■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 02월 27일 금요일
■ 대담 : 김인만 김인만경제연구소장, 채상욱 커넥티드그라운드 대표
<김인만 김인만부동산경제연구소장>
- 주택공급, 선거와 무관..盧·文정부 때 서울시장 모두 여당이었지만 공급정책 변화 없었어
- 李대통령 30번 넘게 부동산 관련 SNS, 공급 얘기는 한마디도 없었다.."솔직히 자신 없는 듯"
- 보유세 인상, 99%..단, 거래세인 바다이야기온라인 양도세 잠그고 보유세도? 매물 잠김 걱정돼
- 거래세인 취득세·양도세는 내려줘야..다주택자들 '출구' 전략될 것
- 文정부 처럼 종부세 3배 인상? "거래절벽 올 것..어떤 미친사람이 사겠나"
<채상욱 커넥티드그라운드 대표>
- '보유세 높이고 양도세 낮추기', 소위 '질서있는 손오공릴게임예시 퇴장' 방법?
- 李대통령 sns '미리 판 사람들은 바보되나?' 버틴 사람이 더 손해보는 구조로? 보유세는 높이고 양도세 낮추기는 안할 듯
- 文정부 종부세 '세금 상한선 공제'선 때문에 종부세 대책 시행하고 집값 앙등 촉발..'악마는 디테일에..' 그 디테일 토대로 판단해야
- 李정부 보유세 릴게임꽁머니 카드, '인 별 종부세' 文정부 때와는 다를 것..부동산 실효세율 인상 가능성
- 6월 지방선거, 7월 이후 하반기 국회 등 세법 개정안에 따라 시장 판단할 것
- 수도권 주택 공급 지자체와의 협조에 달려..李정부 vs 서울시 갈등 전 국민이 알아, 6월 지방선거 李정부 예상대로 흘러가지 않을 경우 남은 기간 '기술 무료릴게임 더 많이 발휘해야'
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.







◆ 조태현 : 5월 9일 이후 소장 골드몽 님께서는 강남이라든지 이런 쪽은 올스톱이 될 것이라고 말씀을 해 주셨고요. 최 대표님은 아니라고 해 주셨습니다. 그렇다면 5월 9일 이후로 부동산이 보합 내지는 오를 것이다 또는 보합 내지는 하락할 것이다. 어떻게 생각하십니까?
★ 김인만 : 강남권은 보합으로 보고 있고요. 비강남권은 상승으로 보고 있습니다. 15억 아래 구간들이요.
◆ 조태현 : 대표님은요?
☆ 채상욱 : 5월 이후는 아까 말씀드린 것처럼 결국 6월과 7월 9월 사이에 이런 이벤트들을 보면서 결정할 거라고 생각을 해서, 대통령의 발언을 뒷받침하는 그런 정책들이 어떻게 나오느냐에 따라서 판단할 거라고 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그렇다면 역시 정책 이야기를 하자면 세금 이야기를 안 할 수가 없단 말이죠. 양도세는 이미 중과를 유예하는 거를 안 하기로 했으니까 양도세는 높아지는 거고요. 보유세 카드 꺼내들 가능성 두 분께서는 어떻게 보십니까?
☆ 채상욱 : 거의 보유세 카드는 꺼내들 거로 생각을 하고 있는데, 보유세도 우리나라 보유세가 복잡한 것이 물건별로 과세하는 재산세는 세율이라든가 계산하기 쉽지만, 인 별로 과세하는 종부세의 경우에는 종부세 편입 주택 기준도 다 다르고 하다 보니까 인별 종부세는 회피하는 수단도 많이 발달이 돼 왔거든요. 그래서 재산세는 거의 회피나 이런 것이 굉장히 어려우나, 종부세는 그게 되기 때문에 종부세의 취지에도 불구하고 잘 작동하지 않아 왔었던 것이 문재인 정부 종부세였던 것 같고요.
새 정부에서는 문재인 정부 종부세로 회귀하지는 않을 것 같고요. 다른 방식의 보유세제의 종합적인 개편이 있을 거라고 생각을 하고 있는데, 결국은 나와서 그 얘기를 하면은 좋지만 나오지도 않았는데, 어떻게 나올 것 같다는 이런 얘기를 하는 것은 무슨 의미가 있나 일부 이런 생각도 있고요. 다만 우리나라의 부동산 실효세율이 0.2% 정도 되는데, 실효세율이 더 올라갈 가능성이 높아 보이고요. 보유 비용이 올라간다면 보유 비용이 자산 가격을 끌어내리는 요인으로 작동을 하기 때문에, 세법 나오는 것을 보고 시장에서 판단할 거라고 생각을 하고 있습니다.
◆ 조태현 : 보유세 전망 어떻게 보십니까?
★ 김인만 : 99% 올리겠죠. 안올릴 수는 없을 것 같습니다. 왜냐하면 양도세를 잠궜거든요. 거래세를 잠궜다는 얘기는 매물이 잠기잖아요. '82% 내고는 못 팔 것 같아.' 2주택자는 71.5%입니다. '나 못 팔 것 같아' 라고 하면 두 가지 방법이 있겠죠. 팔 수 있게 하는 방법이 당근과 채찍입니다. 우리 애가 공부를 안 합니다. 그러면 달랠 수도 있고 때릴 수도 있는데, 때리는 방법이 보유하면은 힘들게 하는 보유세 원래의 취지는 사회 인프라가 국민의 세금으로 투입이 됐기 때문에, 좋은 인프라가 있는 지역들은 약간 세금을 더 내는…
◆ 조태현 : 공공재니까
★ 김인만 : 그리고 관리할 수 있는 능력이 집을 가지고 있어야지 능력도 안 되면서 왜 하는 거야. 관리 능력을 보게 되는데, 우리나라는 약간 징벌적 책임 구조가 적용이 됐기 때문에 때립니다. 그래서 문재인 정부 때 아픈 보유세를 맞은 분들이 있기 때문에, 아픈 건 알겠는데 양도세 출구가 막혀버리게 되면 매물 잠김을 걱정하는 거거든요. 그래서 역설적으로 채찍이 아니라 보유세는 채찍 OK. 앞으로 선진국이고 우리나라도 구조적으로 바뀌게 된다면 보유세를 점진적으로 올리는 것은 바람직한 현상입니다.
취득세, 양도세는 내려줘야 되는 게 모든 선진국이 보유세와 거래세를 다 높이지는 않으니까 출구를 만들어 주면 의외로 많은 매물이 나온다고 생각을 하거든요. 우리 사회의 구조가 베이비붐들이 은퇴 세대들이 되고, 60-70대가 됐기 때문에 팔고 싶어 합니다. 시대 구조가 바뀌어서 자식한테 무조건 다 주기보다는 여유롭게 살고 싶고 10-20년 남은 인생 여행도 다니고 돈을 쓰고 싶어 하시는 분들이 꽤 많아졌습니다. 그런 니즈가 있다면 출구를 만들어 주게 되면 이번 기회에 문재인 정부와는 다르게 문재인 정부 때는 버티고 끝까지 한번 해보자는 심리가 있었다면 이번에는 출구만 있으면 시세 차익 하고 나갈 거라는 분들이 많이 있으니까요. 이 부분에 대해서 내려주게 되면 무주택자들은 상실감 느끼잖아요. 쟤들은 불로소득을 얻었는데 왜 깎아주는 거라는 상실감을 느끼니까 합리적으로 방법을 만든 다음에, 제가 항상 강조 드리잖아요. 10% 저렴하게 파는 분들한테는 45%가 아니라 35%를 해줘라. 서울 집을 팔고 지방 가시는 분들한테는 세제 혜택을 줘라. 이런 합리적인 방법을 찾는다면 의외로 굉장히 서울의 고가 아파트뿐만 아니라 모두 다 안정되는 하향 안정이 될 수 있는데, 똑같이 채찍으로 친다면 앞서서 제가 말씀드렸잖아요. 인풋이 똑같으면 아웃풋이 똑같아요. 그래서 인풋이 달라지기를 한번 바라보고 이재명 대통령은 왠지 그렇게 할 수도 있지 않을까 기대를 해봅니다.
☆ 채상욱 : 저런 생각들이 많으시거든요. 보유세는 높이고, 양도세는 낮춰주는 것이 소위 질서 있는 퇴장을 만들고 그래가 저희가 증시가 열렸으니까
◆ 조태현 : 교과서에 나와 있잖아요. 보유세는 높이고 거래세는 낮춰라.
☆ 채상욱 : 그건 매도 촉진하는 교과서입니까? 근데 대통령이 어젯밤에 포스팅을 한 것을 보면 그러면 '미리 판 사람들은 바보가 되지 않느냐.' 이런 발언을 하면서 보유한 것이 더 불리하도록 하는 것이 정부의 권위와 신뢰가 있다는 그 포스팅을 올렸기 때문에 제가 보면서 어떤 생각을 했냐면 시장에서는 아까 김 소장님이 말씀하신 것처럼 그러면 하반기에 세법을 바꿀 때 지금의 약간 징벌적 양도세. 이 징벌적 양도세가 근본 있는 세율은 아니니까요. 그런 근본 있는 세율은 아니니까 그냥 작위적으로 만들어진 30% 포인트, 20% 포인트 가산세율이잖아요. 계속 이어질 수 없고 그래서 하반기에 세법 개정하면 보유세는 올라가지만 양도세는 현 수준보다는 내려가겠다는 생각을 하고 있거든요.
★ 김인만 : 저희는 전문가 입장에서 말하는 거고 시장에서는 그렇게 생각하시는 분은 거의 못 봤습니다.
☆ 채상욱 : 지금 하고 있는데 근데 하고 있다는 걸 마치 읽었다는 것처럼 어제 글에서는 그러면 5월 9일 이전에 미리 판 사람은 억울하지 않겠냐. 버틴 사람이 더 손해를 받는 구조로 가야지, '정부 권위가 안 지켜지면 오리가 되고, 오리가 빠지면 식물이 된다' 이런 표현을 하면서 제가 딱 보면서 들었던 느낌은 5월 9일 이후에 이런 현재 82.5% 양도세인데, 낮아진다는 것이 아니라 오히려 더 유지가 되거나 이럴 가능성이 굉장히 높아졌다는 생각이 갑자기 들면서, 그런 생각을 많이 하는데요. 이재명 정부를 효능감 있는 정부라고 가끔 표현을 하지 않습니까? 즉발적인 대책을 많이 잘 내기 때문인데, 그런 즉발적인 대책들도 장기적인 구조는 어긋남이 없이 맞춰져야지 되는데, 저희가 즉발적으로 뭘 하다 보면 꼬이는 경우가 있지 않습니까? 그 꼬이지 않는 거를 잘 풀려면 로드맵을 잘 수립해 놔야지 되는데, 결국은 하반기에 수립될 세법의 방향이 굉장히 머리가 아플 것 같고요. 그거를 고민해야 되는 사람들이 아주 머리가 아픈 상황이 될 것 같고, 결국은 그게 어떤 방식으로 나오는지에 따라 가지고 아까 시장에서는 세법 개정 내용을 보면서...
실제로 저희 과거 경험도 있습니다. 문재인 정부 초반에 2017년 8.2 부동산 대책을 냈는데, 3개월 정도 안정세를 가다가 2017년 12월 달에 주택 임대 사업자 등록 촉진을 하면서 주임사가 촉진되면서 주택 가격 앙등이 18년 1분기부터 나타났습니다. 그래서 18년 4분기부터 종부세를 올릴 거라는 그런 얘기와 함께 종부세 초안이 6월에 공개가 되는데요. 6월에 초안이 공개가 됐는데 종부세는 복잡한 세금 계산 다 떠나가지고 맨 아랫단에 전년 대비 종부세가 얼마까지 올라갈 있다는 세금 상한선 공제라는 게 있습니다. 천만 원 내는데 150%는 1,500 내는 겁니다. 계산 세액은 3천만 원 나왔는데 50% 올라가는 건데 계산세액은 엄청나게 나오게 만들어 놓은 다음에 세금 상한선 공제를 150으로 뒀기 때문에, 작년에 종부세 20만 원 냈다면 올해는 무조건 500만 원이 나와도 30만 원 내는 거거든요. 그래서 세금 상한선 공제가 딱 악마는 항상 디테일에 있는 건데, 그 부분이 딱 노출되면서부터 18년 6월 7, 8월 다시 랠리를 하게 됐고 2018년 9.13 대책이 나오게 되면서 세금 상한선 공제가 200%와 300%로 올라가게 되거든요. 결국은 보유세를 어떻게 올릴 건지 저희가 다 올릴 거란 예상은 다 하고 있지만 그 핵심은 중요한 건 오히려 더 디테일에 있기 때문에 그 디테일은 반드시 노출돼야 되고 노출된 걸 토대로 시장을 봐야 되겠죠.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 어떻게 나올지 봐야 되겠는데, 계속 소장님께서 말씀해 주신 게 그거잖아요. 양도세 어찌됐건 올리면 매물이 잠길 것이다. 보유세 올리면 세입자들한테 전가될 수밖에 없을 것이다. 이 말씀해 주시는 거 아니에요?
★ 김인만 : 두 번 경험했잖아요. 노무현 전 정부, 문재인 전 정부 경험했는데 원리는 간단하죠. 그래서 다주택자 입장이 돼 보고, 1주택자 입장이 돼 보고, 무주택자 입장이 돼 보면 답이 나옵니다. 예를 들어서 보유세가 얼마 정도 올라가느냐가 관건인데 양도세는 답이 나왔잖아요. 82% 내고는 못 판다는 건 어느 누구라도 여기 계시는 모든 사람들도 아마 80% 내고 파는 사람들은 없다고 생각합니다. 그러면 둘 중에 하난데 얼마나 아프게 채찍을 때리는냐인데, 진짜 아파요. 문재인 정부 때 한 3배 올려요. 예를 들어서 못 버텨요. 그럼 부러지죠. 그러면 그 집은 살 사람이 없습니다. 집주인이 못 버티고 던지는 집은 어느 미친 사람이 사겠습니까? 그러면 거래 절벽이고요. 아무것도 아닙니다. 그래서 결국에는 세법을 만드는 사람은 그것도 시장에서 수용 가능한 수준, 문재인 정부의 3배 정도 올린다면 아마 위헌 소송 걸릴걸요? 집주인이 도저히 못 버티고 파는 매물을 어느 매수자가 그 집을 사겠냐고요. 예를 들어 문재인 정부의 3배의 보유세를 낸다고 하면 똑같은 인풋이 되기 때문에, 결국에는 똑같은 반복이 될 것이고 이런 말하면 그렇습니다만 그렇게 되기를 야당은 원하지 않을까라는 생각도 드는데
◆ 조태현 : 원하면 안 되는…
★ 김인만 : 물론 이재명 대통령 입장에서는 어제 SNS 제가 못 봤는데, 그렇게 할 수밖에 없었다고 생각합니다. 이제 와서 그런 뉘앙스를 주게 되면 5월 9일 이전에 빨리 팔아야 되는데, 5월 9일 이후는 중과세 압박을 주게 되는데 그 이후에 우리가 바꿀 수 있다는 뉘앙스를 주게 되면 이번 1차 전략도 실패가 될 수도 있기 때문에, 더 강한 메시지를 줄 수밖에 없다고 생각하고요. 다음 2차 전략에 대해서는 아마 여러 가지 고민을 할 겁니다. 대통령께서도 아마 어떤 100%의 답을 내지는 않았다고 생각하고요. 다음 전략은 어떻게 하지? 이 매물 잠김을 어떻게 돌파를 할까?에 대해서 여러 가지 전략을 고민하지 않을까 생각을 하고 있습니다.
☆ 채상욱 : 기술적인 부분에서 아까 수요 공급이라고 말씀을 드렸을 때, 공급이 풀린다고 조금 인식을 하고 있는 그런 시기는 28년 3기 신도시 총 분양이 살아나는 시기인데, 그 27년 말까지 입주 물량이 적은 거는 거부할 수 없는 사실이고, 입주만 적은 게 아니라 분양도 적거든요. 아파트뿐만 아니라 단기에 공급할 수 있는 공법을 바꾸든, 공급이든 뭘 하든 하면 결국 지자체장이랑 협조도 잘 돼야 되고, 이번에 1.29 대책 9.7 보완한 것도 서울시와 갈등이 있는 것을 전 국민이 보고 있기 때문에, 결국 주택 문제는 공급과 이런 문제를 다 복합적으로 생각하는 거라 가지고 그게 어떻게 풀리느냐가 중요한 거고요. 만약에 6월 선거가 예상한 대로 흘러가지 않는다면 남아 있는 1년 반 동안 어떻게 보면 기술을 더 많이 발휘해야 되는 어려운 상황으로 가는 거고요. 그게 생각한 대로 가게 되면 생각보다 공급적인 부분에서도 더 혁신적으로 전향적으로 생각할 수 있는 부분들이 많아진다고 생각을 하거든요. 그래서 상반기에 정리하시는 분들은 아까 김 소장님 말씀대로 제가 생각했을 때는 많이 올랐고, 그다음에 지금은 퇴출구도 있잖아요. 양도세 중과 적용 전이고, 주식으로도 갈 수 있고, 여러 선택지가 있으니까. 10% 고점 비 밀어서 판다고 아무런 문제가 없는 그런 매도 물량도 나오는 거라고 생각을 하고요. 진짜 메인 마켓에 대한 영향은 하반기부터다.
★ 김인만 : 공급 대책에 대해서는 선거 결과가 큰 영향을 주지 않는다고 생각합니다. 문재인 정부 시절에는 서울시장도 여당이었고요. 다 여당이었습니다. 그런데 노무현 정부 때도 여당이었습니다. 그런데 공급이 뭐가 달라졌습니까? 서울시 때문에 제가 옹호하는 건 아니고 공급
이 일정 부분 영향을 줄 수 있으나 과천 경마장만 하더라도 이전 부지가 주민들 다 반대하고 혐오시설이거든요.
◆ 조태현 : 태릉도 좀…
★ 김인만 : 맞습니다. 그래서 그 혐오 시설을 받아줄 수 있는 여러 가지 문제들 하나부터 열까지가 다 문제이기 때문에 단순하게 선거에서 이긴다고 해서 공급이 늘어난다? 대통령이 30번 넘게 SNS를 하셨는데요. 공급 얘기는 한마디도 안 했습니다. 공급이 제일 중요한데 안 했
다는 얘기는 정부도 공급에 대해서는 솔직히 자신이 없는 것이 아닌가라는 생각을 하고 있습니다.
◆ 조태현 : 어제 국무회의에서 말씀을 하시긴 했었죠. 이번 주 <고수토론>은 김인만 부동산 경제연구소장, 최상욱 커넥티드 그라운드 대표 두 분과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
☆ 채상욱, ★ 김인만 : 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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