[IB토마토 홍준표 기자] 켄달스퀘어자산운용이 서울 목동 소재 삼성화재서비스빌딩(SMT빌딩) 매각에 착수하며 6년 만에 투자금 회수에 나선다. 물류 자산 중심 운용을 이어온 가운데 오피스 자산까지 엑시트에 나서며 트랙레코드를 확장하는 모습이다.


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10일 투자은행(IB) 업계에 따르면 켄달스퀘어자산운용은 최근 SMT빌딩 매각을 위한 주간사로 알스퀘어-쿠시먼앤드웨이크필드-에스원 컨소시엄을 선정했다.


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켄달스퀘어자산운용은 물류센터 투자에 특화된 국내 대표 부동산 운용사로, 수도권을 중심으로 대형 물류 자산에 대한 투자와 운용을 확대해온 곳이다. SMT빌딩은 이 같은 포트폴리오 내에서 상대적으로 이례적인 오피스 자산으로 꼽힌다.


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(사진=켄달스퀘어 홈페이지)
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오피스 공급 부족…수백억 차익 실현 기대감


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켄달스퀘어는 지난 2019년 4월 인트러스투자운용으로부터 해당 빌딩을 약 900억원에 사들였다. 시장에서는 현재 목동 지역의 지가 상승과 서울 전체의 오피스 공급 부족 상황을 고려하면 수백억원 규모의 차익 실현이 가능할 것으로 보고 있다.


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매각 대상인 SMT빌딩은 5호선 오목교역 도보권에 위치한 중대형 오피스로, 입지 경쟁력을 갖춘 자산으로 평가된다. 여의도와 강서권을 연결하는 업무 축에 위치해 접근성이 뛰어나고, 목동 내에서는 희소한 대형 업무시설이라는 점도 강점으로 꼽힌다.


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특히 삼성화재서비스손해사정, 삼성생명(032830), KB증권 등 금융 계열사가 주요 임차인으로 장기간 사용해온 점이 시장 수요를 이끌어낼 것으로 보인다. 업계에서는 해당 자산이 일부 업무 기능을 수행하는 사옥형 오피스 성격을 띠고 있어 임차 안정성이 높은 편으로 보고 있다.


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공실 부담이 제한적이고 안정적인 현금흐름이 기대되는 만큼, 리츠(REITs)나 공제회, 보험사 등 장기 투자 성향의 기관투자자들의 관심이 이어질 것으로 전망된다. 특히 최근 금리 변동성이 지속되는 환경에서도 안정적인 배당 수익을 확보할 수 있는 자산에 대한 선호가 높아지고 있다는 점에서 투자 수요가 뒤따를 것이란 예상이다.


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최근 목동 신시가지 재건축 사업이 본격화되면서 지역 가치 상승 기대감이 높아지고 있는 점도 긍정적인 요인으로 꼽힌다. 목동 신시가지 재건축은 서울 서남권 최대 규모의 정비사업으로, 최근 모든 단지가 정비구역 지정을 완료하며 사업이 본궤도에 오른 상황이다. 목동 일대는 재건축을 중심으로 주거시설뿐 아니라 상업·업무 기능까지 복합적으로 개발이 추진되면서 오피스 자산가치 상승도 기대되는 지역이다.


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경험·네트워크 등 오피스 자산 매각에 '강점'


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켄달스퀘어자산운용은 그간 물류센터를 중심으로 자산 매입과 매각을 반복하며 트랙레코드를 쌓아온 부동산 운용사다. 수도권 서부권에 위치한 대형 물류 자산인 부천 로지스파크를 포함해 주요 거점 물류센터를 안정적으로 운영한 뒤 기관투자자에 매각하는 구조를 통해 성과를 입증해왔다.


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특히 2021년 켄달스퀘어는 경기도 부천시 오정동에 위치한 부천 로지스파크를 약 5700억원에 매각하면서 당시 기준으로 국내 단일 물류센터 매각가 중 역대 최고 수준의 거래를 성사시킨 바 있다. 해당 자산은 수도권 서부권 핵심 물류 거점이다. 서울 접근성과 인천항·김포공항과의 연계성이 뛰어나 물류 인프라 측면에서 높은 경쟁력을 갖춘 자산으로 수익을 극대화하는 데 성공했다.


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켄달스퀘어는 이 자산을 편입한 이후 이커머스 및 3자물류(3PL) 기업을 중심으로 임차인을 확보하고 운영 안정성을 높이는 데 주력했다. 공실률을 낮게 유지하며 안정적인 임대수익 기반을 구축한 뒤 매각에 나서는 전략을 통해 자산가치를 끌어올렸다.


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관련 업계에선 그간 켄달스퀘어가 단일 자산 매각에 그치지 않고, 포트폴리오 단위로 자산을 묶어 거래를 추진하거나 장기 임차 기반의 현금흐름을 강조하는 방식으로 기관투자자의 참여를 유도하는 전략을 활용해왔다는 평가다. 이 과정에서 연기금, 공제회, 리츠 등 장기 투자 성향의 투자자들과의 거래 경험을 축적하며 투자자 네트워크를 확장해온 것으로 알려졌다.


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한 IB 업계 관계자는 에 "켄달스퀘어는 물류센터를 중심으로 임차 안정성을 확보한 뒤 기관투자자에 매각하는 구조를 반복해온 운용사"라며 "엑시트 경험과 투자자 네트워크는 SMT빌딩과 같은 오피스 자산 매각에서도 긍정적으로 작용할 가능성이 높다"고 말했다.


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홍준표 기자 junpyo@etomato.com