17일 서울 송파구 잠실동 ‘리센츠’ 단지 전경. ⓒ데일리안 이수현 기자


“5월9일 앞두고 팔 사람들은 다 팔았고 살 사람 다 샀습니다. 가끔 급매가 나오긴 하지만 눈에 띌 정도는 아닙니다. 문제는 전월세죠. 5500가구 중 전세 매물은 하나만 있습니다.”(송파구 잠실동 공인중개사 A씨)
수도권 규제지역 다주택자의 아파트 담보대출 만기연장이 차단된 첫 날, 송파구 부동산은 잠잠했다. 정책 시행에 앞서 다주택 매물을 매도하거나 가족에게 증여하는 등 다주택자 대부분 정부의 매물 출회 압박에 대응을 끝낸 모양새다.
오션파라다이스예시 송파구는 서울에서 다주택자 거주 비중이 높고 대단지가 많다. 국가데이터처에 따르면 2024년 송파구 내 다주택자 수는 2만9710명으로 전체 주택소유자(19만1469명)의 15.5%다. 서울 자치구 중 다주택자가 가장 많은 곳이다.
다주택자가 많은 만큼 올해 초 가장 주택 가격 변동폭이 심했다. 올해 초 잠실래미안아이파크와 잠실르엘 등 대 바다신2게임 단지가 차례로 입주한 데다 연일 이재명 대통령이 사회관계망(SNS)에 다주택자 매물 출회를 유도하는 글을 올리며 아파트 매물이 급증했다.
17일부터는 다주택자가 보유한 수도권 규제지역 아파트 담보대출 만기연장이 사실상 차단됐다. 임차인이 있으면 임대차계약 종료일까지 만기연장을 허용하는 등 일부 예외는 있지만 그 외 다주택자는 갈아타기도 차 릴게임신천지 단된 만큼 받은 대출을 모두 상환해야 한다.
현장에서는 대통령 압박으로 나온 매물 대부분 새 주인을 찾았다고 설명했다. 여전히 부동산 중개업소 곳곳에 다주택자 급매물을 안내문이 있었지만 공인중개사들은 해당 매물이 극소수에 불과하다고 입 모았다.
내달 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 오래전 확정된 만큼 대부분 다주 릴게임5만 택자가 주택 매도 여부를 결정한 셈이다.
잠실동에서 근무하는 공인중개사 B씨는 “대통령이 다주택자 집 매도를 권유한 1월 말부터 팔 사람은 다 팔았다”며 “지금까지 집을 내놓지 않은 다주택자는 매도 계획이 없는 것”이라고 설명했다.
또 다른 공인중개사 C씨는 “개인이 받은 주담대는 만기까지 30~50년으로 길어 당장 변화 바다이야기오락실 는 없다”며 “소득이 없고 대출 만기가 다가오는 고령층 중 일부는 집을 팔아야겠지만 현재 그런 매물은 없다”고 언급했다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “강남권에서 대출 만기가 도래하는 매물이 적어 단기간 시장에 변화는 미미할 것”이라며 “주택 담보 생활안정자금대출 등 만기가 상대적으로 짧은 상품을 이용 중인 수요자의 자금 마련 부담이 커지는 경우가 많을 것으로 보인다”고 설명했다.



서울 송파구 단지 인근 부동산에 급매 안내문이 붙어 있다. ⓒ데일리안 이수현 기자


“문제는 전월세”…임대시장 대혼란 우려
보유한 주택을 임대하고 있는 집주인은 계산이 복잡해졌다. 월세를 받고 있는 집주인은 대출 상환을 위해 전세로 전환하는 등 현금을 확보해야 하는데 지난해부터 전세대출 규제가 강화돼 그마저도 어렵다.
정부는 지난해 6·27 부동산 대책으로 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지했다. 또 전세대출 보증비율도 90%에서 80%로 축소했다.
보증비율이 축소되며 은행의 대출 심사가 강화되고 세입자가 받을 수 있는 대출 한도가 줄었다. 이에 더해 9·7 부동산 대책으로 보증기관의 전세대출 보증 한도를 2억원으로 일원화했다.
집주인 고민이 깊어지면서 송파구 내 전월세 가격은 큰 변화가 없었다. 인근 부동산 중개업소에 따르면 잠실리센츠 전용 84㎡ 전세 시세는 13억원 수준에 형성됐다. 또 월세 시세는 보증금 1억원 당 40만원으로 계산해 보증금 3억원, 월세 400만원이 일반적이다.
부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 해당 단지 같은 평형은 이달 13억5000만원(20층), 12억750만원(31층)에 신규 거래됐다. 동과 주택 내부 상태에 따라 일부 가격 차이가 있지만 13억원 수준에서 다수 거래됐다.
다른 단지도 마찬가지다. 9510가구 규모인 가락동 헬리오시티에서도 전월세 매물이 급감했음에도 전월세 가격은 큰 차이가 없었다. 단지 전용 84㎡는 이달 12억원(18층)에 신규 거래됐는데 호가는 11억5000만~13억원에 형성됐다.
가락 부동산 중개업소 대표 D씨는 “집주인들도 가격을 더 높이면 세입자를 구하기 힘든 것을 알고 있어 가격 변동은 미미하다”고 말했다.



서울 송파구 가락동 헬리오시티 단지 전경. ⓒ데일리안 이수현 기자


문제는 전월세 매물 감소가 장기화할 경우 가격 불안이 커질 수 있다는 점이다.
정부가 다주택자에 더해 비거주 1주택자를 압박하고 있어 임대시장에 있던 매물이 더 많이 시장에 나올 것으로 전망된다. 임대매물이 실수요자에게 팔리면 그만큼 전월세 매물이 감소한다.
이미 시장에 나온 매물은 눈에 띄게 줄었다.
부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 전월세 매물은 3만392건으로 올해 초 4만4424건 대비 31.6% 줄었다. 송파구는 6922건에서 4547건으로 34.4% 줄었다. 5000가구 이상 대단지에서도 전월세 매물을 찾기 힘들 정도다.
업계에서는 5월9일 이후 다주택자 양도세 중과가 시행되면 전월세 매물이 더 감소할 것으로 보고 있다. 오히려 양도차익 대신 임대 소득을 거두기 위해 임대료가 올라갈 수 있다는 우려도 나온다.
남혁우 우리은행 부동산 연구원은 “다주택자와 1주택자의 임대 물건이 실수요 위주로 손바뀜되는 과정에서 전월세 시장의 구조적인 매물 부족 현상이 지속 될 수 있다”며 “임대차 가격 불안이 가중될 수 있다”고 내다봤다.