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배랑라래 (25-10-06 05:32)
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첫날인 지난달 29일에는 신속통합기획(신통기획) 시즌2를 발표했습니다. 이어 1일엔 등록민간임대주택 활성화 방안을, 2일엔 청년안심주택 임차인 대책 및 사업정상화 방안을 연이어 내놨습니다. 오세훈 서울시장이 직접 신통기획 시즌2와 민간임대주택 활성화 대책을 설명했고, 마지막 날도 서울시청 브리핑룸에 나와 모두 발언을 했습니다. 서울시장이 ‘주택’이라는 같은 주제로 주 3회 브리핑에 나선 것은 드문 일입니다. 그만큼 주택 공급에 강한 드라이브를 걸고 있는 것으로 해석됩니다.
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서울 아파트 전경 <연합뉴스>
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정비사업·비아파트·임대주택 등 ‘주택공급 3종 세트’
시의 주택공급 3종세트는 주택 공급의 다양한 측면과 여러 수요자층을 겨냥한 패키지 상품이라고 볼 수 있습니다. 신통기획을 통해 재개발·재건축 속도를 높여 집값 진원지인 한강벨트 지역을 중심으로 향후 6년간 20만 가구를 삼성캐피탈 착공하겠다는 계획은 실수요자를 겨냥한 것으로 매매시장 안정과 관련이 있습니다. 둘째 날은 1~2인가구와 신혼부부, 사회초년생 등을 위해 비아파트 공급을 늘려 전월세 시장 안정을 꾀하겠다는 겁니다. 셋째 날은 청년들에게 맞춤형 민간임대주택을 공급해 주거 사다리를 제공해 나가겠다는 내용으로 볼 수 있습니다. 큰 틀에선 모두 민간의 활력을 활용한 주택 공급으로 충북소상공인지원센터 , 공공 주도의 정부의 정책과 차별화됩니다.
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오세훈 서울시장이 지난달 29일 서울시청 브리핑룸에서 정비사업 인허가 규제 혁신대책을 발표하고 있다. <서울시>
3종 세트 중에서 핵심적인 계획은 신통기획 시즌2를 통한 민간 재건축·재개발 활성화라고 볼 수 있습니다. 시가 인허가 절차를 대폭 줄이는 등 행정력을 최대한 동원해서 민간 정비사업의 기간을 크게 단축해 주택 공급의 ‘파이’를 확 키우겠다는 점에서 주택난의 근본적인 대책이 될 수 있기 때문입니다. 시는 2031년까지 주택 31만 가구를 착공하겠다는 야심 찬 목표를 내세웠습니다.
서울시 도시계획위원회는 정기적으로 열리지만, 2일에 한강 이남 재건축 대장주인 압구정 3구역과 목동 1~3단지가 서울시 도계위 문턱을 넘었습니다.압구정과 목동 재건축 지구가 ‘마지막 퍼즐’을 맞추면서 각 구역별 재건축이 본궤도에 오르게 된 겁니다. 3종 세트와 별개지만 타이밍이 절묘해서 추석 밥상의 화젯거리가 될 것으로 보입니다.
서울시는 한강벨트 지역에 공급하는 20만 가구 중 96%는 정비사업 구역 지정이 완료됐기 때문에 시의 주택 공급계획은 실현 가능한 약속이라고 강조합니다. 신통기획 시즌2를 통해 정비사업 후반부에 해당하는 사업시행·관리처분·이주와 해체 등의 과정에서 병목을 제거해서 정비사업 속도를 더 높이겠다는 계획입니다.
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서울시 주택 공급계획 <오세훈 서울시장 페이스북>
공사비 오르고 부담금 늘어날까 걱정···사업 지체될 수도
‘빈 땅’이 적은 서울에서 주택 공급을 늘리는 가장 빠르고 확실한 방법은 민간 재개발·재건축을 활성화하는 겁니다. 하지만 전문가들은 ‘돈 문제’를 해결하지 못하면 주택 공급에 차질이 빚어질 수 있다고 우려합니다.
가장 큰 돈 문제는 공사비 입니다. 정비업계에 따르면 3.3㎡ 당 공사비는 최근 1100만원 대로 치솟고 있습니다. 재건축 롤모델로 다양한 고급화 설계를 한 래미안 원베일리의 3.3 ㎡ 공사비가 600만원 안팎이었던 것을 고려하면 불과 몇 년 사이에 공사비가 2배 가까이 급등한 것을 알 수 있습니다.
원자재 가격 급등, 인건비 상승, 금리 인상 등 거시적 요인뿐 아니라 정부가 건설 현장 사망 사고를 막기 위해 고강도 대책 마련에 착수하면서 공사비가 눈덩이처럼 불어날 것이란 전망이 나옵니다. 여기에 탄소제로 정책에 따른 제로에너지건축물 의무화와 친환경 자재 사용 등도 공사비 상승에 영향을 미칠 것으로 보입니다.
공사비 상승은 조합원 분담금 확대로 이어지면서 사업 동력이 약해질 수 있습니다. 공사비를 두고 조합과 건설사간 갈등이 발생하면 사업이 지연된 만큼 각종 비용이 불어나고, 이 때문에 갈등이 더 심화하고 사업이 더욱 더뎌지는 등 악순환에 빠질 위험도 있습니다.
주 52시간제와 안전관리 강화 등으로 공기가 길어지는 것도 공사비 상승과 연결됩니다. 건설업계에 따르면 35층 아파트 기준 공사 기간이 36개월에서 42개월 이상으로 늘었습니다.
시가 신통기획 시즌1을 통해 정비구역을 빠르게 지정하고, 신통기획 시즌2를 가동해 인허가 절차를 더 줄이는 것을 넘어 일부를 생략하더라도 공사비 문제를 해결하는 데 한계가 있습니다.
이 때문에 정부 차원에서 공사비 안정화를 위한 금융·세제 지원이 필요하다는 목소리도 나옵니다. 주택 공급은 시와 정부의 공동 과제인 만큼 국가 차원에서 대책이 필요하다는 겁니다.
재건축 5년 내 끝낸 아크로리버파크·10년 안 걸린 래미안 원베일리···“조합 역량 중요”
조합의 역량도 돈 문제와 관련이 있습니다. 민간 재건축·재개발 사업 주체는 주민들의 모임인 조합입니다. 서울시가 트랙을 좋은 재질로 바꾸고 허들까지 치워줘도 선수가 뛸 의지가 없거나 능력이 부족하면 완주가 어려워지는 것과 비슷합니다. 조합 집행부의 전문성이 부족하거나 조합 내부 이견과 갈등은 사업을 지연시키는 변수로 작용할 수 있습니다.
한강변 대표 단지이자 근래 가장 성공적인 재건축 단지로 불리는 반포동 아크로리버파크와 래미안 원베일리. 아크로리버파크는 시의 도시계획심의부터 관리처분인가, 이주·철거·입주까지 4년8개월만에 끝냈습니다. 래미안 원베일리는 조합설립부터 입주까지 7년 10개월만에 마무리했습니다. 재건축 사업 절차를 투트랙으로 부지런히 준비하고 진행했던 한형기 전 조합장과 주민들의 재건축에 대한 강력한 의지가 원동력으로 작용했습니다.
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‘스타’ 조합장과 주민들의 강한 의지로 재건축이 10년이 채 걸리지 않은 래미안 원베일리 전경. <삼성물산>
오세훈 시장이 정비사업 아카데미나 현장 소통 자리에서 주민들에게 단합된 의지와 적극적인 참여를 강조하는 것도 이런 이유 때문입니다. 뻔한 말 같지만, 사실 정비사업의 핵심이니까요.
하지만 현실은 재건축 성공 경험과 전문성을 갖춘 ‘스타’ 조합장은 많지 않고, 조합 집행부와 비대위간 충돌하는 단지들이 적지 않습니다. 이 때문에 정비사업 이해를 높이기 위해 교육 프로그램을 늘리고, 장기적으로 사업 주체를 다양화할 필요가 있다는 의견이 나옵니다.
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