목받은 ‘갑천3블록 트리풀시티’도 높은 청약 결과로 그 인기를 증명했다. 376가구 일반 공급에 무려 13만5982명이 접수해 1순위 평균 361.65대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다.올 상반기 최대, 최고, 최초 타이틀을 걸고 분양 경쟁에 뛰어든 단지들을 살펴봤다.대림산업은 오는 5월 경기도 성남시에서 총 5320가구 규모의 ‘e편한세상’ 브랜드 타운을 선보인다. 이는 올 상반기 공급 물량 가운데 단일 단지로는 최대 물량이다. 성남 금광1구역 주택재개발정비사업으로 진행되는 이 단지는 지하 7층~지상 29층, 총 5320가구 규모로 지어지며, 모두 전용면적 85㎡ 이하 중소형으로 구성된다. 이 중 일반 분양 물량은 2319가구다.롯데건설은

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이달 강북권 최고 높이를 자랑하는 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’를 분양할 예정이다. 청량리 제4구역을 재개발하는 이 단지는 지하 7층~지상 65층, 4개 동, 전용면적 84~117㎡ 총 1425가구로 조성되며, 이 중 전용면적 84~102㎡ 1263가구가 일반에 분양된다. 아파트 외에도 호텔과 업무시설, 오피스텔, 대형쇼핑몰 등이 함께 조성돼 강북권 최고 높이의 주상복합으로 지어질 예정이다.분양가 상한제가 적용되는 공공택지 ‘양원지구’에서는 이달 중 첫 분양 물량이 나온다. 금강주택은 이달 서울양원지구 C2블록에서 ‘신내역 금강펜테리움 센트럴파크’를 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 2층~지상 25층, 5개 동, 전용면적 79~84㎡, 총 490가구 규모로 조성된다. 약 200m 거리에 초등학교가 예정돼 있으며, 경춘선 신내역과 경의중앙선 양원역 모두 가깝게 이용 할 수 있다. 경춘선 신내역은 지하철 6호선 연장선이 올해 개통될 예정이다.일산에서는 신개념 보육특화 프로그램을 제공하는 민간임대아파트가 선보인다. HDC민간임대주택1호리츠위탁관리부동산투자회사에서 공급하는 첫 번째 민간임대아파트인

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‘일산2차 아이파크’는 단지 설계부터 입주민 서비스까지 육아와 보육으로 특화된 아파트다. 침실과 침실, 거실과 침실 사이 가벽은 필요에 따라 움직일 수 있는 ‘무빙월 도어’로 설치되며, 현관에는 유모차를 수납할 수 있는 별도 수납공간이 배치된다. 또 유아 교육 전문기관과 함께 단지 내 영어놀이학교를 운영하며, 맞벌이 부부를 위한 ‘All day care’ 보육프로그램을 선보인다. 이 단지는 경기도 고양시 일산동구 중산동 1842번지 일원에 지하 3층~지상 19층, 4개 동, 전용면적 74~84㎡, 총 214가구로 구성된다.9·13대책에 따른 주택시장 안정대책 후속조치가 지난 11일부터 시행되면서 지역에 따라 희비가 갈릴 것으로 보인다. 기존보다 청약자격 요건이 까다로워졌기 때문이다.20일 주택업계에 따르면 정부는 이번 청약제도 개편을 통해 투기과열지구나 청약과열지역, 수도권, 광역시에서 추첨제로 청약 당첨자 선정 시 추첨제 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하도록 했다. 나머지 25%는 무주택자와 1주택자가 경쟁하며, 1주택자가 당첨되면 신규주택 입주 후 기존 주택을 6개월 내에

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매도해야 한다. 이를 어길 경우 공급계약 취소는 물론 500만원 이하의 과태료나 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처해진다.또한 분양가상한제 적용주택의 전매제한기간과 공공분양주택의 거주기간도 크게 강화됐다. 이번 개편이 투기수요의 분양시장 진입을 철저하게 배제하고 무주택 실수요자들의 당첨기회를 더욱 늘리기 위한 것인 만큼 1주택자들의 당첨확률은 크게 줄었다. 1주택자들은 무주택자에 비해 청약가점이 상대적으로 낮기 때문에 주요지역에서 청약가점제로 당첨되기란 사실상 불가능하다는 게 분양업계 관계자들의 시각이다. 그동안 1주택자들은 가점제보다는 추첨제 선호해왔지만, 이마저도 힘들어진 것이다. 추첨제로 공급하던 중대형 아파트도 앞으로 무주택자에게 우선 공급된다.일단 규제지역은

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청약 및 대출요건이 까다롭고 전매제한 기간도 길어 1주택 실수요자들에게는 부담일 수 밖에 없다. 여기에 수도권 주요지역(규제지역)은 당첨가능성까지 희박한 만큼 주택을 갈아타려는 1주택자들은 비규제지역으로 눈을 돌릴 것으로 예상된다. 규제지역 내 투자수요의 이탈도 빨라진 전망이다. 임대사업자의 혜택이 줄어든 데다 강화된 대출 규제로 중도금이나 잔금 마련에 어려움이 예상되서다. 조정대상지역의 일시적 1가구 2주택 중복보유 허용기간 단축도 적지 않은 부담으로 작용할 것으로 보인다. 특히 1주택자들은 규제지역에서의 청약의 기회가 거의 제공되지 않아 결국 비규제지역의 분양시장에 눈길을 둘 수밖에 없는 실정이다.비규제지역은 투기지역, 투기과열지구, 청약조정대상지역 등에 속하지 않은 곳으로 분양권 전매제한이 없다. 또 청약 추첨제 비율이 전용 85㎡ 이하 60%, 전용 85㎡ 초과 100%로 높다.

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유주택자 또한 1순위 가점제 신청이 가능해 실수요자는 물론 투자자들도 몰릴 가능성이 높다. 아울러 양도소득세 중과 대상이 아니고 주택담보대출 비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 규제지역(40%)보다 높은 60%를 적용 받는다. 한 주택 업계 관계자는 "규제지역의 압박에 못이긴 주택수요자들은 결국 비규제지역 중에서도 입지적 우수성과 미래가치가 높은 지역으로 행선지를 돌릴 수 밖에 없다"고 말했다.신혼희망타운 분양이 임박하면서 내집마련에 목 마른 젊음층의 기대가 크다. 처지나 앞으로의 주거 필요성 등에 따라 꼼꼼히 비교한 뒤 단 한 번의 기회를 최대한 살려야 한다고 전문가들은 조언한다.이달 27일부터 위례신도시와 평택 고덕지구에 첫 신혼희망타운 청약 접수가 시작된다. 정부는 2022년까지 15만 가구를 공급할 계획이다. 주요 업무지구와의 교통이 편리한 입지에 보육특화 단지란 특징도 갖췄다. 주변 시세보다 60~80% 저렴한 분양가가 최대 장점이다. 초기비용 30%만 부담하면 1%대

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저금리 수익공유형 모기지를 연계해 목돈을 지원 받을 수도 있다.기존 신혼부부 특별공급이 당첨 우선순위를 주는 것 외엔 금전적 혜택이 없었던 것에 비하면 굉장한 정책적 배려다. 특히 결혼한지 2년 이내 부부와 예비부부에게 30%를 우선공급하기 때문에 자녀 수가 당첨을 좌우하는 신혼부부 특별공급에선 거의 기회를 얻지 못했던 신혼부부들에겐 선택이 아닌 필수다.눈길이 신혼희망타운으로 쏠리면서 경쟁이 치열하던 신혼부부 특별공급은 입지에 따라 온도차가 벌어지고 있다. 최근 선보인 힐스테이트 녹번역의 신혼부부 특별공급 경쟁률은 37.1대 1로, 올해 들어 이전까지 서울에 공급됐던 신혼부부 특별공급 평균 경쟁률(14.7대 1)을 크게 웃돌았다. 반면 지난달 공급된 독산 오르페움타워는 2.5대 1에 불과했다. 경기도로 시선을 넓히면 더욱 심하다. 이달 분양한 인천 동원로얄듀크는 신혼부부 특별공급에 단 한 명도 청약을 넣지 않았다.하지만 신혼희망타운이 무조건 신혼부부 특별공급보다 우월한 것은 아니다. 일단 전매제한 기간이 최장 8년에 달하고 5년 의무 거주해야 하기 때문에 철저히 실거주 목적으로 접근해야 한다. 투기과열지구에서 신혼부부 특별공급 전매제한 기간은 5년이다.또 신혼희망타운은 분양가가 2억5000만원을 넘으면 수익공유형 모기지를 의무적으로 받아야 하기 때문에 매각 차익을 주택도시기금과 나눠야 한다. 정산 비율은 대출기간과 자녀 수에 따라 정해진다. 대출 기간이 길고 자녀가 많아야 차익이 커지기 때문에 투자 매력은 거의 없다고 볼 수 있다. 때문에 자금 여력이 있다면 신혼부부 특별공급이 더 적합할 수 있다. 신혼희망타운이 교통이 편리한 입지에 들어선다고 하지만 학군과 생활 인프라가 갖춰진 도심의 일반 분양 아파트에 비하면 완성까지 시간이 필요한 것도 부담이다.얌체족과 금수저 청약을 방지하고 무주택자에게 기회를 확대하는 새 청약제도가 11일(오늘)부터 적용된다. 건설사 등 주택공급업자들은 새로운 규칙에 따라 오는 12일부터 모집공고를 낼 수 있고, 14일 모델하우스를 개관하는 아파트들은 새 청약제도를 적용받을 전망이다.국토교통부는 이날부터 주택공급에 대한 규칙 개정안, 주택법 시행령 개정안, 공공주택 특별법 시행령 개정안을 적용한다고 밝혔다. 9·13 주택시장 안정대책의 후속 조치로 마련한 것이다.분양권·입주권 소유자도 1주택자로 간주해 청약 당첨기회를 제한하고 무주택자의 청약 추첨 우선권을 확대한다는 게 골자다.그동안 분양권이나 입주권은 입주 전에 팔면 무주택 기간을 인정받았다. 이를 이용해 주택을 여러 차례 공급받거나 무주택을 유지하는 것을 원천적으로 봉쇄하겠다는 취지다. 개정안 시행 이후에 입주자모집공고를 하는 분양권 등을 매입한 날부터 주택소유자가 된다.투기과열지구에서 추첨제 공급 물량의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급한다. 개편 전에는 추첨 물량의 50%를 무주택자에게 우선 공급했지만, 이를 늘린 것이다. 남은 주택도 무주택자와 1주택 실수요자에게 우선권이 돌아가도록 했다.신혼부부 특별공급에선 과거 주택 소유 이력을 따진다. 신혼 기간에 주택을 소유한 사실이 있으면 신혼부부 특별공급 대상에서 제외된다. 보유 주택을 팔아 높은 시세차익을 얻은 뒤 또다시 신혼부부 특별공급 자격을 얻는 이른바 '얌체족'을 방지한다. 다만 법 시행일 이전에 기존 주택을 처분한다면 2년이 경과한 뒤 2순위 특별공급 자격을 받을 수 있다. 1순위는 유자녀 신혼부부다.가점을 계산할 때 단위가 가장 높은 부양가족 가점 기준도 바뀐다. 자녀가 부모 집에 거주하면서 부양가족 점수까지 받는 이른바 '금수저 청약' 문제를 개선했다. 주택을 소유한 직계존속은 부양가족에서 제외한다. 부양가족 가점은 한 명당 5점으로 만점이 35점이다. 전체 84점 만점인 가점 항목들 가운데 비중이 가장 크다. 주택을 소유한 직계존속은 부양가족 가점(인당 5점) 대상에서 뺀다.다만 60세 이상이라면 직계존속이 주택을 소유하고 있더라도 기존과 같이 자녀를 무주택으로 계속 인정받을 수 있다. 형편이 어려워 친인척 집에 얹혀사는 이들(동거인 사위 며느리)에게도 청약 자격을 부여하기로 했다.한편 주택법과 공공주택 특별법은 전매제한과 의무요건이 강화된다. 수도권에 공급되는 분양가상한제 주택의 전매제한 기간은 분양가와 인근 주택 가격의 시세 차이에 따라 달라진다. 투기과열지구 공공택지의 경우 분양가가 주변 시세의 85~100%일 때는 4년, 70~85%일 때는 6년, 70% 미만일 때는 8년 동안 전매가 금지된다. 민간택지는 분양가와 시세의 차이가 70% 미만일 때 전매금지 기간이 최대 4년이다.정부가 3기 신도시 가운데 하남교산지구 내 문화재 출토 가능성이 있다는 사실을 알면서도 지정을 강행해 ‘발표를 위한 발표’라는 지적이 나온다. 강남권 대체지를 서둘러 조성해야 한다는 여론을 의식한 정부가 앞뒤 안가리고 발표부터 했다는 것이다. 자칫 수도권 주택 공급을 위해 정부가 특급 비밀작전까지 펼치며 마련한 3기 신도시 개발사업이 아닌 문화재 발굴 사업으로 뒤바뀔 처지다.◇하남시 “매장문화재 알렸는데 국토부가 제안”국토교통부와 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)는 3기 신도시 후보지 검토 단계부터 교산지구 일대에 매장문화재가 다수 존재할 수 있다는 점을 알고 있었다. 다만 아직 매장문화재가 발굴이 되지 않았고 발굴된다면 이와 연계해 개발하면 된다는 게 국토부 입장이다. 국토부 관계자는 “(교산지구의 경우) 문화재가 많이 나올거라는 것을 인지하고 있다”며 “리스크가 있다고 말할 수도 있지만 관련 절차를 거쳐 박물관이나 역사공원 등의 콘셉트에 맞춰 개발을 하면 된다”고 말했다. 하남시 도시개발과 관계자도 “교산지구는 문화유적이 많이 분포돼 있는 지역일 수 있다고 사전에 LH에 전달했다”며 “3기 신도시 부지는 하남시에서 먼저 제안한 것이 아니라 국토부에서 제안했다”고 말했다. 하남시는 오히려 개발을 통해 매장문화재를 발굴하는 기회로 삼겠다는 입장이다. 하남시 관계자는 “교산지구 일대에 문화유적이 있을 것이라는 추정이 있지만 개발제한구역(그린벨트)이다보니 개발사업 자체를 못해 유물 존재 여부가 아직 확인되지 않았다”며 “이번 기회에 개발을 하면서 체계적으로 문화재를 발굴하면 역사 교육 자료나 관광자원으로 활용할 수 있을 것”이라고 말했다.현재 하남 교산지구는 주민공람과 관련 부처 협의를 끝내고 최근 환경영향평가에 들어갔다. 개발에 의해 환경 영향이 어느 정도 되는지를 살펴보는 것으로 통상적으로 4~5개월이 소요된다. 오는 6월쯤 지구 지정한다는 계획을 세웠지만 하반기로 미뤄질 가능성이 크다. 문화재 지표조사는 내년에나 진행될 것으로 보이며 2021년부터 주택을 공급하겠다는 국토부의 약속이 지켜지기는 어려울 전망이다.더 큰 문제는 기반시설 공사다. 국토부는 하남 교산지구의 교통 편의성을 확보하기 위해 서울도시철도 3호선 연장, 동남로(보훈병원) 연결도로 신설, 하남IC(나들목)~상사창IC 도로 신설 등 교통대책을 함께 제시했다. 하지만 철도 등 교통인프라 사업은 문화재 발견시 계획대로 진행하기도, 계획을 수정하기도 쉽지 않다. 국토부가 강남대체지 확보를 위해 끼워넣기를 했다는 해석도 나온다. 시행사 한 관계자는 “교산지구는 하남시에서도 땅값이 다른 곳보다 저렴하고, 강남 접근성도 다른 지역보다 좋은 편이라 국토부가 앞뒤 안 따지고 발표부터 한 것으로 보인다”며 “서울 강남 집값을 잡아야 하는 국토부로서는 경기 동남부에 신도시 한 곳이라도 포함시켜야 한다는 압박감이 작용했을 것”이라고 분석했다.국토부는 계획이 늦어질 순 있지만 향후를 대비해 택지를 확보한다는 차원이라고 해명했다. 국토부 관계자는 “현재 정부가 확보한 택지는 오는 2023년이면 대부분 소진이 된다”며 “3기 신도시는 빨리 조성하기보다 향후 필요시기에 맞춰 주택을 공급하기 위해 양질의 택지를 확보하는 측면도 있다”고 말했다.[이데일리 김정훈 기자]◇춘궁·교산동 일대 문화재 출토 가능성 높아하남에서는 이미 개발사업을 진행한 하남 미사강변도시나 감일지구에서도 문화재가 발굴된 바 있다. 감일지구의 경우 유물 발견에 따라 토지이용계획이 변경되는 등 개발사업에 차질이 빚어졌다. 다만 하남시 일대 사실상 첫 개발사례였던 미사강변도시의 경우 당시 지역주민들이 문화재에 대한 인식이 크지 않았고 교산지구에 비해 상대적으로 유물 분포가 적었다.유평근 하남 문화유산지킴이 시민위원회 총괄본부장은 “미사강변도시 일대에서는 구석기시대 때부터의 유물이 발견됐는데 그냥 덮혀지거나 다른 박물관으로 이전보존됐다”며 “한성백제 시대 도읍지로 추정되는 교산지구 일원에는 미사지구 일대보다 훨씬 더 많은 유물이 존재할 것으로 예상된다”고 말했다.실제로 현재 하남시에 있는 국가지정 문화재 8건 중 6건이 춘궁·교산·천현동에 있고, 도지정 문화재 4건 중 3건이 교산·상사창동에 자리하고 있다.신도시를 개발하는 경우 사업시행자는 ‘매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률’에 따라 해당 건설공사 지역에 문화재가 매장·분포돼 있지를 확인하기 위해 지구지정 이후 매장문화재 지표조사를 실시해야 한다. 지표조사 결과 매장문화재가 있는 것으로 확인된 지역에 대해서는 반드시 사전에 문화재청과 협의해야 한다. 지자체장은 매장문화재 유존지역의 건설공사 인·허가 등을 거부할 수 있다.지표조사 이후에도 실제 공사 중 매장문화재가 발견될 경우 사업시행자는 즉시 공사를 중단하고 규정된 절차를 따라야 한다. 또 현지보존해야할 문화재라면 해당 구역의 개발계획은 전면 수정이 불가피하다. 우재병 충남대 고고학과 교수(충남대 백제연구소 소장)는 “경기도 하남시 일대는 백제 관련 유적지, 무덤 등이 많은 편인데 지역에 따라 유물의 종류나 시대가 차이날 수 있다”며 “강쪽에는 선사시대 유물이 나오는 경우가 많고, 산밑으로 가면 역사시대(문자로 쓰여진 기록에 의해 알 수 있는 과거) 유물이 발견되는 경향이 있다”고 설명했다. 우 교수는 이어 “현재 문화유적분포지도는 10년전쯤 관련 부처에서 상당히 공을 들여 조사해 파악한 것으로 알고 있다”고 전했다. 3기 신도시가 발표된 지 19일로 두 달이 지났다. 앞서 국토교통부는 지난해 12월19일 남양주 왕숙, 하남 교산, 과천 과천, 인천 계양지구 등 네 곳을 3기 신도시 후보지로 확정했다. 서울경제신문은 신도시 발표 두 달을 맞아 최근 본사 회의실에서 네 곳의 지자체 및 국토교통부·한국토지주택공사(LH) 담당자들과 좌담회를 가졌다. 이혜진 서울경제신문 차장의 사회로 진행된 좌담회에서는 권혁무 남양주시 도시국장, 유관선 과천시 안전도시경제국장, 이철욱 하남시 명품도시사업단장, 박종수 인천광역시 계양구 도시국장, 김승범 국토교통부 택지기획 팀장, 권운혁 LH 스마트계획처 신도시계획부 부장 등이 참석해 열띤 토론을 벌였다.특히 좌담회에 참석한 지자체 신도시 담당 국장들은 30여년간 도시정책을 펼쳐온 베테랑이다. 이들은 신도시 성공 조건으로 기업 유치를 위한 파격적인 인센티브, ‘선 교통·후 입주’ 등이 필요하다고 입을 모았다. △사회=발표 후 두 달이 흘렀다. 그동안의 진행상황은.△권혁무 남양주 도시국장=왕숙 1지구는 일자리 중심 경제중심도시로 계획 중이다. 기업 유치 관련 전략을 수립하기 위해 경기연구원에 용역을 발주했다. 에너지저장시스템, 정보통신, 사물인터넷, 미래형 자동차 산업, 각종 연구개발(R&D)센터 등을 구상하고 있다. 왕숙 2지구는 대학로 같은 문화예술 창작단지를 조성하려고 한다.△박종수 인천 계양구 도시국장=지구지정 이전이지만 입주 희망 기업들과 양해각서(MOU) 체결을 서두르고 있다. 테크노밸리 조성을 위한 용역도 LH와 공동으로 발주한 상태다.△이철욱 하남 명품도시사업단장=교산지구의 경우 개발 방향을 가다듬고 있다. 특히 중부고속도로 만남의광장 주변의 경우 자족시설을 넣어 전문병원 등 뷰티산업지역으로 특화시킬 계획이다. △유관선 과천 안전도시경제국장=신도시가 과천 개발의 완결판이 될 수 있도록 준비하고 있다. 이의 일환으로 시민 100명으로 구성된 ‘공공주택지구 시민기획단’을 모집해 지구계획 수립을 위한 의견을 수렴하고 있다.△김승범 국토부 택지기획 팀장=격주 단위로 국토부, 경기도, 각 지자체, LH, 경기도시개발공사, 교통 전문가들이 참여하는 태스크포스(TF) 회의를 개최하고 있다. 지난달 초까지 이뤄진 주민공람에서 취합된 의견을 놓고 지자체와 소통하고 있다. 앞으로는 전략환경영향 평가를 거쳐 하반기에 지구지정을 할 계획이다. 이르면 올해 말부터 보상에 들어간다. 교통대책이 적기에 이행될 수 있도록 노선별로 공정표도 작성 중이다. △사회=주민들의 반응은 어떤가. 최근 공시가격 문제로도 반발이 큰 것 같다.△권 국장=왕숙지구 주민 반발은 보상가 문제로 귀결되는 경우가 대부분이다. 주민들에게 더 많은 이익이 갈 수 있도록 TF에서 심도 있는 논의를 할 방침이다. 남양주는 그동안 ‘교통지옥’ 속에 살았다. 신도시 덕에 GTX B 노선과 8호선이 가능해졌다. ‘선 교통·후 입주’가 현실화되면 주민 설득도 쉬울 것 같다.△박 국장=계양테크노밸리는 인천시민들의 숙원사업이었다. 대부분의 주민들은 반갑게 생각하고 있다. 상야동·박촌동 주민 일부의 반발이 있지만 충분히 해결이 가능할 것으로 보고 있다. △김 팀장=정부는 토지주들과 개발이익을 공유하기 위해 ‘대토방식’ 보상을 활성화시킬 방침이다. 보상은 공시지가를 근간으로 하지만 최근 거래시세와 보상 선례를 최대한 반영해 정당한 보상이 되도록 할 방침이다. △권운혁 LH 부장=한국토지주택공사에서는 과거처럼 ‘몰아내기식’ 수용이 아니라 현재 법의 테두리 내에서 거주민을 흡수할 수 있는 방안을 최대한 찾고 있다. △사회=기업 유치를 위해 어떤 노력을 하고 있는지 소개해달라. △김 팀장=국토부 입장에서 보면 우선 도시계획이 중요하다. 남양주의 경우 GTX 역사, 하남은 지하철 3호선 역사, 과천은 선바위역을 중심으로 자족 용지를 집적시키고 청년 창업주택을 배치했다. 산단 지정을 위한 공업 물량 배정이 관건이다. 계양은 첨단산업단지로 중복 지정되면서 해결됐고 남양주도 자체 물량이 있다. 문제는 과밀억제권역인 하남과 과천이다. 과거 판교 신도시에서도 부천과 성남이 그린벨트 물량을 주고받은 사례가 있다. 쉽지는 않겠지만 경기도가 조정자 역할을 해줘야 한다.△권 국장=남양주는 다른 신도시와 달리 성장관리권역이다. 제조업 등 기업 유치를 위해서는 경기도로부터 공업 물량을 더 받았으면 한다.△유 국장=과천의 경우 입지여건이 좋아 기업 유치는 잘될 것이다. 지난해 지식정보타운 분양 때도 기업을 골라서 분양했을 정도로 기업이 몰렸다. 3기 신도시 역시 벌써부터 기업들로부터 문의가 오고 있다.△사회=판교 신도시는 기업 유치를 위해 용지를 파격적인 가격에 공급했다. △권 부장=(판교의 경우) 감사원에서 특혜 지적이 나올 정도였다. 이번에도 매력적인 분양가가 기업 유치에 중요한 요소가 될 것으로 판단하고 있다. △김 팀장=기업을 끌어들이려면 직원들을 위한 광역교통망과 교육·보육·주거 인프라도 잘 갖춰야 한다. 이런 비용을 고려해 사업시행자들이 적절한 분양가 전략을 세울 필요가 있다. 지난 2005년 주택 공시가격제도가 도입된 이후 공시가 축소 조작으로 14년간 징수하지 못한 보유세가 70조원에 달한다는 주장이 제기됐다. 경제정의실천시민연합(경실련)은 축소 왜곡된 공시지가를 조사평가 결정해 온 국토부 장관을 비롯한 한국감정원과 관련 용역기관 등의 직무유기에 대한 공익감사청구서를 감사원에 제출했다.경실련은 18일 서울 종로구 동숭동 경실련 강당에서 기자회견을 열고 “단독주택은 땅값보다 더 낮은 집값으로 보유세를 부과해왔고, 상업용 빌딩 보유세는 절반만 걷혀왔다”며 “지난 2005년 이후 정상적으로 걷었어야 할 보유세액과 실제 징된 보유세액의 차이는 70조원으로 추정된다”고 주장했다. 경실련에 따르면 2017년 보유세액 12조6000억원 중 아파트에서 징수된 세액은 3조4000억원(27%)이다. 나머지 약 70%가 상업용 업무빌딩·단독주택·토지 등에서 징수됐다. 상업용 업무빌딩·단독주택 등의 시세반영률이 아파트의 절반 수준인 30~40%인 점을 감안하면 보유세액의 70%를 차지하는 부분도 절반만 걷힌 수준이라는 뜻이다.