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앞으로 수도권 주택 공급의 한 축을 담당했던 정비사업장의 위축이 불가피할 전망이다. 정부가 서울 전역과 경기 핵심지 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정했기 때문이다.
전매제한, 조합원 지위 양도 금지 등 각종 규제가 강화되고 분양가상한제(분상제) 확산 우려까지 더해지며 사업성 저하가 불가피하다는 분석이 나온다. 청약 문턱 강화로 수요 위축이 예상되면서 건설사들의 수주 전략도 전면 수정이 필요할 것으로 예상된다.
18일 부동산·주택업계에 따르면 정부는 지난 15일 부동산 관계 당일빠른대출 장관회의를 열고 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 확대 지정했다.
이번 대책으로 부동산 시장과 건설업계 전반에 충격이 불가피하다는 관측이 지배적이다. 각종 규제로 거래가 위축되면 시장 침체가 심화하고, 건설서들의 고금리 장기화에 따른 수익성 악화로 손해가 눈덩이처럼 커질 수 있어서다.
2금융권원자잿값·인건비 상승 등으로 건설사들은 그동안 수도권 도심 정비사업을 주요 수입원으로 삼아왔다. 실제 서울 신규 분양의 80% 이상이 정비사업을 통해 공급되고 있다. 서울시 역시 공급 절벽 우려 속에서 정비사업을 신규 공급의 중심축으로 보고 ‘신속통합기획(신통기획)’을 적극 추진해 왔다.
서울시는 최근 ‘신통기획 시즌2’를 통해 전세자금대출 상환방법 주요 입지에서 정비사업 기간을 최대 6년 6개월 단축하는 계획을 내놨다. 2031년까지 총 31만 가구 착공을 목표로, 이 중 19만8000가구를 한강 벨트에 공급하겠다는 것이 골자다.
하지만 이번 대책으로 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 정비사업 추진 동력에 제동이 걸릴 것이란 전망이 나온다. 이미 추진 중인 사업을 제외하면 신규 진 생활비대출 지급기간 입이 사실상 막힐 수 있다는 우려가 크다.
오세훈 서울시장은 이번 대책과 관련해 “재개발·재건축에 부정적 영향을 미칠 요소가 곳곳에 있다”며 “자금 여력에 문제가 생기면 사업 속도가 더뎌진다. 서울시의 노력이 무색해질 수 있다”고 말했다.
건설사 수익원 사라질라
대전파산신청
서울 한 아파트 건설현장에 멈춰 서 있는 타워크레인 모습 [매경DB]
건설사들의 정비사업 수익성에도 빨간불이 들어왔다.
서울 정비사업장은 담보인정비율(LTV) 40%가 일괄 적용돼 자금 조달이 까다로워지고, 조합원 지위 양도 금지·1주택 공급 제한 등으로 사업 유연성도 떨어진다. 이주비 대출 한도는 6억원으로 제한됐다. 정부는 자금경색을 고려해 한도를 유지했지만, 업계에서는 ‘규제 피로감’이 극심하다는 지적이 나온다.
‘분상제 적용’ 여부도 변수다. 투기과열지구 지정 시 민간택지에도 분상제가 적용될 수 있어 조합과 건설사의 자금 부담이 커질 가능성이 높다. 정부는 “현재 시장 과열의 원인은 분양가가 아닌 매매가격 상승”이라며 당장은 분상제 확대를 유보했지만, 시장에서는 ‘시간문제’로 본다.
청약 규제 강화도 시장 위축 요인으로 작용할 수 있다. 규제지역에서는 1순위 청약 자격이 청약통장 2년 이상 가입자·세대주로 제한되고, 가점제 비중이 높아진다. 재당첨 제한도 최대 10년으로 늘어난다.
결국 수도권 재건축 일감 축소가 현실화할 경우 건설사들은 리모델링·모듈러 등 저비용·고효율 신사업으로 눈을 돌릴 것으로 보인다.
한 대형 건설사 임원은 “재건축 시장까지 막히면 정말 사면초가”라며 “신기술 기반 신사업에 힘을 싣는 곳이 늘어날 것”이라고 말했다. 그는 이어 “분상제 확대는 조합 사업성을 훼손하고 사업 속도를 늦출 수 있다”면서 “공사비 급등과 규제 강화가 겹치면 건설사들의 수주와 착공이 줄어들 수밖에 없다”고 우려했다.
“갑자기 집 못 팔아 날벼락”
서울 양천구 목동9단지 [매경DB]
10·15대책으로 인해 규제지역으로 새로 지정된 재건축 추진 단지들이 혼란에 빠졌다.
정비사업이 활발한 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 조합설립인가 이후 단지 일부 조합원들은 주택을 매도할 수 있는 길이 막히고, 일부 복수 물건 보유자의 주택은 ‘물딱지’가 될 위기에 처한 것이다.
부동산R14 자료에 따르면 서울에서 재건축을 추진 중인 단지는 249곳, 18만2202가구로, 이 가운데 조합설립인가 이후 절차가 진행되는 단지는 141개 단지, 7만1789가구로 추정됐다. 또 아직 조합설립인가 전이지만 안전진단 이후 정비사업 구역지정 단계에 있는 곳은 108개 단지, 11만413가구로 추산됐다.
이들 단지는 이번 투기과열지구 지정으로 16일부터 조합원 지위 양도가 금지됐거나 조합인가나 신탁사 사업지정시행자 지정 이후 지위 양도에 제약이 생긴다.
10년 거주, 5년 보유 요건을 채운 1주택자이거나 지방 및 해외 이전으로 세대원 전원이 이주하는 경우에만 예외적으로 양도가 허용된다.
이미 조합인가 또는 사업시행자(신탁사) 지정고시가 났거나 인가를 앞둔 단지의 조합원들도 골머리를 앓고 있다.
현재 정비사업을 추진중인 서울 양천구 목동 신시가지는 이미 6단지가 조합설립인가를 받았고, 신탁방식으로 추진중인 13·14단지도 사업시행자 지정 고시를 받아 지위양도가 금지됐다.
신시가지 일대 재건축을 추진 중인 나머지 단지들도 내년 이후 신탁사 지정이나 조합설립인가가 본격화될 것으로 예상된다.
이중 신시가지 14단지는 지난 16일 신탁사(사업자) 지정고시가 떨어졌는데 바로 이날부터 투기과열지구로 지정되며 날벼락을 맞았다.
재개발 단지는 조합원 지위양도 금지 시점이 관리처분계획 이후로 재건축보다 짧아 상대적으로 타격은 덜한 분위기다.
조합원 지위양도 금지 규정은 투기과열지구내 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 신청한 재건축(조합설립인가 이후)·재개발(관리처분인가 이후) 단지부터 적용되는데 재개발 구역에서 그전에 사업시행인가를 받은 단지들도 적지 않다.
서울의 북아현 2·3구역이나 노량진 2·4·6·7·8구역, 흑석 9구역 등이 대표적이다. 서울시 통계에 따르면 현재 서울에서 재개발 사업을 진행중인 단지는 387곳에 이른다.
다만 이번 대책에 조정대상지역·투기과열지구는 물론 토지거래허가구역까지 ‘3중 규제’로 강도 높게 지정되면서 재개발 사업도 거래가 쉽진 않을 것이라는 분석이 많다.
특히 투기과열지구내 분양가 상한제 대상 지역이 추가되면 정비사업에 큰 타격을 줄 수 있다.
정부가 이번 대책에선 공급 확대 기조 등을 고려해 분상제를 제외했지만, 앞으로 고분양가 문제가 불거지면 분상제 역시 언제든지 꺼내 쓸 수 있는 카드다.
한 정비업계 관계자는 “재개발 추진 구역 매수자들의 상당수가 갭투자였기 때문에 토허구역 지정 등에 영향을 받을 것”이라며 “거래 침체와 가격 하락이 지속되면 사업성에도 문제가 생겨 전반적으로 사업이 위축될 수 있다”고 말했다.
그러면서 “과거 서울 전역에 분양가 상한제가 시행됐을 때 분양가를 높게 받을 수 없어 정비사업이 거의 중단되다시피 했다”며 “분상제까지 도입되면 정비사업에 큰 차질이 우려된다”고 말했다.
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