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[헤럴드경제=김희량 기자] 서울시 주택공급의 25%를 담당하는 청년안심주택이 공급 주체인 민간임대 사업자들의 외면으로 위기에 놓였다. 신규사업자들의 참여 부진으로 3~4년 후 공급절벽으로 이어질 수 있다. 업계에서는 청년안심주택 사업의 지속성을 위해 서울시와 관련 기관의 지원이 필요하다고 입을 모은다.
16일 서울시에 따르면 올해 7월 말 기준 인허가를 받은 신규 청년안심주택 사업장은 단 한 곳도 없다. 2021년 45곳이었던 청년안심주택 인허가 물량은 이후 2022년 22곳, 2023년10곳, 2024년 4곳으로 꾸준히 감소한 후 현재 역대 최저 수준을 보이고 있다.
기업은행 사업자대출 서울 주택공급 25% 담당하는데…미착공·취소 잇따라
사업이 중단되거나 취소된 사업장들까지 더하면 상황은 더 심각하다. 청년안심주택은 현재 누적 150개 사업장 중 80곳이 준공, 48곳은 착공 중이다. 미착공 사업장(9곳), 취소 사업장(13곳) 등 사업추진이 어려운 곳은 전체의 15%에 달한다.
개인사업자신용대출이는 기존 사업자의 자금난 및 신규 사업자의 참여가 급격히 줄어든 데서 비롯됐다.
청년안심주택은 만19~39세 무주택 청년 및 신혼부부의 주거안정을 위해 역세권 지역에 임대주택을 공급하는 사업이다. 준공 후 물량은 보통 공공임대(SH 담당)와 공공지원민간임대로 나눠서 운영되지만 민간임대 물량이 50~90%으로 대부분을 차지한다 100만원즉시대출 . 이 민간임대 물량의 임대료는 주변 시세 대비 75~85% 수준으로 제한되지만 대신 공공은 이들의 사업성 담보를 위해 용적률 혜택, 세제 혜택 등을 제공한다.
청년안심주택 예시. [청년안심주택 공식홈페이지]
수원 파산 대출의존도 높지만 수익성 한계…사업자들 ‘기피’
낮은 임대수익성, 운영의 불안정성 등을 신규 사업자들의 참여 부진의 배경으로 손꼽힌다. 업게에 따르면 청년안심주택 사업자들의 자기자본 비율은 평균 20% 미만으로 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 의존도가 높다. 주택이 지어지기 전에는 담보 물건이 없어 상대적 전세 으로 이자가 높은 보증대출을 이용할 수밖에 없다.
구조적으로 높은 이자를 감당해야 하지만 현 수입원인 임대료로는 운영의 안정성을 담보하기 어렵다는 게 사업자들의 주장이다. 금리가 변해도 민간임대사업자들은 민간임대주택에 관한 특별법(민특법)에 따라 시세를 반영해 임대료를 증액할 수 없어서다.
이주화 부동산 개발자문업체 리얼티메이크 대표는 “민특법에서는 임대료 상한을 5%로 정하지만 실제로는 물가상승률 적용시켜 2년마다 2% 내외로 인상할 수 있다”면서 “의무임대기간이 지난 10년 후 주택을 매각하려고 해도 시세를 반영한 임대료를 받을 수 없기에 엑시트(자금회수)도 쉽지 않은 현실”이라고 설명했다.
충정로역 어바니엘 위드 더 스타일 충정로. [청년안심주택 홈페이지]
청년안심주택 사업은 건설기간(약3년) 외에도 의무임대기간(10년)을 채워야 하는 최소 13년 이상의 장기 사업이다. 코로나19 이후 공사비 급등과 금리 변동 등 대외 변수를 견디지 못한 이들이 늘어나면서 이자 연체 등으로 경매가 개시된 사례도 나오고 있다. 최근 공사비 미지급으로 강제 경매에 넘어간 잠실 센트럴파크 사업장이 대표적이다.
이 대표는 “임대 사업은 IRR(내부수익률) 기준 평균 7%는 최소 보장돼야 하는데 사업자들이 감당하는 금리가 4%대면 3% 중후반은 가만히 채권에 투자해도 거둘 수 있는 수익”이라며 “경기 악화 속 임대료 종속으로 운영수익성은 떨어지고 리스크도 오래 안아야 하기에 매력도가 떨어지는 것”이라고 말했다. 이에 더해 기금 고갈로 지난 2월부터 사업자들이 이용했던 주택도시보증공사(허그) 출자 리츠 또한 활용할 수 없게 됐다. 이로 인해 신규 사업자들의 사업 동력은 더욱 떨어졌다는 게 업계의 설명이다.
사업자들 “사업구조상 보증가입 불리해 ” 토로
보증보험 가입이 어려운 구조적 한계도 사업자들이 호소하는 어려움 중 하나다. 업계에 따르면 허그임대보증의 준공 전 주택담보비율(LTV)은 ‘선순위채권최고액/주택가격’인 탓에 대출이 많을 경우 LTV가 높게 잡혀 가입이 어렵거나 지연되는 일이 발생한다. 여기에 자기자본이 부족한 사업자가 책임준공형 신탁구조을 선택한 경우, 등기부상 명의가 사업자가 아니기 때문에 가입이 불가하다.
청년안심주택인 등촌역 아임2030. [청년안심주택 홈페이지]
한 청년안심주택 사업자는 “최근 허그의 보증가입 요건이 주택가의 100%에서 90%로 강화돼 사업자는 나머지 10%를 다른 곳에서 구해오거나 보증가입을 못하게 되는 선택지 앞에 놓인다”면서 “이는 장기적으로 전세사기로도 이어질 수 있는 데다 갱신 시 부담이 큰 구조”라고 토로했다.
이 같은 사정에 기존 사업자 또한 신규 사업 추진에 부정적인 입장이다. 청년안심주택 4개소를 운영하는 미래에셋증권의 이환술 이사는 “민간 사업자가 자력으로 10년~15년 가까이를 버티는 건 말이 안 되는 구조”라며 “최근 준공 사업자들도 투자금 회수가 어렵다 보니 저희는 신규사업 참여를 고려하지 않고 있다”고 말했다.
2030년 12만호 공급 목표인데…서울시 계획에도 차질
문제는 이런 사업자들의 외면으로 서울시의 주택 공급에 차질이 생긴다는 점이다. 서울시는 지난 2023년 ‘청년안심주택 추진방안’을 발표하며 2026년 6만5000호, 2030년 12만호 공급 목표를 제시한 바 있다. 하지만 이대로라면 서울시의 목표 수정이 불가피하다. 지난달 기준 청년안심주택 누적 물량(입주 기준)은 2만6654호, 누적 인허가 물량은 4만7059호에 그친다. 입주 기준 물량 달성률은 41%에 불과하다.
서울시 또한 2023년부터 건설자금 이자지원(이자차액 2%분 지원) 등 노력 중이나 역부족이다. 서울시 관계자는 “장기간 사업이기에 공사비 급등 및 금리 상승과 같은 리스크를 사업자가 모두 감당하기에는 한계가 있다고 인지하고 있다”면서 “한계 사업장 양도 등이 원활해질 수 있도록 매각을 지원하는 방법도 고려하고 있다”고 설명했다.
서울의 한 건설 현장 모습. [연합]
서울시는 내년 도입예정인 서울주택진흥기금을 통해 부실사업장을 매입하거나 건설자금을 지원하는 등 지원 방안을 검토 중이다.
전문가는 공급 중단을 막기 위한 제도적 보완이 필요하다고 말한다. 김성환 건설산업연구원 선임연구위원은 “이미 규제들이 있기 때문에 사업자들의 애로 사항을 해소할 수 있는 법적인 근거가 있어야 추가적인 지원이 가능할 것”이라며 “다만 청년안심주택 외 다른 민간임대 사업자들과의 형평성 문제가 제기될 수 있어 그 부분에 대한 고려가 병행돼야 한다”고 말했다.
이주화 리얼티메이크 대표는 “서울시의 기금을 통한 임대리츠를 도입해 신규사업을 촉진하고 시가 사업장들을 매입하는 것도 방법”이라며 “이를 통해 민간에는 사업 후 자금 회수의 확실성이 부여되고 부실 사업장은 정상화할 수 있다”고 말했다.
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