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[지데일리] 서울의 부동산 지형이 다시 요동치고 있다.?

‘강남불패’라는 말이 여전히 유효하다는 것을 입증이라도 하듯, 지난달 한강 이남의 중소형 아파트값이 처음으로 평균 18억원을 넘어섰다. 반면 한강 북쪽은 11억원대를 갓 넘긴 수준이다. 같은 서울 하늘 아래, 강 하나를 경계로 무려 7억원의 간극이 벌어졌다.







서울 한강 이남 11개구 중소형 아 바다신게임 파트값이 처음으로 평균 18억원을 돌파하며 강북(11억원대)과 7억원 격차를 보였다. 대출 규제 강화로 강북은 15억원대 상한선 아래에 머물며, 서울 아파트 양극화가 심화되고 있다. ⓒ픽사베이







사이다쿨바다이야기게임 KB부동산 월간 주택 시계열 통계에 따르면 지난달 한강 이남 11개 구(강남·서초·송파·강동·양천·강서·영등포·동작·관악·구로·금천)의 전용 60~85㎡ 중소형 아파트 평균 매매가격은 18억269만원으로 집계됐다. 전월 대비 0.96% 오른 수치로, 서울 중소형 아파트 평균이 18억원을 넘어선 것은 통계 집계 이후 처음이다.
이 상승 골드몽릴게임 세는 개별 단지에서도 뚜렷하게 나타난다. 서초구 방배동 ‘삼호한숲’ 전용 84.87㎡는 지난달 27일 18억1000만원에 거래되며 종전 최고가를 3억원 넘겼다. 강동구 명일동 ‘삼익그린2차’ 역시 20억원에 손바뀜됐다. 불과 세 달 전 19억원대였던 가격이 1억원이나 오른 셈이다.
한강 남쪽의 ‘18억 벽’ 돌파
전문 오션파라다이스게임 가들은 강남권 중심의 집값 상승이 재건축 기대감과 학군, 교통망 개선 등 다중 요인이 맞물린 결과라고 해석한다. 특히 서초·강남·송파로 이어지는 이른바 ‘강남 3구’는 재건축 이슈와 학군 프리미엄이 여전히 시장을 이끈다.
양천구 목동과 강서구 마곡 일대도 새 아파트 희소성이 부각되며 매물이 줄고, 호가가 오르는 조짐을 보인다. 공급이 바다이야기5만 풀리지 않는 상황에서 금리 인하 기대가 맞물리며 ‘지금이 바닥’ 심리가 퍼지고 있다. 특히 한강 이남은 현금 부자 중심 수요가 계속 유입돼 가격 조정이 쉽지 않을 전망이다.?
한강 북쪽의 ‘15억 상단’ 압박
반면 한강 이북 지역은 이른바 ‘15억원의 벽’을 실감하고 있다. 정부의 대출 규제 영향 때문이다. 지난해 여름 발표된 6·27 대책 이후 수도권 주택담보대출 한도는 최대 6억원으로 제한됐다.?
이어 10·15 대책에선 15억원 초과 주택에 대한 대출 한도가 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 추가 하향되며, 실질적 상한선이 더 촘촘해졌다.
이 규제로 인해 한강 북측 시장에서는 ‘대출로 살 수 있는 집’과 ‘그 이상’이 뚜렷이 갈린다. 중소형 아파트 매매가가 15억원 근처에서 머무는 이유다.
지난달 한강 이북 14개 구(종로·중·용산·성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원·은평·서대문·마포)의 중소형 아파트 평균 매매가격은 11억419만원으로 조사됐다. 12월 대비 0.83% 상승하며 처음으로 11억원을 넘어섰지만, 여전히 남쪽과의 격차는 크다.
서울 노원구 공릉동 ‘태릉해링턴플레이스’ 84㎡형은 지난달 20일 11억9500만원에 거래됐다. 불과 두 달 만에 3500만원 올랐지만, 실수요자에게는 여전히 만만치 않은 가격이다. 은평구 수색동 ‘DMC파인시티자이’도 2개월 새 5000만원 가량 상승해 12억9300만원을 기록했다. 하지만 북쪽 지역의 상승률은 평균적으로 강남권의 절반 수준에 그쳤다.
풀리지 않는 ‘대출의 족쇄’
“대출이 막히니 거래도 막혔다.” 한 부동산 중개업소 대표의 말은 시장 분위기를 압축한다. 북쪽 대부분의 구에서는 10억 초중반 대 매물이 주로 거래되고 있고, 15억을 넘어가면 거래량이 급감한다. 실제로 대출 가능 한도가 6억원인 상황에서 15억짜리 집을 사려면 최소 9억원 이상의 현금이 필요하다. 실수요자에게는 사실상 ‘그림의 집’이다.
이처럼 정부의 대출 정책은 시장 안정이라는 목표에도 불구하고, 자산가 중심의 매수 쏠림을 강화하는 역설적 결과를 낳았다. 주택을 구매할 수 있는 사람만이 계속 사들이며 가격을 떠받치고 있는 구조다. 젊은 실수요층은 점점 더 시장에서 밀려나고 있다.
서울 서대문구 홍은동에 거주하는 30대 직장인 정 모 씨는 “내 집 마련을 시도해도 대출 한도 안에서는 살 수 있는 집이 거의 없다”며 “결국 임대료가 오르고, 전세난이 다시 심해지는 악순환이 생겼다”고 토로했다.
양극화, 더 벌어진 서울의 지도
통계상으로 보면 서울의 평균 아파트값은 꾸준히 오르고 있다. 그러나 ‘평균’은 현실을 가리지 못한다. 강남과 강북의 온도 차는 갈수록 뚜렷해진다. 한강 이남은 1년 전보다 6~7% 이상 상승한 반면, 이북은 3% 안팎 상승에 그쳤다.
이 격차는 단순한 지역 문제를 넘어 사회 구조적 불균형으로 이어진다. 강남 집중은 학군·교육·일자리 인프라가 한데 모여 있기 때문인데, 이는 결국 부동산 가격이 더 비싸질수록 기회 접근성이 떨어지는 ‘입지의 세습’을 낳는다.
한국부동산원 분석에 따르면 서울 내 84㎡ 아파트의 구매에 필요한 가구 소득 대비 비율(PIR)은 평균 17년을 넘어섰다. 즉, 연 소득의 17배를 모아야 평균 아파트 한 채를 살 수 있다는 의미다. 강남구만 따로 보면 25년 이상으로 치솟는다.
전문가들은 정부의 대출 규제가 단기적 투기 수요 억제에는 유효했으나, 중장기적으로는 ‘기회 불균형’을 심화시켰다고 지적한다. 금융 접근이 제한된 실수요자와 청년층을 위한 맞춤형 대출 완화, 공급 정책의 병행이 필요하다는 것이다.
또한 재건축·재개발 속도를 고려한 장기적 도시 균형 전략이 요구된다. 강북 철도망 확충, 공공·민간 복합개발 프로젝트의 가속화 등 교통과 생활 인프라 개선 없이 가격 불균형은 완화되기 어렵다.
부동산업계 관계자는 “대출 억제만으로 집값을 잡으려 한 접근은 이미 한계를 드러냈다”며 “강북의 주거 접근성을 높이고 중산층이 살 만한 공급을 늘리는 방향으로 정책 전환이 필요하다”고 말했다.
‘18억원의 강남’과 ‘11억원의 강북’. 숫자는 냉정하지만, 그 사이의 간극은 단순히 집값이 아니다. 그 안에는 교육, 교통, 자산, 미래 기회의 불균형이 함께 반영돼 있다. 서울의 부동산 지도를 다시 그리기 위해서는 단순한 대출 규제가 아닌 주거 사다리 회복이라는 보다 근본적인 해법이 필요하다는 게 업계의 중론이다.