이 기사는 2026년01월30일 17시41분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.


[이데일리 마켓in 김성수 기자] 올해 서울 오피스 시장은 권역별로 상반된 흐름을 보일 전망이다.
도심권역(CBD)은 대규모 신규 공급이 한꺼번에 쏟아지며 단기적인 공실률 상승이 불가피하다. 반면 강남권역(GBD)과 여의도권역(YBD)은 비교적 안정적인 임대차 시장을 유지할 것으로 예상된다.
도심, 공급 '폭탄'…단기 공실률 상승 불가피
30일 금융투자업계에 따르면 서울 도심권역에서는 G1서울, 르네스 사이다쿨접속방법 퀘어, 이을타워 등 대형 오피스 프로젝트가 잇달아 준공을 앞두고 있다.



G1서울 (사진=김성수 기자)



G1서울 개발사업은 서울시 종로구 인사동 87번지 일대 공평구역 15·16지구 도시정비형 야마토게임다운로드 재개발로 진행됐다. 지하 8층~지상 최고 25층 규모 업무·상업시설 2개동이 신축된다. 총 연면적은 14만3431.88㎡(약 4만3400여평)다.

시공사는 현대엔지니어링이다. 지난 2022년 11월 17일 공사를 시작했으며 오는 7월 29일 완공 예정이다.
르네스퀘어는 서울 중구 을지로3가 도시정비형 야마토게임하기 재개발구역 제6지구에 들어선다. 이 사업은 서울 중구 수표동 35-10번지 일대 지하 6층~지상 17층 규모 업무시설 및 근린생활시설 등을 신축 및 분양하는 사업이다.
시행사는 우림에이엠씨, 시공사는 현대엔지니어링이며 올해 준공 예정이다.
이을타워는 서울 중구 을지로3가구역 제12지구 도시정비형 재개발사업으로 지어진다. 바다이야기프로그램 을지로3가 65-14 일원에는 지하 8층~지상 17층, 연면적 4만4906.79㎡ 규모 업무시설·근린생활시설이 신축되는 사업으로, 오는 9월 말 완공 예정이다.
이들 3개 사업의 합산 연면적은 약 25만㎡로, 지난 2012년 이후 CBD에서 최대 규모의 신규 공급이다. 대규모 물량이 단기간에 집중되면서 공실률 상승 압력이 커질 것으로 보 알라딘릴게임 인다.
여기에 삼성생명 서소문빌딩 재개발, 세운재정비촉진지구 3-2·3구역, 서소문 11·12지구 등 총 9개 대형 프로젝트도 올해 본격 착공에 들어갔다.
이들 사업은 2029년부터 순차적으로 공급될 예정으로, 중장기적으로도 CBD에 오피스 공급 확대 기조가 이어질 전망이다.



오피스 권역별 평균 임대료 및 공실률 (자료=컬리어스)


여의도, 임대차 '안정'…강남권, 공실률 '최저'
반면 여의도권역(YBD)은 오피스 임대차 시장의 안정성이 유지될 것으로 예상된다. 대규모 신규 공급이 제한적인 데다, 대부분 사옥 목적의 개발이 이뤄지고 있어서다.
지난해 상반기 공급된 원센티널 역시 비교적 빠르게 공실이 해소되며 여의도 오피스 수요의 탄탄함을 입증했다. 원센티널은 작년 3분기 건물의 대형 면적이 NH농협캐피탈의 계약으로 채워져 YBD 공실률 하락을 이끌었다.
원센티널은 이지스자산운용이 여의도 랜드마크 빌딩 중 하나인 구 신한금융투자 타워를 전면 리뉴얼한 건물이다. 이지스자산운용은 지난 2022년 8월 해당 자산을 매입한 후 3년에 걸쳐 대규모 리뉴얼을 진행했다.
지하 1층부터 지상 3층까지 수평 증축을 진행해, 기존 1층 일부에 불과했던 상업시설을 4개 층 규모로 확대했다. 그 결과 연면적이 6만9974㎡에서 7만637㎡로 늘었다.



원센티널 리뉴얼 전후 비교 사진 (자료=이지스자산운용)



글로벌 부동산 서비스 회사 컬리어스 관계자는 "여의도 NH금융타워 소재 녹십자 관계사들이 타 권역으로 이전한 영향으로 YBD 오피스 공실률이 작년 3분기 대비 일시적으로 상승했다"면서도 "하지만 해당 면적에 대해서도 일부 임차 수요가 확인되는 만큼 YBD 전체 오피스 공실률이 곧 안정세를 회복할 것"이라고 전망했다.

강남권역(GBD) 오피스 시장은 주요 권역 가운데 가장 견조한 흐름을 이어가고 있다. 작년 4분기 GBD 공실률은 1.8%로, CBD(4.8%)와 YBD(2.7%) 공실률을 크게 밑돌았다.
다만 중장기적으로는 GBD의 오피스 임차 수요 흡수 여부가 변수로 작용할 가능성도 제기된다. 강남역 L프로젝트(라이온미싱 부지), 롯데칠성 부지, 한국감정원 부지, 두나무 신사옥 등 다수의 개발 사업이 계획돼 있어서다.
부동산업계 관계자는 “서울 오피스 시장이 단일한 흐름이 아니라 권역별로 차별화되는 국면에 진입했다”며 “단기 공급 부담이 집중되는 CBD와 달리, GBD와 YBD는 입지 희소성을 바탕으로 상대적 강세를 유지할 것”이라고 분석했다.
김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)