채상욱 커넥티드그라운드 대표






[부동산, 묻고 답하다] 를 연재하며
주택시장은 숫자만으로 설명되지 않습니다. 정책의 방향과 금리의 변화, 시장의 대응, 그리고 참여자들의 심리가 복합적으로 얽히며 흐름을 만들어냅니다.
KBS는 각기 다른 시각을 지닌 부동산 전문가들을 차례로 만나 시장의 이면과 정책의 함의를 차분히 짚어보고자 합니다. 집값을 둘러싼 쟁점과 변화의 징후를 민간과 학계를 아우르는 다양한 전문가와의 인터뷰를 통해 깊이 바다이야기합법 있게 살펴보겠습니다.



① 채상욱 커넥티드그라운드 대표

"그 사람 부동산 유튜버 아냐?"
많은 사람이 채상욱 대표를 부동산 유튜버로 기억합니다. 온라인 부동산 커뮤니티를 자주 들르신다면 '폭락론자'라는 다소 과장된 이미지를 릴게임갓 떠올리는 분들도 있겠습니다.
하지만, 채 대표는 과거 잘나가던 증권사 부동산 담당 애널리스트였고, 컨설팅업체를 차려 독립한 뒤에는 '대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년' 등 부동산 관련 책도 여러 권 펴내기도 했습니다.
그리고 무엇보다 저서의 부제에서도 나타나듯 그는 부동산 시장과 정책의 관계에 대해 많이 고민해 골드몽게임 왔습니다. 채 대표를 만나 최근 부동산 시장에 대한 전망과 정부 정책의 바람직한 방향에 관해 이야기를 들어봤습니다.



■"서울은 이제 두 개의 시장...관망세는 당분간 이어질 듯"
기자 : 서울 주택시장의 움직임, 변화는 늘 강남에서 시작됐던 것 같습니다. 상승이 바다이야기모바일 든 하락이든 말이죠. 강남에서 시작된 바람이 이른바 마·용·성으로, 노·도·강으로 다시 경기권으로 확산하는 게 일종의 공식처럼 알려져 있는데요. 지금 강남은 내리는 상황에서 강북은 오르는, 상반된 움직임을 어떻게 보고 계시나요?
채상욱 대표 : 5분위(가격 상위 20%) 지역이 약세를 보이면 그 밑으로 순차적으로 영향받는 게 4분위(가격 황금성슬롯 상위 40%) 지역인데요. 4분위 지역까지 마이너스로 전환했기 때문에 5분위, 4분위가 영향받고 내려가고 있어서 아마 이제 진행 경과로 보면 3분위(가격 상위 60%) 지역에도 영향을 줄 거라는 생각은 듭니다. 하지만, 또 거꾸로 3분위 이하 지역 같은 경우에는 대출 등에서 더 자유롭고, 보유세라든가 세금 부분에서도 자유로운 영역이다 보니까 지금 시장 서울 전체적으로 보면 이제 두 개의 시장으로 분리돼 움직이는 경향이 있어 보이고요. 그리고 공시가격 상승도 결국 2분위 지역 이하에서는 3%대 상승이거든요. 4분위, 5분위가 20%대로 상승했기 때문에 공시가격도 차별적으로 나왔거든요. 그래서 공시가격이 시장에 영향을 미치는 구조로 간다고 하더라도 5분위, 4분위 지역하고 3분위, 2분위, 1분위 지역이 나눠진 형태로 시장이 흘러갈 것 같습니다.
기자 : 최근 가격 조사에서도 중저가 아파트 단지들이 있는 지역들이 상승세를 보이고 있는데요. 기존 전세 수요의 일부가 매수를 통한 자가 보유로 유입이 되고 있다고 보시나요?
채상욱 대표 : 지금 서울의 3분위 이하(가격 하위 40% 이하) 지역 같은 경우에는 실수요 매수에 의해서 움직이는 거고요. 그리고 대출에 대한 제약도 적기 때문에 3분위 이하 주택, 특히 서울 3분위는 중위가격 14억 원 대를 말하는 거니까 위아래로 환산하면 10억 원에서 16억 원 정도 되는 거거든요. 그런 주택들에 대해서는 대출받고 매입하는 그런 실수요는 견조하다고 보고 있습니다.



기자 : 고가 주택 대출 규제 등 가격대에 따라 차별적인 정부 정책의 영향도 있을까요?
채상욱 대표 : 냉정히 생각해 보면 다주택자에 대한 양도세 중과 배제가 5월 9일 종료되는 것 외에 다른 세제 개편안이 있는 것은 아니기 때문에, 그 이후에 어떤 추가적인 부동산 정책이 있었던 것은 아니라고 볼 수밖에 없고요. 아직 구체적으로 정책이 나오지 않은 상황에서 시장이 특정한 방향으로 강하게 몰려갈 가능성은 낮다고 보는 게 맞을 것 같거든요.
기자 : 그래서 지금 시장이 관망세를 보인다는 거군요.
채상욱 대표 : 결국 시장에서 생각하는 것은 5·4분위 지역(고가 주택 지역) 같은 경우에는 많이 올랐고 앞으로 과세가 강화될 것이기도 하고, 중과세율이 적용되면 가장 양도세를 높게 내는 그런 주택군이다 보니까 매도 압력이 있는 것은 사실이죠. 하지만 나머지 지역을 잘 생각해 보면 아직 그 어떤 대책도 나온 것은 없기 때문에 관망세가 계속해서 이어질 수밖에 없고, 결국 시장이 어떤 방향성을 잡게 되는 순간은 선거 이후가 됐든 아니면 정책 발표든 구체적으로 그 의사 판단을 할 만한 근거가 나와야지 시장이 방향을 잡을 것 같습니다.



■"비아파트 시장 무너지며 전월세 불안 심화...올해 6~8월 고비"
기자 :전월세 시장에서 매물이 실종됐다는 보도가 계속 나오고 있는데요. 이번 주 주택가격동향조사에서도 아파트 전세가 서울의 경우 0.15% 상승한 것으로 나왔습니다. 임대시장의 불안한 움직임, 어떻게 보고 계세요?
채상욱 대표 : 기본적으로 2022년부터 2024년까지 전세사기 사건이 터지면서 비아파트(빌라 등) 중에서 다가구로 대표되는 소형 주택들이 전세사기의 진앙지가 되었거든요. 때문에 해당 주택들에서 이탈하는 임차 수요가 노후 소형 아파트의 전셋값을 밀어올리기 시작을 한 것이 2024년부터 나타났던 현상입니다.
기자: 몇 년 전에 한국 사회를 뒤흔들었던 전세사기 문제가 지금 전월세 시장의 가격불안에도 영향을 미치고 있다는 말씀이네요. 최근에 유튜브에서 전세사기가 문재인 정부에서 도입된 임대사업자 제도 때문이고, 당시 정부와 민주당의 책임져야 할 사안이라고 비판하셨던 기억이 납니다.
채상욱 대표 : 지금은 입주 물량도 적은 것도 있지만 기존 주택 재고 현황이 비아파트 쪽에서 기능을 다하지 못하면서 더 공급 위축으로 나타나는 그런 현상이 임차료로 이제 보이는데요. 월세의 경우에는 소득을 따라가고 성장률을 따라가기 때문에 월세 가격의 상승세는 나타나고 있지만, 금리를 따라가는 전세는 조금 다른 상황입니다. 입주 물량이 감소하고 전체적으로 비아파트가 작동하지 않는 상황에서 전세 가격이 크게 오르지 않는 것은 그냥 금리가 올라가기 때문이거든요. 그런데 지금은 금리가 내리고 있으니까, 전세가 강하게 오르진 않고 있습니다. 전셋값이 당분간 크게 튈 일은 없어 보이고요. 다만 전세 수급 자체는 굉장히 빡빡한 환경일 겁니다. 그리고 시장에서는 구조적으로 과거보다는 월세를 좀 더 선호하고 있기 때문에 전세에 대한 강력한 선호가 없는 상태에서 전세 가격이 크게 오르진 않을 것 같고요. 제가 걱정하는 것은 서울의 비아파트(빌라 등) 쪽이 기능을 다하지 못하는 게 2024년에 가장 심했고, 그래서 2024년에 임차료 상승이 6월과 8월에 좀 세게 왔었거든요. 근데 그로부터 2년이 지난 게 2026년이고, 올해 6월과 8월을 전후로 임차료 상승이 또 세게 올 수도 있기 때문에 그런 거에 대비하는 대책들이 나와줘야 할 때인데, 현재 그런 대책들이 잘 보이지 않고 있어서 지금 당장보다는 6, 8월이 조금 걱정되는 그런 상황입니다.



■"강력한 세제 개편 없다면, 하반기 시장은 '안도 랠리' 달릴 것"
기자 : 다가오는 6월 이후 전월세 시장의 불안이 걱정된다고 하셨는데요. 안 그래도 이제 부동산 시장의 변곡점이 될 굵직한 이벤트들이 줄줄이 대기하고 있습니다. 다주택자 양도소득세 중과 조치 유예 종료부터, 지방선거, 재산세 납부 등 이벤트가 많은데, 여름철 이후 하반기 부동산 시장은 어떻게 될까요?
채상욱 대표 : 지금 부동산 세제 관련해서 발표가 안 되는 이유는 조세소위 위원장이 국민의힘 소속이기 때문이고, 그래서 민주당 입장에서는 지금 회기 때 올려봐야 통과가 안 될 게 뻔하기 때문에 개편안이 아직 나오지 못하고 있다고 생각하고요. 하지만, 22대 국회 하반기는 이제 조세소위 위원장은 여당이 하기 때문에 민주당 소속 조세위원장이 온다면 선거 끝나는 7, 8월 사이에 세제 개편안이 나올 걸로 전망됩니다. 그런데 시장은 정부 여당의 세제 개편안을 확인하고 싶어 합니다. 공시가격은 올랐기 때문에 기본적으로 과세 표준 자체가 올라갈 거란 생각이 있지만 과세 제도 자체가 어떻게 될지 모르기 때문에 지금 무리해서 움직이기보다는 개편안을 확인하고 가고 싶어 할 것 같거든요. 그리고 재산세 부과 기준일은 6월 1일인데 세제 개편은 7월 이후에 있을 거기 때문에, 그래서 자연스럽게 올해 하반기에 바꿀 세제는 27년 세제로 적용이 되는 것이고. 그렇다면 살펴볼 시간이 있는 거잖아요. 그래서 26년 하반기부터 27년 5월 말까지 그 1년 동안에는 올해 하반기에 나오는 정책에 따라 시장이 움직일 건데, 시장은 그걸 확인하고 대응하려고 할 것입니다.
기자 : 보유세의 조정 수준이 시장이 지금 두려워하는 것보다 낮다면 반등의 여지가 있는 거고, 그거보다 조정 수준이 크면 가격이 꺾일 수 있고. 이렇게 예측하시는 건가요?
채상욱 대표 : 지금 고가 아파트 지역이 어쨌든 약세로 전환한 것은 양도세 부과 이슈도 있지만 지금 이재명 정부에서 보유세를 올릴 거라는 얘기가 연초부터 있었기 때문에 그런 부분이 선반영된 거라고 보고 있거든요. 그런데 만약에 보유세가 시장이 기대하는 것보다 낮게 나온다면 자연스럽게 시장은 '안도 랠리'를 할 겁니다. 조세 관련해서는 '현 정부가 어떤 빈틈도 없을 것 같다'라고 이해되는 상황에서 막상 뚜껑을 깠는데 생각보다 조세 상승을 가로막는 디테일들이 숨겨져 있다면 시장은 곧바로 알아차리고 '안도 랠리'를 할 가능성이 굉장히 높다고 생각하고 있습니다.



■"전세제도는 목돈 사회의 폐해...전세 대출 축소 필요 "
기자 : 한국 부동산 시장의 오래된 논쟁거리 중 하나인 전세 제도에 대한 이야기를 해보겠습니다. 전세 제도를 옹호하는 분들은 전세가 '주거의 사다리' 역할을 한다고 말합니다. 어떻게 생각하시나요?
채상욱 대표 : 저는 아니라고 봅니다. 옛날부터 전세 제도를 한국이라는 목돈 사회의 폐해라고 생각을 해왔는데요. 사회생활 초년기에 전세로 들어가야 한다고 얘기를 하는데 전세금의 20%도 돈이 없는데 어떻게 전세를 들어갈까요. 그래서 전세는 보통 있는 집안 사람들이 부모 지원을 받아서 들어가고, 대출을 껴서 들어가는 목돈 시스템인데, 목돈이 없이 시작하는 사회 초년생이 전세로 들어간다는 건 좀 맞지 않는 것 같고요. 과거에 전세는 집이나 자산이 조금 있는 사람들이 집 사기 전에 이미 자본 축적이 어느 정도 돼 가는 그런 경로에서 전세 살다가 전세금이 자기 돈이거나 하게 되면 집 살 때 그걸 보태 살고, 이러면서 넘어갔던 것 같은데요. 지금은 전세도 다 대출이고 그래서 월세나 전세나 사실상 '월세 나가냐 이자 나가는 거냐' 차이밖에 없는 건데, 전세금은 이제 회수 리스크까지 생겨버리니까 결국 그냥 합리적으로 생각해 보면 전세의 장점이 사라졌죠. 월세는 그리고 차기 월세를 금방 구할 수 있지만 전세는 차기 임차인이 안 구해지면 임대인이 전세금을 주지를 않으니까 전세 계약이라는 건 너무 경직적이거든요.
기자 : 그럼 전세 대출의 축소도 필요하다고 보시나요?
채상욱 대표 : 네, 그건 개인적으로 맞다고 생각하고요. 새로 지명된 신현송 한국은행 총재 후보자도 전세가 사적 레포(Repo, 환매조건부채권) 시장과 비슷하다, 이렇게 얘기하는 걸 보면, 결국 정부가 전세에 대해서도 손을 볼 거라고 생각하고 있습니다. 전세를 금융기관이 지원하는 것에 대한 한은 총재 생각은 간단한데요. '신용 체인'이 길어지면 문제가 많이 생긴다는 것이거든요. 은행을 통해서 전세가 들어가고, 전세를 통해서 갭 매수를 하고 갭 매수를 통해서, 부동산을 소유하고 있는 그런 상황에서 연결된 단계가 길어지다 보니까 문제가 생기면 흔들리기 쉽다는 판단입니다.



기자 : 그런데 만약 전세 대출이 축소되면 지금처럼 민간의 개인이 공급하는 전세가 줄어들 텐데요. 대출이 축소돼서 전세가가 하락하면 매수 대금 확보가 어려워질 테니까요. 그렇다면 결국 기업형 임대가 필요하다는 이야기일까요? 과거 박근혜 정부에서 뉴스테이라는 기업형 임대 활성화 정책을 추진한 적이 있는데요.
채상욱 대표 : 정부의 통제와 지원을 받는 기업형 임대를 다시 만들어야 합니다. 비아파트(빌라 등 아파트를 제외한 공동주택) 중심으로 사업하는 기업형 임대가 나와줘야 해요. 제도를 잘 만들어주면 되거든요. 공공은 사실상 저렴한 1분위(가격 하위 20%) 주택만 임대 공급하고 있기 때문에, 민간에서 중간 가격대(2~4분위)의 임대 주택을 공급해 줘야 합니다. 특별법을 만들어 민간사업자가 공적 지원을 받아 임대를 공급하는 형태로 도심 내 공동주택을 집중적으로 지을 수 있도록 제도를 개선하면 되는 간단한 일인데 이거를 안 하고 있어서 이해가 안 되는 상황이고요. 솔직히 말하면 지금 이런 면에서 현재 국토부가 완전히 무능하다고 생각하고 있습니다.



■"주택시장으로 개인들이 돈을 넣어야 하는 그런 시대는 갔다"
기자 : 아까 하반기 시장을 전망 하시면서, 시장이 안도해서 급등으로 달릴 수 있는, 이른바 '안도 랠리'의 여부를 앞으로 조정될 보유세의 수준이 결정하게 될 것이라고 말씀하셨는데요. 그렇다면 '안도 랠리'를 막을 수 있는 보유세의 적정 수준은 어느 정도가 되어야 한다고 보십니까?
채상욱 대표 : 외국처럼 고정 자산세, 재산세율이 실효세율 0.6% 이상으로 올라가는 게 맞다고 생각하는데요. 현재 0.2% 정도기 때문에요. 낮은 보유세가 결국은 보유를 촉진하는 거거든요. 높은 양도세는 양도하지 말라는 것이기 때문에 높은 보유세는 보유하지 말라는 것이고요. 거꾸로 말해서 '낮은 보유세는 보유하라'는 거고, '낮은 양도세는 양도 마음대로 하라는 거' 같지 않습니까? 한국에서는 특정 주택 3분위 이하(저가 주택)는 낮은 보유세고 4분위, 5분위(고가 주택)만 높은 보유세로 설정한 '이중 보유세 체제가 있을 필요가 있냐' 이런 생각인데 지금은 보유세 자체가 그냥 너무 낮으니까, 너무 낮으니까, 재산세에서 세율별 최고 구간이 신설될 가능성이 높다고 생각합니다.
기자 : 그러면 세금이 너무 늘어나지 않을까요?
채상욱 대표 : 현재 국내에서 재산세가 0.4%밖에 안 되고 외국은 보면 1.4% 이 정도 수준이니까 재산세 최고 구간이 생길 거라고 보는데요. 재산세 최고 구간이 생기면 그냥 적용하면 되는데 주택 가격이 낮고 공시가격이 낮다면 올라가는 금액도 많지 않거든요. 예를 들어 6억 원짜리 집을 보유한 사람이 40만 원 내다가 이제 80만 원 내는 거를 못 낼 정도로 어려운 주택 매수자는 없을 거라 생각합니다. 그래서 저는 재산세율은 그냥 세율 구간도 만들 필요는 있지만 원론적으로는 그냥 누구나 다 계산하기 쉽게 직관적으로 단일 세율인 게 가장 깔끔하다고 생각합니다.
기자 : 보유세를 올린다면 취득세나 양도세 같은 거래세는 상대적으로 낮추는 게 좋지 않을까요?
채상욱 대표 : 저는 아니라고 봅니다. 근본적으로 주택시장으로 개인들이 돈을 넣어야 하는 그런 시대는 갔다고 생각하고요. 지금까지 개인이 집을 사는 이유는 투자 목적이었는데 이제는 주식 등으로 하시면 되고, 아니면 기관이 기업이 하는 그런 임대 사업의 지분을 리츠 형태로 사는 형태로 돌리고, 직접 투자하는 그런 형태로는 정부가 아마 상당한 장벽을 세울 거라고 생각하고 있습니다.
채상욱 대표는 인터뷰에서 줄곧 비아파트(빌라 등 아파트를 제외한 공동주택)의 중요성에 대해 강조했습니다. 예전 전체 주거의 절반 정도를 담당하던 빌라 시장이 무너지면서, 지난해부터 시작된 아파트 시장의 폭등과 전월세 시장의 불안이 촉발되었다는 문제의식이 깊어 보였습니다.
다만, 공공 영역의 역할에 많은 것을 기대하고 있다 보니, 과연 정부가 부동산 시장의 많은 문제들을 다 해결할 수 있을까 하는 걱정이 드는 것도 사실이었습니다.
채 대표의 예상처럼 정부 여당의 보유세 인상 추진이 투기 세력의 ‘안도 랠리’를 막는 카드가 될지, 아니면 평범한 사람들까지 무리하게 매수에 나서게 만드는 ‘불안 랠리’의 도화선이 될지는 아직 모릅니다.

분명한 건 당분간 부동산 시장이 관망세를 이어갈 가능성이 커지고 있는 가운데, 정부가 만지작거리고 있는 세제 개편안이 하반기 부동산 시장의 핵심 변수가 될 가능성이 높다는 점입니다.


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이슬기 기자 (wakeup@kbs.co.kr)