[시사저널e=김희진 기자] 정부가 다주택자의 수도권·규제지역 아파트 주택담보대출(주담대) 만기 연장을 금지하기로 하면서 부동산 시장 영향에 관심이 쏠린다.

만기 도래 시 상환 부담이 현실화되며 일부 매물 출회 가능성이 제기되지만 규제 대상과 시장 수요 간 괴리로 실제 공급 효과는 제한적일 수 있다는 분석도 나온다.




2026년도 가계부채 관리방안. / 자료=금융위원회


2일 금융권에 따르면 금융위원회는 전날 바다이야기부활 정부서울청사에서 재정경제부·국토교통부·행정안전부·국세청·한국은행·금융감독원 등 관계부처 합동으로 가계부채 점검회의를 열고 다주택자의 아파트 주담대 만기 연장 제한을 중심으로 한 '2026년도 가계부채 관리방안'을 발표했다.
이에 따라 오는 17일부터 주택을 2채 이상 보유한 개인과 임대사업자(법인 포함)는 수도권·규제지역에 보유한 아파트 바다이야기프로그램다운로드 담보대출의 만기 연장이 원칙적으로 제한된다. 이번 대책은 다주택자의 대출을 활용한 보유 전략을 억제하고 시장에 매물 출회를 유도하는 데 초점이 맞춰진 것으로 해석된다.
다만 세입자가 있는 주택에 한해 예외적으로 대출 만기 연장이 허용된다. 대책 발표일(1일) 기준 유효하게 체결된 임대차계약은 종료 시점까지 만기 연장이 가능하다.
황금성릴게임 또한 대책 시행일(17일) 전날인 16일까지 이뤄지는 묵시적 갱신의 경우 갱신계약 종료일까지 만기 연장이 허용된다. 아울러 대책 발표일로부터 4개월 이내(7월 31일) 종료되는 임대차계약에 대해 계약갱신청구권을 행사한 경우에도 예외적으로 갱신계약 종료 시점까지 대출 만기를 연장해주기로 했다.

무주택자의 경우 야마토게임 임차인이 있는 주택을 매수하는 이른바 '갭투자'가 허용된다. 다주택자가 내놓은 아파트를 매수할 경우 올해 12월 31일까지 토지거래허가를 신청하고 허가일로부터 4개월 이내 취득하면 실거주 의무를 임대차계약 종료 시점까지 유예받을 수 있다.




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금융위에 따르면 다주택자가 보유한 만기 일시상환 주담대 규모는 약 1만7000건(4조1000억원)으로 이 중 1만2000건(2조7000억원)이 올해 만기가 도래한다. 만기 연장이 막히면 해당 물량이 매물로 전환될 가능성이 클 것으로 보인다.
이번 조치로 만기 시점에 원리금 상환 또는 대환이 필요해지면서 다주택자의 유동성 부담이 확대될 전망이다. 시장에서는 일부 다주택자들이 보유 부담을 줄이기 위해 매물을 내놓을 수 있다는 관측이 제기된다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "수도권과 규제지역의 다주택자 및 임대사업자 주담대 만기 연장 불허는 단기적으로 수도권 주택 매물 증가를 유도할 수 있다"며 "이번 조치는 2025년 수도권과 규제지역의 다주택자 신규 대출 금지에 이어 이미 대출을 받아 버티던 다주택 차주의 레버리지 유지 자체를 어렵게 만드는 대출 회수 압박책이기 때문"이라고 설명했다.
그러면서 "대출 만기 시 연장 또는 대환으로 다주택 보유를 지속하던 이들이 향후 대출 만기가 도래하면 현금 상환 또는 매각 부담이 커지며 차입을 최소화하거나 보유 주택 수를 줄여야 한다"며 "특히 전세를 끼고 여러 채를 보유하며 현금 여력이 약한 레버리지 투자자, 대출 만기 일시상환 비율이 높은 자 또는 금리·보유세·공실 부담이 누적된 비핵심지 다주택 보유자는 매도 압박이 커질 전망"이라고 내다봤다.
다만 일각에서는 이번 조치에 따른 규제 대상이 한정적인 만큼 시장에 미치는 영향도 제한적일 것이라는 시각이 제기된다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "아파트로 적용범위가 설정됐다는 점에서 기존의 다주택자 규제와는 조금 차이가 있다"며 "아파트는 가족단위 거주가 가능한 유형이 많기 때문"이라고 말했다.
이어 "주담대를 가진 경우에만 해당되기에 이런 사례에서 보유 주택을 시장매물로 내놓더라도 시장 전반에 유의미한 영향을 끼칠 규모로는 예상하기 어렵다"고 설명했다.
또한 이번 조치가 실제 시장에서 기대하는 매물 증가로 이어질지는 불확실하다는 지적도 나온다. 규제 대상이 되는 대출 구조와 시장 수요가 선호하는 매물 유형 간 괴리가 존재하기 때문이다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "시장에서 바라는 다주택자 매물은 전세를 끼고 보유한 물건이 대부분이어서 애초에 대출이 없는 경우가 많아 이번 만기 연장 규제와 직접적인 연관성이 크지 않다"며 "대출을 낀 물건은 주로 저가 주택이나 다세대·소형 아파트에 집중돼 있어 수요자들이 선호하는 핵심 입지의 중형 이상 아파트와는 성격이 다르다"고 지적했다.
그러면서 "결국 규제로 유도되는 매물과 시장이 원하는 매물 사이에 괴리가 있어 공급 확대 효과가 제한적일 가능성이 크다"고 덧붙였다.