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9·7 공급 대책이 나온 지 한 달여 만에 강력한 수요 억제 정책인 10·15 대책이 나오면서 정비업계와 부동산 거래 현장에서는 혼선이 이어지고 있다. 용적률 상한이 늘어난 서울 공공 재건축·재개발 현장이 규제지역 지정으로 혜택을 받을 수 없게 됐고, 규제 전 거래를 진행하고 구청 허가를 기다리던 목동·여의도 집주인들은 집을 팔지 못할 위기에 처했기 때문이다.
5일 국토교통부에 따르면 서울 지역의 공공재건축·재개발 사업장은 9·7 공급 대책에서 발표된 용적률 완화 혜택을 받지 못할 위기에 처한 것으로 나타났다. 10· 씨티은행 대출금리 15 대책에서 이들 지역이 ‘투기과열지구’로 지정되며 용적률 완화 혜택을 받을 수 있는 사업장에서 제외됐기 때문이다.
9·7 공급 대책에서 정부는 공공 정비사업장에 대해 △대책 발표 전 사업시행계획인가를 받은 구역 △규제지역 △공공기관이 조합과 공동 시행하는 경우를 제외하고 3년 한시로 용적률 완화 혜택(공공재개발 1.2배→1.3배, 공공 가중평균차입이자율 재건축 1.0배→1.3배)을 제공하겠다고 밝힌 바 있다.
서울의 한 공인중개소에 갭투자 관련 정보가 걸려 있다. [이승환 기자]
이에 따라 더불어민주당의 후속 입법으로 투기과열지구를 제외한 사업 내 생애 봄날 장에 용적률 혜택을 제공하는 법안도 발의됐다. 서울 등 수요가 몰리는 도심 지역에 사업성을 높여 공급을 활성화하겠다는 취지였지만 대책 발표 한 달 만에 서울 전역이 투기과열지구로 지정되며 공급 대책이 무색해진 셈이다.
도심의 빈 땅에서 한국토지주택공사(LH) 등이 시행자로 나서는 공공 도심복합사업의 운명도 마찬가지다. 성신여대 기숙사 정부는 9·7 공급 대책에서 도심복합사업을 진행하는 저층 주거지 사업장에 대해 법적 상한 용적률을 현행 1.2배에서 1.4배까지 늘리겠다고 밝혔다.
하지만 이 또한 규제지역이거나 대책 발표 전 사업시행계획인가를 받은 구역은 제외가 됐다. 이에 따라 약수역 인근(1300가구), 상봉터미널(1168가구 규모) 등 서울 핵심지의 공공 도심복합사 아파트후순위담보대출 업지들은 한 달 만에 용적률 혜택이 ‘없던 일’이 돼버렸다.
서울 외곽의 정비물량이 많은 지역도 공급 위기에 처했다. 투기과열지구로 지정되며 조합원 지위 양도 제한, 분양권 전매 제한 등 각종 규제를 받게 됐고 기존 조합원들이 집을 팔지 못하게 됐기 때문이다. 이에 따라 사업 추진을 반대하는 목소리가 높아지고 사업이 지체될 우려가 커지고 있다.
서울시 노원구 상계주공 6단지. [김호영 기자]
노원구 정비업계는 “상계주공 5단지는 관리처분인가를 앞두고 현금청산자가 속출하거나 관리처분인가 동의율 미달로 재건축 사업 진행에 차질이 우려된다. 조합 설립을 반대하는 비상대책위원회가 결성될 가능성도 높다”며 투기과열지구와 토지거래허가구역 해제를 요청하는 진정서 서명을 받고 있다.
목동·여의도처럼 이전부터 토지거래허가구역이던 지역들은 투기과열지구로 추가 지정되면서 계약이 파기될 위기까지 처했다. 10·15 대책 이전에 시작된 거래들은 약정서를 쓰고 구청에 거래 허가를 기다리게 되는데, 그사이 규제지역으로 지정되며 조합원 지위 양도가 가능한지 불투명해졌기 때문이다.
만약 약정서가 계약서로 인정받지 못하면 조합원 지위 양도가 안 돼서 매매계약 자체가 파기될 수 있다. 이에 매도자들 항의가 이어지고 있지만 국토부는 대책 발표 후 2주가 넘은 시점에도 계약 인정 여부에 대한 결론을 내지 못한 상태다. 시장의 혼란은 커지고 있다.
일각에서는 전례 없는 부동산 규제를 발표함에도 정교함이 부족한 것 아니냐는 지적이 나온다. 부동산 업계 전문가는 “공급 대책과 수요 억제 대책이 엇박자를 내고 있다”며 “광범위한 규제가 발표됐지만 정책을 펼칠 때는 세밀하게 다듬어져야 한다”고 했다.
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