서울 비강남권 '국민평형'(전용 84㎡) 아파트 분양가격이 20억원을 넘어설 기세다. 강북 핵심 재개발지로 꼽히는 장위뉴타운의 경우 이미 국평 분양가가 17억원을 육박하는 상황. 최근 가파른 공사비·금융비용 상승을 감안할 때 비강남권 분양가도 곧 '국평 20억원 시대'에 진입할 것이란 전망이다.



서울 성북구 장위뉴타운 분양가 추이/그래픽=김다나


29일 관련업계에 따르면 다음달 서울 성북구 장위뉴타운에서 분양을 앞둔 장위10구역 재개발단지 '장위푸르지오마크원'의 바다이야기예시야마토게임 전용 84㎡ 분양가는 16억원대 중후반에서 17억원 안팎 수준에 정해질 것으로 전해졌다. 이 단지는 총 1931가구 규모의 대단지로 전체 공급물량의 절반 이상인 1031가구가 일반분양으로 공급된다.
장위뉴타운 내 분양가는 수직상승을 거듭한다. 4년 전인 2022년 분양한 '장위자이 레디언트'의 분양가는 전용 84㎡ 기준 9억~10억원 수준 오션파라다이스게임 이었다. 당시 '장위자이 레디언트'는 분양가가 지나치게 높게 정해졌다는 고분양가 평가를 받았고 결국 일부 공급물량이 미계약으로 남았다. 하지만 이후 시장이 반등하면서 상황은 급반전했다. '장위자이 레디언트' 국평 가격은 입주시점에 13억~14억원으로 분양가 대비 3억원 이상 뛰었다.
이후 장위뉴타운 분양가는 거침없는 질주를 이어갔다. 2년 메이저릴게임사이트 뒤인 2024년 분양한 '장위 푸르지오 라디우스파크'는 전용 84㎡ 기준 분양가가 11억원 후반~12억원 초반을 기록했고 다시 2년이 지나 분양에 나서는 '장위푸르지오마크원'은 국평 분양가가 최고 17억원대에 정해질 것으로 보인다. 불과 4년 사이 분양가가 10억원 수준에서 17억원대까지 높아졌다.


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비강남권 분양가 현황/그래픽=김다나


강서구와 영등포구 사정도 마찬가지다. 이달 분양한 서울 강서구 '래미안 엘라비네'와 영등포구 '더샵 프리엘라'는 전용 84㎡ 최고 분양가가 각각 18억4000만원대, 17억9000만원대다. 발코니 확장과 시스템에어컨 등 주요 옵션비 바다이야기프로그램 용을 포함할 경우 실질 분양가는 19억원 안팎에 이른다. 취득세까지 고려하면 부담은 더 커진다. 15억원 초과주택에 적용되는 취득세율(3%)을 적용하면 약 5000만~6000만원이 추가돼 총필요자금은 19억원대 중후반으로 높아진다. 20억원에 근접하는 수준이다.
분양가 상승기조는 앞으로도 한동안 지속될 전망이다. 원자재 가격상승과 인건비 인상, 고유가 영향 등이 누적되며 건축비가 거듭 뛸 수밖에 없는 구조가 만들어졌기 때문이다. 여기에 금리상승과 대출규제에 따른 금융비용 증가 역시 분양가를 밀어올린다.
남혁우 우리은행 부동산연구위원은 "건축비 상승은 인플레이션보다 후행적으로 반영되는 특성이 있다"며 "이전의 원자재 가격상승분과 우크라이나 전쟁 장기화 영향이 최근 분양가에 본격적으로 반영되고 있다"고 설명했다. 남 위원은 또 "금리상승에 따른 조달비용 증가가 장기화하면서 분양가 상승이 구조적으로 이어지는 '뉴노멀' 국면이 시작됐다"고 분석했다.
대기수요가 탄탄한 것도 분양가 산정에 영향을 미친다. 높은 분양가에도 수요가 유지되면서 고분양가 흐름을 지지하는 근거로 작용한다는 분석이다.
윤수민 NH농협은행 부동산수석위원은 "분양가는 결국 시장 시세가 지지하기 때문에 형성된다"며 "분양이 되지 않으면 가격을 낮추겠지만 현재는 높은 분양가 수준에도 수요가 유지되고 있다"고 말했다.
배규민 기자 bkm@mt.co.kr