등기부등본 확인부터 이사 당일 전입신고·확정일자까지, 꼼꼼한 서류 확인이 소중한 보증금을 지키는 유일한 방법입니다./남도일보·AI 생성 이미지


Q1. 법률적으로 '임대차'와 '전세'는 어떻게 정의되며, 주택의 경우 어떤 법의 적용을 받나요?A. 임대차란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 하고, 임차인은 그 대가로 차임을 지급하는 계약입니다. 통상 차임 연체에 대비해 월세의 2~3개월치를 보증금으로 거는 것이 일반적입니다.우리나라 특유의 '전세'는 차임 대신 목돈(전세금)을 지급하고 그 이자로 차임을 갈음하는 형태입니다. 법적으로는 전세와 릴게임다운로드 월세 모두 '임대차'로 보며, 대상이 주택일 경우 '주택임대차보호법'의 규율을 받게 됩니다.
Q2. 계약 전 부동산등기부를 확인할 때 건물과 토지를 각각 따로 확인해야 하나요?A. 네, 그렇습니다. 부동산등기부는 건물등기부와 토지(대지)등기부가 별도로 존재합니다. 인터넷 등기소를 통해 두 가지 모두 발급받아 소유관계와 권리제한관계(압류, 바다이야기다운로드 가압류, 저당권 등)를 반드시 대조해 보아야 합니다.
Q3. 등기부등본의 '갑구'와 '을구'에서 중점적으로 체크해야 할 사항은 무엇인가요?A. 구체적으로 다음 세 가지를 필히 확인해야 합니다.첫째, 등기부등본 을구를 통해 근저당권 등 과다한 대출이 있는지 확인하십시오. 둘째, 등기부등본 갑구를 통해 압류나 처분금지 가처분 등 소유권을 제 바다이야기디시 한하는 사항이 있는지 확인해야 합니다. 셋째, 신탁등기 여부입니다. 만약 신탁등기가 되어 있다면 신탁원부 내용을 확인하고, 계약은 원칙적으로 수탁자(신탁회사)와 체결해야 안전합니다.
Q4. 주소를 정확히 입력했는데도 등기부등본이 발급되지 않는 경우는 어떻게 해야 하나요?A. 이런 경우 '미등기건물'일 가능성이 큽니다. 미등기건물이라도 주택 체리마스터pc용다운로드 임대차보호법상 대항력(주택 인도 + 전입신고)이나 우선변제권(대항요건 + 확정일자)을 행사할 수는 있습니다.다만, 향후 여러 법률적 분쟁이나 문제가 발생할 소지가 크므로 계약 시 각별한 주의가 필요합니다.
Q5. 소위 '깡통전세'를 피하기 위한 적정 전세가격 기준이 있을까요?A. 일반적으로 주택 매매가격 대비 전세보증금 비율이 80%를 넘 릴게임방법 기면 위험 신호로 보는 것이 관행입니다. 이는 법에서 정한 기준은 아니지만, 집값이 조금만 내려가도 보증금이 매매가와 거의 같아져 회수에 큰 위험이 생길 수 있기 때문입니다. 따라서 국토교통부 '실거래가 공개시스템'이나 부동산 정보사이트에서 실제 매매가·전세가를 함께 확인해 전세보증금이 과도하지 않은지 꼭 점검해야 합니다.
Q6. 임대인 본인이 아닌 대리인이나 임차인과 계약할 때는 무엇을 확인해야 하나요?A. 임차인이 다시 빌려주는 전대차의 경우 반드시 '임대인의 동의(승낙)' 여부를 확인해야 합니다.대리인과 계약할 때는 **위임장(인감 날인 및 인감증명서 첨부)**을 갖추었는지 확인하고, 반드시 소유자(임대인)와 직접 통화하여 대리인에게 계약 권한을 위임했는지 이중으로 확인하는 절차가 필수적입니다.
Q7. 보증금 송금 시 주의사항과 권장되는 계약서 형식이 있나요?A. 보증금은 기록이 남는 계좌이체를 이용하되, 반드시 임대인 명의의 계좌인지 확인 후 입금해야 합니다.계약서는 가급적 '주택임대차 표준계약서'를 사용하는 것이 좋으며, 관리비가 있다면 그 금액을 명확히 기재해야 합니다.
Q8. 계약서 특약사항에 반드시 넣어야 할 문구가 있다면 무엇인가요?A. "임차인이 전입신고와 확정일자를 마친 다음 날 0시까지는 임대인이 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다"는 취지의 조항을 넣는 것이 좋습니다. 주택임대차의 대항력은 주택을 인도받고 전입신고를 모두 마친 다음 날 0시부터 발생하므로, 그 이전(계약 당일 등)에 임대인이 저당권을 설정하면 임차인이 후순위로 밀려 보증금을 제대로 보호받지 못할 수 있기 때문입니다.
Q9. 계약 체결 후, 잔금을 치르기 전에 다시 확인해야 할 점은 무엇인가요?A. 계약 당시에는 깨끗했던 등기부라도 잔금 지급 직전에 다시 한번 발급받아 보아야 합니다. 계약 체결 이후 잔금 지급 사이에 근저당권 설정 등 새로운 권리 변동 사항이 생기지 않았는지 최종 점검하는 과정입니다.
Q10. 이사 당일 가장 먼저 해야 할 행정 절차는 무엇인가요?A. 이사 당일 가능한 한 빨리 전입신고를 하고, 임대차계약서를 지참해 확정일자까지 함께 받아 두어야 합니다. 전입신고는 법적으로 이사한 날부터 14일 이내, 임대차 신고는 계약일로부터 30일 이내에 하면 되지만, 보증금 보호를 위한 대항력과 우선변제권을 확보하려면 이사 당일에 전입신고와 확정일자를 마치는 것이 가장 안전합니다.
Q11. 보증금 반환이 불안할 때 이용할 수 있는 안전장치가 있나요?A. 전세보증금 반환이 걱정된다면 전세보증금 반환보증 상품 가입을 적극 고려해야 합니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 취급하는 보증 상품에 가입하면, 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우에도 보증기관을 통해 보증금을 상당 부분 보호받을 수 있습니다.한 줄 요약
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