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경매 물건을 고를 때 은행 대출이 많은 물건일수록 좋은 물건일 가능성이 높다. 대출이 많은 부동산은 은행에서 경매 부동산에 대해 좋게 평가해 부동산의 가치를 높게 봤다는 뜻이다. 즉, 권리관계 상 안전하고 하자 없는 부동산일 가능성이 크다.
▶ 대출 많은 부동산 = 가치 높은 부동산
은행에서 돈을 빌려줄 때는 먼저 돈을 돌려받기 쉬운지부터 확인한다. 만약 채권 확보가 어렵거나 부동산의 가치가 작다고 판단하면 돈을 빌려주지 않거나 소액 대출만 해주는 게 수성 주식
관행이다. 이런 판단하에 경매 물건을 분석해보면 초보자도 경매 물건의 권리와 가치를 쉽게 판단할 수 있다.
▶가처분·가등기 등 인수 권리 → 99% 대출 금지
은행 입장에서 부동산을 담보로 돈을 빌려주지 않는 물건은 어떤 것일까? 권리상 하자 유무를 따져보고 대출 여부를 결정한다. 등기부상 선순위 제한물건이 있는 물건은 오로라 주식
대출이 제한된다. 가처분, 가등기 등 인수하는 권리가 있으면 대출 99% 금지다. 대출 전 임차인이 대항력을 갖췄거나 유치권·법정지상권 성립 여지가 있거나 공유지분 물건도 마찬가지다.
물건 상 하자가 있는 부동산도 대출이 제한된다. 미준공 ? 미등기, 대지 지분 미정리, 무허가 ? 불법건축물, 도시계획법과 도시재개발법 등에 따라 부동산에 ETF수익률
대한 이용제한이나 도로개설, 수용제외, 변경 가능성이 있거나 철거예정지인 경우에는 하자로 판단해 대출 자체가 어렵다. 물건상 하자가 있으면 부동산의 가치가 떨어지고 활용성이 떨어져 부동산의 수익성은 감소하기 마련이다.
임장 활동 → 시세파악 중요
은행이 대출을 많이 해주는 부동산일수록 적극 입찰에 참여하면 좋다. 환금성이체리마스터
좋은 아파트· 재개발·재건축, 도심·호재지역 부동산은 담보 가치가 높아 대출 1순위이고 대출 한도도 70~80%로 높다.
임장 활동에서 가치 높은 고르는 것도 중요하다. 현장 또는 부동산에서 꼼꼼하게 시세를 파악해야 한다. 간혹 초보자 중에 아무런 개발 호재가 없는 물건인데도, 주변 시세보다 비싸게 낙찰받는 경우가 있다. 특히 공동주택의주식전문가
경우 같은 단지 내라도 층, 향, 리모델링과 확장 여부에 따라 시세가 최대 수억 원까지 차이 나기도 한다. 실거래가만 조사하는 게 다는 아니다. 시세 파악에 성공해야 최적의 경매 낙찰가를 정할 수 있다.
유망 중소형 부동산 = 대출받기 쉬운 부동산
소형에 입지 여건이 좋은 부동산은 대체로 가치 높은 유망 부동산이다. 은행에서 담보가치를 따질 때 거액의 자금 대출은 꺼리는 편이다. 부동산 불황에 대비해 부실채권의 위험을 미리 줄이기 위해서다. 덩치가 큰 부동산일수록 원금회수가 어렵고 시간이 오래 걸리기 때문에 대형 부동산 대출보다는 중소형을 선호한다. 은행에서 가치 있는 부동산으로 보고 대출받기 쉬운 부동산을 고르려면 소형 부동산 여러 개를 나눠 포트폴리오를 짜서 투자하는 것이 유리하다.
다음 시간에는 왕초보가 노려볼 안전한 물건 6가지 중 ‘권리관계 명확한 경매 물건’에 대해 알아보자.
[MK부동산 경매공매 주임교수 윤재호]
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