고금리 장기화 충격이 수도권 부동산 시장의 가장 약한 고리부터 흔들고 있다.



가수 임창정이 지분 100%를 보유한 법인 명의 경기 파주시 문발동 건물이 최근 임의경매 절차에 들어갔다. 연합뉴스 자료사진



대출 이자를 감당하지 못해 채권자가 담보권을 실행하는 임의경매가 아파트와 오피스텔을 넘어 상가까지 빠르게 확산하는 모습이다.

◆금리가 만든 ‘현금흐름 위기’…연체 넘어 경매로 직행
23일 바다이야기프로그램 부동산업계에 따르면 올해 1~11월 수도권에서 임의경매개시결정 등기가 신청된 집합건물은 1만1118건으로 집계됐다.
전년 동기(8572건)보다 약 30% 증가한 수치로, 2016년 이후 8년 만에 처음으로 1만건을 넘어섰다.
단순한 시장 조정 국면을 넘어 구조적 부담이 누적되고 있다는 신호로 풀이된다.
사아다쿨 전문가들은 최근 임의경매 증가를 단순 연체 문제가 아닌 현금흐름 붕괴의 결과로 본다.
2020년 전후 저금리 시기에 실행된 혼합형 주택담보대출이 최근 변동금리로 전환되면서, 일부 차주들의 이자 부담은 체감상 2배 가까이 늘었다.
부동산 시장 전문가들은 “영끌로 매입한 주택이나 상가는 일정 기간을 버텨야 가격 회복이나 임 온라인골드몽 대수익을 기대할 수 있지만, 지금은 그 시간을 견딜 여력이 없는 차주가 급증하고 있다”고 진단한다.
거래 절벽 속에서 매각을 통한 탈출마저 막히자, 자발적 처분 대신 경매로 직행하는 사례가 늘고 있다는 분석이다.
◆서울은 ‘정체’ vs 외곽은 ‘붕괴’…지역 간 격차 심화
임의경매 증가는 수도권 전반에서 오션파라다이스예시 나타나고 있지만, 체감 온도는 지역별로 극명하게 갈린다.
서울 핵심 지역은 거래가 줄어도 보유를 버티는 수요가 남아 있는 반면, 수도권 외곽의 집합건물은 매수 대기수요 자체가 얇아 경매 물건이 빠르게 누적되고 있다.
가격 회복 기대가 낮은 외곽 지역 오피스텔과 상가는 유찰이 반복되며 장기화되는 경향을 보인다.
바다이야기디시경매가 늘수록 시세 하방 압력이 더 커지는 악순환으로 이어질 가능성이 크다는 분석이다.
◆자영업 몰락이 ‘불씨’…상가 경매가 더 빠르다
임의경매 증가의 또 다른 축은 자영업자 부실이다.
매출 감소와 고금리 이자 부담이 동시에 작용하면서, 주택보다 상가에서 경매가 더 빠르게 늘고 있다는 게 업계의 공통된 시각이다.
상가는 임대수익이 핵심이다. 공실이 길어질수록 대출 상환 능력은 급격히 악화된다.
사업자 대출을 담보로 한 경매는 개인 파산이나 연쇄 채무불이행으로 이어질 가능성이 높아 사회적 파급력도 크다.
◆유명인도 피해가지 못한 흐름
이 같은 흐름은 개인 차주를 넘어 법인과 유명인에게도 예외가 아니다.
‘국민가수’로 불렸던 가수 겸 배우 임창정이 지분 100%를 보유한 법인 명의의 경기 파주시 문발동 건물 역시 최근 임의경매 절차에 들어갔다.
채권자인 IBK기업은행이 지난 7월 임의경매를 신청했고, 청구 금액은 약 36억원이다.
임창정이 2019년 설립한 예스아이엠엔터테인먼트 사옥으로 쓰이던 이 건물은 회사 운영이 사실상 중단되고, 상환 부담을 견디지 못하면서 기일이 정해지는 대로 경매를 통해 새 주인을 찾을 전망이다.



임의경매 증가는 경기 침체의 후행 지표이자, 향후 소비 위축을 예고하는 신호다. 연합뉴스 자료사진



시장에서는 이를 “특정 사례가 아닌 고금리 환경이 만든 구조적 압박의 단면”으로 바라본다.

경매 물건 증가를 투자 기회로 보는 시각에 대해서도 전문가들은 신중론을 편다.
경매 업계에서는 “물건 수가 늘었다고 해서 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아니다”라며 “현재는 수요가 받쳐주는 지역과 그렇지 않은 지역의 격차가 극단적으로 벌어지는 국면”이라고 지적한다.
◆전문가들 “투자 기회보다 경고 신호”…경매 시장도 선별의 시대
수도권 외곽 집합건물은 낙찰 이후에도 유동성 확보가 쉽지 않아, 실수요 중심의 접근이 아니면 리스크가 크다는 평가다.
전문가들은 현재의 임의경매 증가를 경기 침체의 후행 지표이자, 향후 소비 위축을 예고하는 신호로 본다.
자산 가격 하락보다 더 심각한 문제는 현금흐름 악화이며, 이는 결국 연체와 경매로 연결된다는 것이다.
부동산업계 한 관계자는 “연체 차주에 대한 선제적 채무조정이나 금리 완충 장치가 없다면 임의경매 증가는 구조적으로 이어질 수밖에 없다”며 “경매 급증은 금융 안정성 문제로도 번질 수 있다. 당국의 면밀한 모니터링이 필요하다”고 강조한다.
김현주 기자 hjk@segye.com