[지데일리] 강남 아파트 한 채로 10년 만에 102억원 불로소득이 생겨도 양도세는 고작 7억6000만원, 세 부담률은 7%에 불과한 것으로 나타났다.?

이는 경제정의실천시민연합(경실련)이 3일 발표한 '부동산 양도세 장기보유특별공제 실태'에서 드러난 사실로, 1주택자에 대한 과도한 세제 혜택이 조세 형평성을 무너뜨리고 강남 집값 상승을 부추기고 있음을 적나라하게 보여준다는 평가다. 이러한 제도는 부동산 투기를 조장하며 사회적 불평등을 심화시키고 있어 이재명 대통령을 비롯한 정부가 원점 재검토에 나서야 한다는 목소리가 높아지고 있다.

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경제정의실천시민연합 제공







이날 경실련 발표에 따 야마토게임 르면 지난 몇 년간 서울 집값은 전반적으로 하락세를 보였으나, 강남 3구(강남·서초·송파)는 여전히 상승세를 유지하며 '똘똘한 한 채' 현상을 주도하고 있다. 이는 다주택자에 대한 세제 규제가 강화되면서 투자자들이 고가 아파트 한 채로 자산을 집중시키는 트렌드 때문인데, 강남 지역에 자금이 몰리면서 집값 격차가 더욱 벌어지는 악순환을 초래하고 있다.?
황금성사이트 정부는 다주택 보유를 집값 상승 원인으로 진단하고 1주택자 보호를 위해 세제 혜택을 확대해 왔으나, 이 과정에서 장기보유특별공제(장특공제)가 핵심 문제가 되었다. 1세대 1주택자는 양도가액 12억원까지 비과세 혜택을 받고, 10년 이상 보유·거주 시 양도소득의 최대 80%를 추가 공제받을 수 있어 고가 주택 소유자에게 막대한 특혜를 안겨주 오션파라다이스다운로드 고 있다.
경실련은 강남 대표 단지인 압구정 현대 2차 전용면적 196.84㎡ 사례를 들어 장특공제의 문제를 구체적으로 분석했다. 2015년 25억원에 취득해 2025년 127억원에 매도할 경우 세전 양도차익은 102억원에 달하지만, 12억원 비과세와 80% 장특공제를 적용하면 세액은 7억6000만원으로 세 부담률은 7% 수준이다.? 뽀빠이릴게임
세후 양도소득은 94억4000만원에 이르며, 이는 단순 보유만으로 거둔 불로소득의 극단적 사례다. 이러한 혜택은 강남 고가 아파트의 가격 상승 잠재력이 크기 때문에 더욱 매력적으로 작용해 '똘똘한 한 채' 선호를 가속화시키고 있다는 지적이다.
더욱 설득력 있는 비교를 위해 경실련은 동일 투자액 12억5000만원 기준으로 강남 1주택자와 지방 다주택자(갭투자 포함)를 대조했다. 압구정 현대 3차 82.5㎡ 아파트를 15년 보유 시 시세차익 42억5000만원 중 장특공제 26억6000만원을 적용해 세액은 2억4000만원, 세후 수익 40억1000만원이다.?
반면 부산 해운대 대우마리나 1채(현금 매입 실거주)와 5채(전세 끼고 갭투자)로 총 가액 20억4000만원 규모를 구성할 경우 총 시세차익 39억6000만원에서 세액 7억9000만원(실거주 1채 비과세, 나머지 30% 공제)을 제하고 전세보증금 반환까지 감안하면 세후 수익은 23억8000만원에 그친다.?

강남 1채가 지방 6채 갭투자보다 16억3000만원 더 많은 수익을 내는 이유는 상승 폭의 차이와 1주택자 특혜 때문이다. 이는 돈 있는 투자자들이 강남으로 몰리는 구조적 유인을 명확히 드러낸다.







서울 강남 압구정 현대아파트는 10년간 102억원 차익에도 1주택자 장기보유특별공제로 양도세는 7억6000만원(7%)에 불과하다. 경제정의실천시민연합은 강남 '똘똘한 한 채'가 집값 상승을 부추긴다며 제도의 원점 재검토를 촉구했다.?







장특공제의 불공정성은 근로소득과의 세 부담 비교에서 절정에 달한다. 15년간 42억5000만원(연 2억7000만원) 근로소득 시 소득세는 약 12억원(부담률 30%)이지만, 동일 금액의 강남 아파트 양도차익에 대한 양도세는 2억4000만원(7%)에 불과하다.?
근로소득세가 불로소득세의 5배에 이르는 이 현실은 조세 형평성의 근간을 흔들며, 부동산 투기를 부추기는 요인으로 지목되고 있다. 세법이 근로자보다 자산가에게 특혜를 부여하는 한, 집값 안정은 요원하다.
이러한 문제는 정치권에서도 예외가 아니다. 이재명 대통령은 지난달 27일 부동산 시장 정상화 의지를 보이기 위해 성남 분당 아파트를 29억원에 매물로 내놓았으나, 1998년 3억6000만원 취득 기준 세전 차익 25억4000만원에 장특공제 80%를 적용하면 세액 9227만원(부담률 4%), 세후 소득 24억4000만원으로 추정된다.?
장특공제를 배제할 경우 세액은 6억원(24%)으로 세후 소득이 19억4000만원으로 줄지만, 이는 여전히 막대한 불로소득이다. 대통령의 결단은 칭찬받아 마땅하나, 시세차익 자체를 유발하는 제도적 허점을 직시해야 한다는 지적이 나온다.
경실련은 장특공제 문제를 해결하기 위해 세 가지 핵심 요구를 제시했다. 첫째, 12억원 초과 고가주택 '똘똘한 한 채'에 대한 과도한 특혜를 원점 재검토해야 한다는 것이다. 둘째, 공시가격·공시지가의 인위적 왜곡을 중단하고 산출 근거를 투명하게 공개해야 한다는 목소리다. 셋째, 감세로 누더기화된 종합부동산세를 실효성 있게 전면 개편해야 한다는 요구다.?
경실련은 "조세제도는 불로소득에 엄격히 과세해 소득 재분배에 기여해야 하며 소수 부유층 보호 도구가 되어서는 안 된다"며 "이재명 정부가 장특공제 재검토를 통해 부동산 시장 안정과 조세 정의를 실현한다면 그 의지를 국민이 신뢰할 수 있을 것이다. 이는 정부의 부동산 개혁 척도가 될 전망"이라고 했다.