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■ 진행 : 장원석 앵커, 박민설 앵커
■ 출연 : 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스PLUS] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 서울 용산에 부동산 공급 물량을1만 가구로 확대하는 등의수도권 도심에주택 6만 가구 공급 계획을 발표했습니다.
[앵커]
부동산 시장 안정화에 효과를 거둘 수 있을지 박원갑 KB국민은행 부 릴게임뜻 동산수석전문위원과함께 짚어보겠습니다. 어서 오십시오. 6만 가구 공급대책인데 구체적으로 어떤 내용입니까?
[박원갑]
기존에 발표했던 걸 제외하면 정확하게 5만 2000가구라고 보시면 되고요. 제 생각에는 유휴부지하고 공공부지 80곳을 끌어다가, 제 생각에는 마른 수건 짜기 공급 혹은 영끌 공급이라고 할 정도로 어쨌든 체리마스터pc용다운로드 가용한 토지를 다 동원했다 이렇게 보시면 될 것 같고요. 이들 지역이 주로 업무 접근성, 역세권이나 도심에 위치해 있다 보니까 아무래도 젊은 세대 입장에서는 좀 더 맞춤형 공급이 될 수가 있다, 이렇게 지금 보고 있습니다.
[앵커]
방금 말씀해 주신 것처럼 총 6만 가구 정도가 되는데 이게 판교신도시의 2배 규모, 여 바다이야기게임2 의도에는 1. 7배 규모 정도라고 합니다. 어떤 부지들이 특히 눈여겨볼 만한 건가요?
[박원갑]
아까 방송에서 제가 봤는데요. 가장 주목할 만한 곳이 용산이죠. 용산에 1만 3500가구, 국제업무지구도 포함되어 있고요. 이곳에서 증가되거든요, 당초보다. 그게 대부분 4000가구인데 그게 국제업무지구라고 보시면 될 것 오션파라다이스다운로드 같고. 그리고 또 하나의 곳이 태릉이죠. 태릉도 6800가구 정도 잡혀 있고요. 그다음에 과천. 과천이 거의 1만 가구에 가깝습니다. 거의 9800가구 정도가 되는데 경마장 있잖아요. 그거하고 국군방첩사령부가 이전할 겁니다. 이곳에 집을 짓겠다, 이렇게 지금 계획을 밝히고 있습니다. 아마도 빨리 착공하는 곳이 제가 보니까 강서구에 군부지가 있거든요. 이게 손오공릴게임 한 900가구 정도 돼요. 이게 2027년에 아마 착공이 들어가지 않을까 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
대책을 보면 수도권에 집중돼 있거든요. 그러면 이런 대책들이 결국 서울 집값을 잡을 수 있을 것인가, 어떻게 전망하십니까?
[박원갑]
지금 주택시장 심리는 공급 부족, 공급 절벽에 대한 불안이 큽니다. 그래서 이번에 지속적으로 공급을 하겠다, 그런 신호를 확실하게 보냈다 그런 측면에서 보면 불안심리는 조금 진정될 수 있다, 이렇게도 보고 있고요. 다만 부동산 가격이라는 게 공급만으로 되지 않지 않습니까? 이건 중장기 계획이잖아요. 단기적으로는 아마 제 생각에는 세금이라든지 이런 대책이 추가적으로 나와야 어느 정도 흐름이 결정되지 않을까 이렇게 보고 있습니다. 당분간 아마 제 생각에는 지금과 같은 약간 조정국면 혹은 약간 어떻게 보면 횡보 장세가 좀 더 이어지지 않을까 이렇게 예상해 보겠습니다.
[앵커]
어쨌든 공급책이 나오면서 기대감에 추격매수 심리는 진정된다 하더라도 당장 집이 뚝딱 생기는 건 아니니까 어느 정도는 진정세다 이렇게 보시는군요. 구체적으로 따져보면 특히 태릉CC 같은 경우에는 문재인 정부 때부터 공급계획에 있었지만 실행까지 진척되지 못했잖아요. 이런 부지들도 이번에 포함이 됐는데 이번에는 그러면 확실히 다를까요?
[박원갑]
그건 후속대책을 지켜봐야 돼요. 그런데 말씀하신 것처럼 2020년 당시에 6년 전이죠. 그때 태릉을 비롯해서 한 3만 3000가구로 공급하겠다고 밝혔지만 별로 진행된 게 없어요. 이번에 똑같이 나왔다는 건데. 그때 당시를 보면 주민들의 반발이 좀 심했던 것 같고 그리고 여러 가지 환경영향평가 이런 부분들도 좀 걸림돌이었는데 어쨌든 이 부분은 유관기관하고 또 서울시하고 충분히 협의를 해야 할 것 같아요. 이 부분이 아직 아마 세부적으로 협의가 좀 안 된 것 같아요. 앞으로 공급이 어느 정도 빨리 될 수 있느냐, 이게 결국 보면 이런 여러 가지 걸림돌을 빨리 제거하는 여기에 달려 있지 않을까 이렇게도 보고 있습니다.
[앵커]
지금 말씀하신 대로 속도가 중요할 텐데 어느 정도 뒷받침될까요?
[박원갑]
지금 공급되는 게 허허벌판 신도시가 아니에요. 이건 누군가는 살고 있죠, 그 근처에는. 그리고 국가 땅인 경우가 많지 않아요. 이 경우에 장단점은 있습니다. 일단은 토지 수용에 따른 민원이 어떻게 보면 줄 수가 있겠죠. 그리고 지하철도 있죠. 그래서 아마 기반시설을 추가적으로 설치할 이유는 없어요. 그런 측면에서 보면 속도감이 날 수가 있다, 이런 생각을 해 보고 있는데. 다만 아까 말씀하신 것처럼 집이라는 게 뚝딱 되는 게 아니니까 결국 시장하고 정부 간에는 일종의 신호등 체계라고 보거든요. 계속해서 공급이 되고 있다는 신호를 자꾸 보내서 그 신호가 어떻게 보면 믿음이 될 수 있도록 한다면 어쨌든 서둘러서 내가 집을 사야 되겠다는 사람이 조금 더 기다릴 수 있잖아요. 어떻게 보면 그런 수요를 약간 줄이는 그런 측면에서는 좋은 대책이다 이런 생각도 해 보고 있습니다.
[앵커]
수도권에 5년간 135만 호 이상 착공하겠다는 게 정부의 공급 목표잖아요. 이 속도, 어느 정도 현실가능성이 있다고 보세요?
[박원갑]
지금 발표한 지 얼마 안 됐잖아요. 한 석 달 됐나요? 그런데 이걸 보셔야 돼요. 과거에 대책이 나왔을 때는 결국 수요억제책 계속 쓰다가 막판에 가서 공급대책을 내놨잖아요. 발표하고 나서 조금 있으니까 끝나버려요, 이런 경우인데. 그래도 이 정부의 긍정적인 측면으로 본다면 이게 집권 초기에 나왔잖아요. 그래서 어떻게 보면 힘이 실릴 수가 있다. 그래서 일단 정부가 야심차게 공급한다고 했으니까 기다려보자 이런 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
정부가 대책을 발표했는데 일부 지자체에서는 마뜩치않은 반응이거든요. 서울시, 과천시에서 반대 의사가 있었고요. 이건 어떻게 조율될까요?
[박원갑]
제 생각에는 두 가지 문제예요. 하나는 아까 말씀드린 것처럼 용산하고 태릉 쪽인데 서울시 입장에서는 너무 오밀조밀하게 짓는다, 너무 다닥다닥 짓는다 이런 얘기를 하고 있어요. 당초 서울시가 용산에서는 8000가구였잖아요. 그런데 이번에는 1만 가구로 늘리는 거고. 태릉도 저밀도로 하려고 했는데 그리고 교통도 지금 안 되어 있다. 이 부분에 대해서 제대로 준비나 돼 있느냐 이런 얘기를 하고 있는 것 같고. 또 하나는 너무 공공 주도 아니냐. 지금 서울시내에서 민간이 차지하는 비중이 전체 공급의 한 80~90% 정도 차지합니다. 민간을 놔두고 과연 공공이 공급 부족을 메울 수 있겠느냐 하는 문제인데. 제 생각에는 어떻게 보면 국민 입장에서 본다면 공공은 공공대로 공급하고 또 민간은 민간이 공급할 수 있도록 여러 가지 숨통을 터주는 방법. 가령 지금 재건축 같은 거 잘 안 되잖아요. 그러면 재건축초과율 환수제 이게 복병인데 이런 부분들 완화해 준다든지 해서 제 생각에는 약간 투트랙으로 가는 게 좋을 것 같아요.
[앵커]
그러면 여기에 더해서 이번 공급 계획에 민간 재정비 사업이 미포함된 부분, 이 부분은 어떻게 보세요?
[박원갑]
그 부분이 어떻게 보면 좀 아쉬운데. 지금 민간이 아까 말씀드린 것처럼 굉장히 중요한 것 중 하나예요. 그래서 말씀드린 것처럼 재개발, 재건축에 아무래도 도심 공급의 축이잖아요. 그걸 완화해서 조합원들이 우리도 집 짓겠다 하는 동기부여를 할 필요가 있는 것으로 보여요. 그리고 아파트는 시간이 많이 걸리잖아요. 그러면 비아파트 쪽에 공급이 될 수 있도록 오피스텔 같은 경우 있잖아요. 제 생각에는 공급이 될 수 있도록 여러 가지 주택수에서 제외한다든지 아니면 취득세만 해도 4. 6%예요. 아파트는 어떻게 돼요? 1~3%잖아요. 너무 높잖아요. 그래서 제 생각에는 아파트보다 좀 빨리 지을 수 있는 이른바 패스트푸드 주택이 제 생각에는 오피스텔이나 다세대, 다가구거든요. 이쪽 공급도 해서 올해 대부분 전문가들이 매매보다 전월세가 더 불안할 것으로 보거든요. 그래서 완충할 수 있도록 그런 대책들도 나왔으면 좋겠다 이런 생각을 해 보고 있습니다.
[앵커]
이번에 청년층을 중심으로 공급하겠다는 내용도 있었는데 어떻게 보세요? 다양한 계층 특히 청년들에게도 기회가 돌아갈까요?
[박원갑]
그렇죠. 청년들도 희망의 공급이 돼야 하는데 문제는 있잖아요. 이게 분양가가 너무 비싸단 말이에요. 민간 분양가가 서울시에서 하는 거 보면 이게 3. 3제곱미터당 5300만 원이에요. 서울시 아파트 평균 가격이 15억이 넘었잖아요. 그러면 어떻게 할래? 제 생각에는 진입장벽을 낮출 필요가 있다고 봐요. 그러면 지분적립형이라든지 아니면 토지임대부라든지 아니면 약간 임대해서 살다가 나중에 분양받는. 완전한 구성체로서의 주택보다 일부는 공공이 가져가더라도 그런 절충형 아파트 이런 것들이 공급돼야 그나마 MZ세대들이 희망을 가질 수 있지 않을까 이런 생각도 해 보고 있습니다.
[앵커]
얘기해 주신 것처럼 부동산 시장도 이어서 점검을 해 보겠습니다. 서울아파트값이 조금 전 뉴스에서도 전해드렸는데 14주 만에 가장 높은 수준으로 상승할 정도입니다. 오름폭이 계속 커지고 있는 상황이에요.
[박원갑]
이게 심상치는 않아요. 왜냐하면 아까 서울이 주간 단위로 0. 31% 올랐다고 말씀하셨는데 이게 연간으로 환산해 보면 17. 5%예요.
[앵커]
이렇게 들으니까 상당히 높네요.
[박원갑]
그렇죠. 그동안에는 안 올랐던 데 올라요. 관악구라든지 동작구, 성북구 이런 데가 오른단 말이에요. 그러니까 주로 강남 같은 데는 비싸니까 결국은 그거보다 좀 싼 지역으로 수요가 이동하고 있다 이렇게 볼 수 있는 것 같고. 혹은 순환매로도 볼 수가 있는 것 같은데요. 유동성 많이 풀리고 그리고 공급 부족에 대한 불안 심리가 결국은 수요자들로 하여금 중개업소로 몰리게 만드는 거잖아요. 그래서 어쨌든 이게 시장으로 보면 약간 과열 양상이, 계속 이렇게 진행되고 있으니까 정부 입장에서도 아마 이 점을 보고 이번 대책을 서둘러서 내놓은 게 아닌가 이런 생각을 해 보고 있습니다.
[앵커]
그런데 또 흥미로운 데이터가 하나 있어요. 대출이 어려운 상황에서 30대들이 내 집 마련하는 경우가 많다고 하던데 이건 어떤 내용입니까?
[박원갑]
저도 이 통계 보고 놀랐는데요. 한국부동산원 통계인데 1월부터 11월까지 서울아파트를 산 30대가 4년 만에 최고치입니다. 그래서 한 33. 6% 정도를 차지해요. 그런데 30대가 무슨 돈이 있어요. 그렇게 생각하기 쉽잖아요. 주식이나 코인이 많을 텐데. 제가 봤을 때 30대가 평균으로 볼 게 아니라 어떻게 보면 약간 양극화, 또 다른 양극화가 나타나고 있는 게 아닌가 생각이 들어요. 바로 핵심 수요층이 고소득 맞벌이 부부입니다. 이러다 보니까 고소득자들은 집을 30대에 삽니다, 통계로 보면. 우리나라의 최초 구입 연령이 2024년 통계로 41. 3세예요. 그런데 고소득은 37. 8세다 이렇게 보면 되는데. 또 하나 특징 중 하나가 지금 30대가 맞벌이가 많아요. 우리나라 평균은 지금 맞벌이가 48%인데 지금 30대는 61. 5%입니다. 일본은 70% 가까이 돼요. 그러니까 결국은 맞벌이니까 고소득이잖아요. 그러다 보니까 결국 이런 아파트를 산다 이렇게 볼 수 있는데 이번 대책이 도심에 있잖아요. 그러고 보면 방향성은 맞는 거죠. 왜냐하면 맞벌이니까. 직주근접 그 수요가 훨씬 더 커졌다고 보면 되는 거죠. 옛날에는 외곽에, 남편만 옛날에 광역버스 타고 출근하고 나는 집안살림을 했지만 지금은 그런 세상이 아니죠. 그래서 어떻게 보면 방향성은 옳은데 좀 속도감 있게 어쨌든 고소득자들까지도 나중에 분양을 받을 수 있는 그런 기회들도 마련해야 되지 않을까 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
어떤 방식으로든 대비를 해야 할 것 같고요. 마지막으로 하나만 더 여쭤보겠습니다. 청와대에서 다주택자 양도세 중과에 대해서는 한두 달 연기 이렇게 유예를 검토한다고 밝혔는데 앞으로 언제든지 유예가 종료되면 시장에 영향을 미칠 텐데 어떨까요?
[박원갑]
글쎄요, 지금 토지거래허가구역이라는 특수성을 제 생각에는 감안해야 될 것 같아요. 그러니까 원래 대통령께서 5월 9일까지 잔금이 아니라 계약금을 치르면 어쨌든 중과하지 않겠다고 했는데 지금 토지거래허가구역은 기본적으로 일반계약하고 달라요. 약정서를 씁니다. 그러고 나서 구청이나 시청에 허가신청을 해요. 그거 나오는 데 공휴일까지 포함하면 적어도 20~25일이라고 보셔야 돼요. 그러고 나서 계약을 하는 건데 문제는 그러면 다주택자는 내가 집을 2채 갖고 있으면 1채는 세를 주고 있을 거 아니에요. 그런데 세입자를 어떻게 내보내요. 세입자를 내보내려면 이사비를 줘야 될 거고 또 설득도 해야 하는데 제 생각에는 이게 한두 달이 아니라 1년은 못 하더라도 한 연말까지 정도 유예를 해서 결국은 매물이 나오도록 하는 거잖아요. 그래서 시장이 안정되는 건데 방법적으로는 조금 유연하게 하는 것도 나쁘지는 않다. 그래서 시장과 호흡을 해야 이게 효과가 좀 더 크게 나타날 수 있기 때문에 그래서 실무진에서 한번 더 이 부분에 대해서 좀 검토를 해서 부작용이 없도록 이렇게 했으면 좋을 것 같다 이런 생각을 합니다.
[앵커]
오늘 말씀 여기서 줄이죠. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원이었습니다, 고맙습니다.
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