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올해 서울 공동주택 공시가격이 1년 만에 19% 가까이 오르면서, 서울에 집을 가진 사람의 보유세 부담이 커지게 됐다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산·성동구 등 한강벨트에서 20%대 오름세를 보이면서 이들 지역의 주요 아파트 보유세 부담은 최대 50%까지 늘어날 전망이다. 정부가 실거주 목적이 아닌 집에 대한 규제 강화를 예고하면서 고가주택 밀집 지역에서 집값이 하락세로 돌아선 가운데, 다주택자의 매도세가 더 확대될 지 주목된다. ▶관련기사 4·9면
▶서울 공시가 역대 3번째로 많이 올라…압구정 현대는 1000만원 늘어=국토교통부가 발표한 ‘2026년 공동주택 공시가격 열람 오징어릴게임 ’에 따르면 올해 전국 공동주택 1585만 가구의 공시가격은 9.16% 상승했다. 서울 전체 공시가격은 18.67% 올라, 역대 세번째로 높은 상승폭을 기록했다. 공시가격이 큰 폭으로 오르면서 종합부동산세 과세 대상 주택(공시가격 12억원 초과) 수도 1년사이 53.3%(약 17만 가구) 늘어난 48만7362가구로 집계됐다.
마포 지역 한 황금성슬롯 공인중개사는 “마포래미안푸르지오(마래푸) 조차도 공시가격 인상으로 세금이 50% 이상 오를 것으로 전망된다”며 “주민들 반응은 올 것이 왔다는 분위기”라고 말했다. 마래푸 84㎡(이하 전용면적)는 공시가격이 13억1600만원에서 17억2300만원으로 올라 세금이 52.1%(289만원→439만원) 증가할 것으로 추산됐다.
강남 일대 상승폭 오션파라다이스게임 은 더 크다. 국토부에 따르면, 강남구 압구정동 ‘신현대 9차’ 111㎡ 보유자는 지난해(1858만원)보다 1061만원 많은 2919만원의 보유세를 납부해야 한다.
서초구 반포동에 재건축 아파트를 보유한 40대는 “집값이 재건축 진행 과정에 따라 오르긴 했지만, 공시가격이 50% 가까이 올랐다”면서 “이 집에 산 지 20년이 넘었고, 투기 릴게임바다신2 목적으로 들어온 게 아닌데 내 집에 월세를 내면서 사는 셈”이라고 토로했다.
이에 고가 지역에 거주하면서 고정 수입이 없는 은퇴자나 고령층 1주택자들의 세부담이 한번에 늘어날 것으로 보인다.
김효선 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 “과거에는 빌딩 매입이나 투자 상담이 주를 이뤘다면 지금은 종합적인 세금 상담을 원하는 황금성사이트 수요가 훨씬 늘었다”며 “일례로 재건축이 진행된 강남권 아파트에서는 비용 부담을 짊어지는 대신 증여를 택하고, 마용성(마포·용산·성동) 지역으로 옮겨간 고령자도 많았다”고 말했다.
▶“급매물은 두달전부터 다 나왔죠” 수억원 내린 강남, 가격 더 떨어지나=세금 부담이 크게 늘어나면서 서울 주택 시장에 ‘팔자’로 돌아서는 이들이 늘어날 지도 관심이다. 앞서 이재명 대통령이 지난 1월23일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 예고한 뒤, 서울 주택 시장에선 가격을 내린 급매물 출회가 잇따르고 있다.
아실에 따르면 서울 아파트 매물은 18일(이날) 기준 7만8077건으로 1월 23일 대비 27.9%가 증가했다. 특히 강남(37.8%↑), 서초(46.5%↑), 용산(42.7%↑) 등 고가지역일수록 매물 증가 폭이 두드러졌다.
시장에선 장기보유해 온 고령의 다주택자가 매물을 내놓은 것으로 보고 있다. 수억원 내린 값에 팔아도 수년간 집값 상승세에 따라 차익이 남는 만큼 과세 전 처분에 나서는 것이다.
서초구 반포동 일대에서 2대째 중개업을 해온 양석영 백마공인중개사무소 대표는 “현재 나온 매물은 보유세보다 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 불안감에서 비롯된 다주택자 매물”이라며 “최근에는 고점과 비교해 소형 평수는 최대 5억원, 대형 평수는 최대 8억원 낮게 거래가 이뤄지고 있다”고 말했다.
장기보유 다주택자와 달리 1주택자는 세금을 감내하며 버티기에 나설 것으로 보인다. 지난해에도 서울 공동주택 공시가격이 7.86% 상승해 보유세 부담이 커졌지만, 집값 상승 기대감에 매물 출회는 많지 않았다. 실제 서울 아파트 매매가격도 8.98%로 공시가격 상승폭보다 컸다. ‘보유세 학습효과’도 있다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “강남 단지들은 이미 시세상승만으로 50% 이상 보유세 상한을 적용받는다”며 “최악의 상황을 마주한 만큼 오히려 ‘더 낼 부분이 없다’고 생각할 수 있다”고 말했다.
개포동에 위치한 한 공인중개사무소 대표는 “지난해 집값이 많이 올랐으니 올해 공시가격이 오르고 보유세 부담이 커지는 건 예고된 것과 같았다”고 말했다.
▶“더 강력한 세금 올까” 하반기 세제개편안 분수령=전문가들은 7월 세제개편안 이후 부동산 시장에 본격적인 변화가 이뤄질 것으로 보고 있다. 고정적인 현금흐름이 확보된 고소득 30~40대 가구는 보유세를 감당할 수 있지만, 연령대가 높아질수록 버틸 체력이 급격히 저하될 것이라는 전망이다.
실제 서울 고가지역을 중심으로 장기보유자들의 매도가 이어지고 있는 추세다. 법원 등기정보광장의 ‘소유권이전등기(매매) 신청 매도인 현황’에 따르면 올해 1월 10년 초과 서울 집합건물(아파트·오피스텔·연립·다세대 주택 등) 매도자 수는 3992명으로 전월 대비 134%가 급증했다. 강남3구, 목동·여의도 등 30년 이상 재건축 단지들이 밀집한 곳에 집중됐는데 세 부담을 우려해 다주택자들이 선제적으로 움직인 결과다.
공정시장가액비율을 높이거나 공시가격 현실화율을 과거 수준인 80%까지 끌어올릴 경우 세 부담은 급등할 전망이다. 공시가격은 보유세, 건강보험료, 기초연금에 활용되기 때문에 현실화율에 따라 건보료 부담이 커지거나 복지 대상에서 탈락되는 고령층이 생길 수 있다. 정부는 올 하반기 ‘공시가격 현실화 5개년 로드맵’을 공개할 계획이다.
김효선 전문위원은 “이번엔 버티더라도 공정시장가액비율 인상, 추가적인 공시가격 현실화율 조정이 수반된다면 감당하기 어려운 수준까지 세 부담이 오르기 때문”이라며 “앞으로는 버텨도 현명한 판단이 아니라는 생각을 할 것”이라고 말했다.
서정은·김희량·윤성현 기자