[편집자주] 이재명 대통령이 주택시장 안정화를 위해 연일 강도 높은 메시지를 내놓으면서 시장의 관심이 정책 변수에 집중되고 있다. 집값 안정과 실수요자 보호라는 정책 기조가 앞으로 어떤 영향을 미칠지 주목된다. 설 연휴 이후 서울·수도권과 지방의 아파트·비아파트 시장은 매매·전세·월세 흐름이 엇갈리며 불확실성이 커졌다. 수요자들은 매수, 전세 연장, 월세 전환 여부를 신중히 판단하고 있다. <뉴스1>은 전문가 20명의 진단을 바탕으로 집값·전세·월세 흐름과 정책 변수를 종합해 향후 시장 변곡점을 짚었다.



ⓒ 뉴스1 김초희 릴게임황금성 디자이너


(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 올해 분양 시장에 대해 전문가들은 전반적으로 개선 또는 보합 가능성에 무게를 실었다. 매매 시장이 회복 국면에 접어들면서 청약 시장에도 온기가 확산될 수 있다는 기대가 반영된 결과다. 다만 금리와 자금 조달 비용, 분양가 부담 등 부담 요인은 여전히 남아 릴게임황금성 있어 지역별로는 온도 차가 불가피할 것이라는 분석이 나온다.
개선과 보합 합치면 70%, 부정 보다는 긍정이 우세
17일 뉴스1이 부동산 전문가 20명을 대상으로 실시한 설 이후 부동산 전망 조사 결과, 응답자의 40%(8명)는 올해 분양 시장이 '개선'될 것이라고 답했다. 보합(지난해와 동일)은 30%(6명), 악화 릴게임예시 역시 30%(6명)로 집계됐다. 개선과 보합을 합치면 70%에 달해, 전반적으로는 부정적 전망보다 긍정 또는 유지 의견이 우세한 것으로 나타났다.
개선 전망의 핵심 배경으로는 매매 시장 회복이 꼽힌다. 그간 침체됐던 거래 분위기가 점차 전환되면서 분양 시장 역시 동반 회복세를 보일 수 있다는 설명이다.
고종완 한국자산관리 릴게임황금성 연구원 원장은 "서울과 수도권 매매 시장은 이미 상승 흐름에 접어들었고, 분양 시장도 비슷한 흐름을 나타낼 가능성이 있다"며 "지방 역시 대도시권을 중심으로 회복 조짐이 나타나는 양상"이라고 말했다.
공급 감소에 따른 희소성도 긍정 요인으로 꼽힌다. 부동산R114랩스에 따르면 지난해 민간 아파트 분양 물량(일반분양 기준·분양 예정 포함)은 바다이야기예시야마토게임 12만 1120가구로 집계됐다. 이는 2010년(6만 8396가구) 이후 15년 만에 최저 수준이다. 직전 연도(15만 6898가구)보다 22.8% 줄었고, 공급이 정점을 기록했던 2015년(35만 8712가구)과 비교하면 66.2% 감소한 수치다.
김인만 김인만부동산연구소 소장은 "신축 아파트에 대한 수요는 여전한 상태"라며 "공급 부족이 매수 심리를 자극해 청약 수요로 이어질 수 있다"고 분석했다.
다만 지역별 차등화는 불가피하다는 전망이다. 고 원장은 "부산과 대구 등 지방 대도시권은 이미 청약 경쟁률이 높아지는 상황"이라면서도 "그 외 지역은 회복 속도가 상대적으로 더딜 가능성이 크다"고 말했다.



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분양 시장 좌우할 최대 변수는 금리·자금조달 비용
분양 시장을 좌우할 가장 큰 변수로는 '금리 및 자금 조달 비용'이 꼽혔다. 응답자의 45%(9명)가 이를 지목했다. 공사비와 금융비용이 높아질수록 사업성이 떨어지고, 이는 곧 분양 일정 연기와 물량 축소로 이어질 수 있다는 분석이다.
김효선 KB국민은행 WM추진부 부동산수석전문위원은 "고금리로 인한 비용 급등으로 수익성이 충분히 확보되는 일부 지역을 제외하면 사업성이 부족하다"고 설명했다.
금리는 수요 측면에서도 부담 요인이다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "금리나 자금조달 비용은 공급자든 분양 계약자든 모두에게 부담이 된다"고 말했다.
응답자의 30%(6명)는 분양가 수용성 한계를 주요 변수로 꼽았다. 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 12월 민간아파트 분양가격 동향에 따르면 전국 신규 분양 민간아파트의 ㎡당 평균 분양가격은 지난해 12월 말 기준 611만 9000원으로 집계됐다.
전월 대비 0.92% 오른 금액으로, 3.3㎡ 기준으로는 2022만 7000원 수준이다. 지난해 평균(3.3㎡당 1889만 원)과 비교하면 7.05% 상승했다.
서울의 ㎡당 평균 분양가는 1594만 원으로 전월 대비 4.48% 올랐으며, 3.3㎡ 기준으로는 5269만 5000원으로 최고 분양가를 기록했다.
송승현 도시와경제 대표는 "서울처럼 수요가 충분한 지역에서도 분양가상한제 단지로 쏠림 현상이 발생한다"며 "지방에서 분양가가 수요자들이 감당하기 어려운 수준까지 오른다면 시장 회복은 제한적일 수 있다"고 진단했다.
이 밖에 수요 위축(10%), 미분양 증가 우려(10%), PF 등 금융 리스크(5%)도 변수로 거론됐다. ◆설문 대상 전문가 20인 고종완 한국자산관리연구원 원장, 고준석 연세대 상남경영원 교수, 권일 부동산인포 팀장, 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장, 김인만 김인만부동산연구소 소장, 김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원, 남혁우 우리은행 부동산연구원, 노시태 KB국민은행 전문위원, 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원, 서정렬 영산대 부동산학과 교수, 서진형 광운대 부동산법무학과 교수, 송승현 도시와경제 대표, 심형석 우대빵부동산 연구소장, 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원, 윤지해 부동산R114 리서치랩장, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원, 이창무 한양대 도시공학과 교수, 조은상 리얼투데이 이사, 함영진 우리은행 부동산리서치랩장
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