부동산 개발 계획만으로 빚을 내 땅을 사고 건물을 지어 분양하던 디벨로퍼 중심의 개발 모델이 한계에 다다랐다.?
경기가 좋을 때는 이른바 ‘5%의 마법’으로 불리며 막대한 수익을 거둘 수 있었지만, 시장이 꺾이자 부실 위험이 금융권으로 전이되고, 이는 다시 보증·공적 자금 등을 통해 국민 부담으로 이어질 수 있는 구조적 문제로 번지고 있다.
본지는 ‘디벨로퍼 인사이드’ 시리즈를 통해 저자본·고레버리지 구조의 한계를 짚고, 자금 경색과 분양 침체가 맞물린 개발 시장의 위기를 추적한다.
특히 디벨로퍼별 재무 상태와 사업 구조를 분석해, 위험 신호의 바다이야기디시 실체를 드러낼 계획이다. [편집자 주]



동탄 그웬 160 이미지. [더피알 제공]


한토건설이 이달 경기 화성 동탄2신도시에서 ‘그웬160’ 분양을 이달 추진하고 있다.?
12일 업계에 따르면 신천지릴게임 한토건설은 동탄2신도시 B11·B12 블록을 확보해 사업을 진행 중이다. 해당 사업지는 각각 약 435억원, 632억원 규모로 낙찰된 것으로 나타났다.
화성시 고시에 따르면 B11 블록 착공 예정일은 당초 2025년 11월에서 2026년 2월로 조정됐으며, 이달 분양이 예정돼 있다.
단지는 분양가 상한제가가 적용되며, 오션파라다이스사이트 지하 1층~지상 4층, 총 160가구 규모로 조성된다. 전용 102~118㎡ 중대형 위주로 설계됐다.?
인근 단지인 동탄2르파비스(2017년)의 전용 84㎡는 최근 5억~6억원대에서 거래되고 있다. 다만 해당 단지는 테라스형 주택으로, 일반 아파트와는 상품 구조 측면에서 차이가 있다.
사업지는 화성시 신동 720번지 바다이야기다운로드 일원으로, 동탄역과 대중교통 이용 시 약 20~30분 내외가 소요되며, 단지 인근에 동탄트램 206역이 조성될 예정이다.?
금융감독원 전자공시시스템에 따르면 한토건설의 2025년 매출은 5억5203만원을 기록했다. 같은 기간 공사수익은 2024년 약 910억8451만원에서 2025년에는 발생하지 않았다.
자본총계는 바다이야기슬롯 9억9337만원으로 집계됐다. 영업활동 현금흐름은 2025년 -381억원으로 나타났다. 사업 진행 과정에서 자금을 투입한 영향으로 풀이된다.
앞서 한토건설은 2022년 라송산업 등과 ‘안성 공도 센트럴카운티 에듀파크’ 사업을 추진한 바 있다. 해당 단지는 전용 84㎡ 기준 약 4억3000만원에 공급됐으며, 발코니 확장과 현관 중문 무상 시공 등의 조건을 내걸은 바 있다.
업계에서는 이번 사업이 향후 사업 진행 과정에서 주요 변수로 작용할 수 있다고 보고 있다.
한 관계자는 “테라스형 주거상품은 일반 아파트와 다른 수요 특성을 보이는 만큼, 분양 일정과 시장 상황에 따라 흐름이 달라질 수 있다”고 말했다.
김선호 기자 okcomputer@viva100.com