이재명 대통령이 등록 임대 사업자의 양도세 감면 조항이 특혜라고 언급하면서 이 혜택의 순차적 폐지 가능성이 커졌다. 그러나 법조계에서는 단순히 시행령(대통령령)을 고쳐 혜택을 없애면 될 문제는 아니고 위헌적 요소는 없는지 따져봐야 한다는 이야기가 나온다. 헌법학에서 다루는 고전적 주제이며 변호사 시험(옛 사법시험)에도 등장했던 ‘개인에 대한 소급 입법이 어느 정도까지 허용될 수 있냐’는 문제가 임대 사업자 양도세 감면 폐지와 연관이 있기 때문이다. 일각에서는 헌법재판소의 판단이 필요하다는 의견도 있다.



이재명 대통령이 9 릴게임온라인 일 소셜미디어 X에 올린 민간임대사업자 세제 혜택 관련 글. 이 대통령은 등록임대에 대한 영구적인 양도세액 공제가 특혜라는 의견도 있다면서 이를 순차적으로 폐지하는 방안을 제시했다. /X 캡처


◇ ‘자동 말소’자 겨눈 李 대통령… ‘영구적 특혜’
이 대통령이 소셜미디어 X(옛 트위 오션파라다이스릴게임 터)에서 ‘영구적 특혜’로 언급한 양도세 감면은 조세특례제한법 제97조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례)과 소득세법 167조의 3(양도세가 중과되는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) 등에 규정된 내용이다.
국민주택 규모 이하, 기준 시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하 주택을 장기 임대주택으로 등록해 국가 사이다릴게임 가 정한 기간 이상을 계속 임대하고 임대료(보증금 포함) 증액을 5% 이내로 한 사람 중 2020년 12월 31일까지 지자체와 세무서에 주택 임대 사업자로 등록하면 추후 집을 팔 때 양도세를 감면해 주겠다고 법률로 정해 놓은 것이다.
정부는 2020년 8월 민간임대주택법을 개정해 기존 8년이던 최소 의무 임대 기간을 10년으로 연장했다. 릴게임모바일 또 2020년 8월 3일 이후 등록된 민간임대주택은 10년, 그 이전에 등록된 아파트는 8년 유지 후 임대 사업자 등록이 자동 말소되도록 했다.
이렇게 자동 말소된 이후에는 임대주택으로 사용됐던 주택을 팔 때 양도차익에 대해 최대 70%까지 장기보유특별공제를 적용하는데, 언제까지 팔아야 한다는 기한이 없다. 반면 의무 임대 기간의 절반 이 바다이야기게임2 상이 지난 사업자가 본인의 의사로 사업자 등록을 말소(자진 말소)한 후 양도세 감면 혜택을 받으려면 말소 후 1년 안에 주택을 매각해야 한다. 이 대통령이 영구적 특혜로 언급한 내용은 자동 말소에 해당한다.
대통령의 문제의식이 반영돼 시행령이 개정되면 세금 감면을 받을 것으로 기대하며 임대 등록을 한 사람들의 혜택이 사라진다. 이는 시행령 개정과 함께 시행령의 부칙에 과거 법령에 따라 세 감면 혜택을 받을 수 있었던 대상자 모두 적용하는 소급 내용을 포함하는 방식으로 이뤄질 것으로 예상된다.



그래픽=정서희


◇ 소급입법 허용 어디까지?…헌법학 주제와도 연결
다만 이런 소급입법이 어디까지 허용될 수 있는지는 오랜 논쟁의 주제였다. 헌법에서 “모든 국민은 소급입법에 의해 재산권을 박탈당하지 아니하며, 참정권의 제한을 받지 아니한다.” (제13조 제2항)고 정해놨기 때문이다.
헌법에서 금지한 소급 입법은 법률로 보호받는 이익이 소급 입법으로 침해(침익적 소급 입법)될 경우를 대상으로 한다. 또 침익적 소급 입법도 2가지로 나눠 진정 소급 입법과 부진정 소급 입법으로 분류한다. 진정 소급 입법은 과거에 이미 종결된 사실관계에 적용하는 것을 말한다. 해당 사실이 이미 종료된 과거의 상황일 때는 진정(진짜) 소급 입법으로 판단한다는 의미다. 반면 과거에 시작됐지만 현재 진행 중인 사실관계에 대해서는 부진정(가짜) 소급 입법으로 본다. 임대 사업자의 경우를 예로 들면 의무 임대 기한이 끝났다면 진정일 가능성이 크고, 의무 임대 기한이 진행 중이라면 부진정일 가능성이 크다.
법률로 보호되는 이익이 소급 입법으로 침해될 때 헌법은 진정 소급 입법은 원칙적으로 금지하며 예외적으로 허용한다. 반면 부진정 소급 입법은 원칙적으로 허용하며 예외적으로 금지한다. 진정, 부진정 모두 이게 예외적인 사례인지 아닌지는 새로운 입법의 공익적 필요성과 기존 법령의 신뢰 보호 중 어떤 것이 더 가치 있는지를 비교해야 하는데 헌법재판소에서도 단기간에 판단하기 어려운 문제다.
정희찬 안국법률사무소 변호사는 “헌법학에서 아주 중요한 테마이고 예전 사법시험과 현재 변호사 시험에 단골로 출제되는 주제”라며 “획일적인 판단 기준이 있다면 시험 문제에 출제되고 판례가 쌓이지 않았겠지만, 이런 주제는 굉장히 판단이 어려운 문제라 다양한 판례가 있고 출제도 자주 됐었던 것”이라고 했다.
김석환 강원대 법학전문대학원 교수는 “임대 사업자에 대한 양도세 감면 폐지는 부진정 소급 입법일 가능성이 커 보인다”며 “1가구 1주택 비과세 요건도 고가주택의 기준 등 주요 요건이 바뀌어 왔는데 이를 진정 소급 입법으로 보지는 않았고 이번에도 비슷할 것 같다”고 했다.
업계의 한 관계자는 “아무리 시행령이라고 해도 과거 정부가 정한 절차에 따라 등록을 했고 임대료 상한선을 지켜 수년째 임대주택을 공급해 왔는데 하루아침에 약속했던 혜택을 폐지하면 앞으로 정부가 정한 시행령을 누가 신뢰할 수 있겠냐”며 “아무리 임대 사업자들이 소수이지만 이건 법령 개정을 통한 폭력”이라고 주장했다.
국토교통부에 따르면 2024년 기준 전국 매입 임대주택 중 아파트는 10만7732호, 이 중 4만2500호가 서울에 있다. 이 대통령은 이들이 소유한 아파트에 대한 양도세 혜택이 줄면 매도 물량으로 나와 집값 안정에 힘을 보탤 것으로 기대했다. 김윤덕 국토교통부 장관도 11일 경기 고양시청에서 열린 1기 신도시 정비 사업 선도 지구 관련 간담회에 참석해 “필요하면 결단해야 한다”며 임대 사업자 양도세 감면 혜택 축소를 시사했다.
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