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정부가 15일 발표한 주택시장 안정화 대책엔 대출 수요 억제책들이 겹겹이 쌓여 있다. 주택담보대출 시 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 때 스트레스 금리가 두배로 오르고 전세대출도 DSR에 반영된다. 지난 6·27대책에 이어 정부의 전방위적인 대출 조이기가 훨씬 심화하는 것이다.
우선 현재 대출금리에 1.5%만 가산되는 스트레스 금리가 3%로 상향조정된다. 스트레스 DSR 제도는 대출 금리에 스트레스 금리를 더해 대출한도를 산정한다. 스트레스 금리가 오르는 만큼 대출한도가 줄어들 수밖에 없다. 이는 당장 16일부터 수 가능액 도권과 규제지역 내 주담대에 적용된다.
이번 스트레스 금리 상향 조정으로 인해 개인의 대출 한도는 최대 15%가량 줄어들 것으로 금융위는 내다봤다. 금융위는 30년 만기, 원리금균등상환, 대출금리 4.0%, 다른 대출 없는 경우 등을 가정해 시뮬레이션을 했다. 그 결과 연소득 5000만원인 차주의 변동형 주담대 대출한도는 기존 2억9400 프로야구브로커 만원에서 2억5100만원으로 4300만원(14.7%)가량 줄어든다.
5년마다 금리가 바뀌는 주기형으로 주담대를 받을 경우엔 기존 3억2500만원에서 3억400만원으로 대출한도 축소폭(2200만원·6.6%)이 상대적으로 작았다. 같은 조건에서 연소득 1억원인 자의 변동형 주담대 한도는 5억8700만원에서 5억100만원으로 8600만원(14. 창원우리캐피탈 7%) 준다.
또 전세대출이 DSR에 새롭게 반영된다. 그간 DSR을 계산할 때엔 주담대와 신용대출(1억원 초과)의 원리금 상환액만 따졌다. 전세대출이나 정책대출은 예외였다. 그러나 앞으로는 1주택자에 한해 전세대출의 ‘이자상환분’도 DSR에 포함된다. 1주택자가 이사를 하기 위해 임차인으로서 수도권과 규제지역 내 전세대출을 받는 경우가 대구프로젝트파이낸싱 여기에 해당한다. 해당 조치는 오는 29일부터 시행된다.
전세대출 DSR 반영의 대출 여력 감소 효과는 만만치 않다. 서울과 경기 일부가 규제지역으로 묶이면서 1주택자의 전세대출 한도는 2억원으로 제한된다. 그러나 매일경제가 시중은행을 통해 시뮬레이션해본 결과, 이미 주담대를 이용 중인 차주는 소득이 7000만원 수준이 아닌 이상 한도(2 재무계산기 억원)만큼 전세대출을 받을 수 없는 것으로 나타났다.
가령 3억원 규모의 주담대를 보유하고 있는 연소득 5000만원인 차주는 이미 DSR이 37.2%로 한도(40%)를 거의 다 채운 상황이다. 남은 DSR 한도로 받을 수 있는 전세대출은 3500만원에 불과하다. 이전에는 전세대출 이자가 DSR에 포함되지 않았기 때문에 제약 없이 전세대출을 받을 수 있었지만 앞으로는 3500만원이 최대 한도가 되는 셈이다. 만약 이 차주의 주담대 보유액이 4억이라면 추가로 받을 수 있는 전세대출은 ‘제로’다. 소득이 7000만원인 차주의 경우 기존 주담대가 3억원 정도 있더라도 약 13%의 DSR 여력이 있어 전세대출을 2억원까지 받을 수 있다.
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