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공급 부족이 전월세 시장 불안의 본질이다. 민간이 감당하기 어려운 상황인 만큼 정부가 공공주도로 적극 나서야 한다.
(서울=뉴스1) 오현주 기자 = 윤지해 부동산 114 수석 연구원(44)은 차기 정부와 정치권이 주택 공급 확대에 집중해야 한다고 강조했다. 또 수요 억제 위주의 규제 일변도 정책은 지양해야 한다고 지적했다.
윤 수석 연구원은 지난달 24일 진행한 '3040, 차기 정부에 바란다' 인터뷰에서 "현재 부동산 시장에서 가장 우려되는 문제는 전월세 가격의 급격한 변동성"이라며 "전세의 월세화종합주가
가 가속화되면서 주거비 부담이 급격히 상승한 만큼 주택 공급량을 최대한 늘려 시장 불안을 제어해야 한다"고 말했다.
이어 "차기 정부는 단기적인 수요 억제나 규제 강화보다는 공급 확대를 통한 근본적 시장 안정에 초점을 맞춰야 한다"고 덧붙였다.
정치권을 향해서는 시장 환경에 부합하는 부동산 세제 개편을 주문했다. 윤 연구황금성검증
원은 "수요 억제보다 세수 확대와 시장 정상화를 목표로 세제 기준을 현실화해야 한다"며 "주택 수만으로 투기와 실수요를 판단하는 것은 한계가 있고, 주택 가격(가액)을 기준으로 세제를 다시 설계해야 한다"고 제언했다.
지방 미분양 해소 방안으로는 비수도권 주택 매입 시 세금 감면 및 인센티브 부여를 적극 추진해야 한다고 목소리를 높였다.
진바닥
청년 및 신혼부부를 대상으로 한 주거지원 정책과 관련해서는 맞춤형 우대 혜택을 대폭 강화해야 한다고 밝혔다.
실수요자 대상 대출 규제에 대해서는 서민층만 총부채원리금 상환 비율(DSR) 규제 완화가 필요하다 진단했다.
시행 5년 차를 맞은 임대차 2법(계약갱신청구권제·전월세상한제)에 대해서는 폐지보다 보모바일게임
완이 필요하다고 평가했다. 그는 "지자체별 여건에 맞게 기준을 유연하게 적용할 수 있도록 개선해야 한다"고 말했다.
대통령실·국회의 세종 이전 추진에 대해서는 "실현 가능성이 높다"며 "이전이 현실화할 경우 해당 지역의 부동산 가격 상승 요인이 될 것"이라고 전망했다.
다음은 윤지해 부동산 114 수석 연구원과 일문일답.온라인황금성
윤지해 부동산R114 리서치 팀장이 서울 여의도 한국거래소에서 열린 제11회 뉴스1 건설부동산포럼에서 강연하고 있다. /뉴스1 ⓒ News1 박세연 기자
"전월세 변동성 커져 주거 부담…공공 주도 주택 공급 확대"
-차기 정부가 부동산정책에 있어 '하지 말아야 할 것'과 '이것만은 반드시 해야 한다'는 것을 꼽아본다면.
▶차기 정부는 무엇보다 주택 공급 확대에 올인해야 한다. 현재 부동산 시장의 가장 큰 문제는 임대차 시장의 전월세 변동성이다. 구체적으로 전세의 월세화 현상이 확산하면서 주거비 부담이 증가하고 있다. 이런 문제를 해결하려면 임대주택이든 분양주택이든 주택 공급을 대거 늘려야 한다. 특히 공사비 상승, 분양가 상승 등으로 민간이 충분한 공급을 담당하기 어려운 상황인 만큼 정부가 공공 주도로 주택 공급을 적극 추진해야 한다?.
반면 하지 말아야 할 것은 규제 일변도의 수요 억제 정책이다. 대부분 정부 출범 초기에는 주택 공급 확대를 강조했으나, 선제적인 대응에 실패해 결국 수요 억제책으로 방향을 틀어왔다. 투기과열지구 지정, 대출 규제 강화, 세금 중과 등 수요 억제 위주의 규제는 단기적 집값 억제에는 효과가 있을지 몰라도 결과적으로는 서민 실수요자에게 가장 큰 피해를 전가한다.
-대선을 앞둔 정치권이 해야 할 것과 하지 말아야 할 것은.
▶정치권은 부동산 세제 개편을 시장 환경에 맞게 현실적으로 추진해야 한다. 다주택자를 무조건 징벌적으로 규제하는 접근을 지양해야 한다. 다주택자들을 오히려 양성해 세수 확대와 시장 정상화를 도모하는 전략이 필요하다. 또 정치권은 부자 감세 이슈에 갇혀 부자와 서민들을 대결 구도로 만들지 말아야 한다. 다주택자를 투기세력으로 몰아 부자 감세 프레임에 가두는 것은 부동산 시장 건전화에 도움이 되지 않는다. 주택 수만으로 투기성을 판단하는 관행도 문제다.
-지방 미분양 시장 활성화 및 중소도시 주택시장 안정화를 위한 필요 대책은.
▶지방 미분양 문제는 단순히 미분양 주택만을 대상으로 해결하려 해서는 안 된다. 기존 주택시장까지 아우르는 전방위적인 접근이 필요하다. 지방 주택 매입 시 보유 주택 수 규제를 완화하거나 세제 우대 혜택을 부여하는 식으로 가야 한다. 특히 주택을 여러 채 보유하더라도 지방 주택은 규제 대상에서 일부 제외하는 것처럼 정책적으로 유연해야 한다. 미분양 주택을 무주택자만 대상으로 판매하려는 정책도 한계가 있다. 유주택자가 미분양 주택으로 이동할 수 있도록 기존 주택 매각과 대출을 연계 지원해야 자연스럽게 미분양 문제 해결이 가능하다.
-추가 대규모 택지 개발 필요성 및 기준은.
▶수도권은 지금도 주택 수가 부족한 시장이다. 공급할 수 있는 대규모 택지는 많으면 많을수록 좋다. 문재인 정부 시절 추진된 용산 코레일 부지, 태릉 골프장, 상암 면허시험장 등 대규모 유휴지 개발은 대부분 주민 반대나 여건 문제로 무산되거나 지연됐다. 통상 대규모 택지 개발은 보상비·공사비 문제 때문에 계획대로 추진되기 어렵다. 실제 공급 가능성을 고려해 예비 택지는 충분히 확보해야 한다. 반면 지방에서는 공급량 자체가 비교적 충족됐기에 양적 확대보다는 도시 정비 같은 질적 개선에 주목해야 한다.
-청년·신혼부부 맞춤형 주거지원 정책 보완 방안은.
▶청년층과 신혼부부 대상 주거지원 정책은 현재 시장 상황을 제대로 반영하지 못하고 있다. 청년주택드림대출 제도만 봐도 분양가 6억원 이하 주택을 매입할 경우 대출을 지원하는 것인데, 분양가가 계속 오르다 보니 현실성이 떨어진다. 현재 신혼부부를 위해 LTV(주택담보대출비율) 완화 등이 이뤄지는 가운데, 이들을 위한 확실한 우대 정책이 필요하다. 특히 정책을 한 번 정하면 계속 두는 게 아니라 토지거래허가구역(토허제)을 6개월 단위로 점검하듯, 시장 변동성에 따라 주기적으로 살펴봐야 한다.
"다주택자 징벌적 과세 방식 벗어나야…주택 수 아닌 가액 기준 접근 필요"
-다주택자 보유세(종부세·재산세) 조정 방향은.
▶다주택자 보유세는 주택 수 기준의 징벌적 과세 방식에서 벗어나, 주택 가액(가격)을 기준으로 봐야 한다. 주택을 여러 채 보유해도 가격이 낮은 지방 주택을 가진 경우와 강남 고가주택 1채를 가진 경우는 재산 가치가 크게 다르다. 또 다주택자 보유세는 강화하고 거래세를 낮춰야 할 필요가 있다. 그래야 부동산 동맥경화(부동산 시장에서 거래 줄고 경직된 모습) 현상이 해소될 것이다.
-실수요자 대출 규제(DSR·LTV 등)는 적정한가.
▶지금 수준이면 충분하다. DSR, LTV의 조정에 나서도 DSR 기준에서 대출한도가 모두 막힌다. 다만 서민 실수요자를 중심으로 DSR 면제 등의 우대 조건이 필요하다. 자산이 많은 부유층은 대출 없이 주택을 매입할 수 있지만, 소득이 부족한 서민층은 대출 규제에 막혀 내 집 마련이 어려워지기 때문이다. 통상 '서민 실수요자 시장'은 서민들이 내 집 마련하기 좋은 시장을 말하는데, 지금 상황은 그렇지 않다.
-임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 평가 및 개선 방향은.
▶임대차 2법은 시행 5년차를 맞으면서 시장 안착이 마무리된 것으로 판단된다. 다만 전월세 시장 상황이 지역마다 크게 다르기 때문에 전국에 일률적으로 같은 기준을 적용하는 방식은 현실성과 공정성 측면에서 한계가 있다. 사회적 합의를 바탕으로 현실에 맞게 보완하는 방향이 필요하다. 지자체별 시장 적용 기준을 유연하게 적용하는 방식이 가장 합리적이다. 지자체장이 시장 상황에 따라 조정하도록 권한을 부여하는 것이 필요하다. 특히 서울, 세종, 제주처럼 시장 구조가 다른 지역은 기준을 다르게 적용해야 시장 왜곡을 막을 수 있다.
-대통령실 세종 이전 등 대형 이슈의 부동산시장 영향은.
▶세종시는 국회, 대통령실 등 입법·행정 기관의 이전을 큰 호재로 인식하고 있다. 세종 이전론은 집값 가격 변동을 키우는 중요한 요인이기 때문이다. 2020년 국회의 세종 이전이 논의됐을 때도 세종시 아파트 가격은 한 해에 50%나 오르기도 했다. 이번 대선에서 '세종 이전론'이 주요 정당의 공통 공약 중 하나인 만큼 실현 가능성이 높아 보인다. 현재 여러 정부 부처와 공공기관이 세종으로 이전을 마쳤고, 도시의 기반시설도 어느 정도 갖춰졌다. 2027년 개통 예정인 세종-서울 고속도로가 완공되면, 서울로의 접근성도 크게 개선될 전망이다.
☞윤지해 부동산 114 수석 연구원 1981년생. 부동산 시장 분석 분야 전문가. 현재 부동산114 수석 연구원(리서치 팀장)으로 활동 중이다. 건국대학교 부동산대학원 부동산경영관리전공 석사를 거쳐 건국대학교 대학원 부동산정책전공 박사과정을 수료했다. 한국주택협회 자문위원, 서울시 지방세 세수추계 자문위원회, 국토교통부 전세시장 분석 기술평가 심사위원을 지냈다.
woobi123@news1.kr
<용어설명>
■ 총부채원리금 상환 비율(DSR) 차주의 상환능력 대비 원리금 상환 부담을 나타내는 지표, 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나누어 산출된다. 대출에는 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금융 등이 모두 포함된다.
■ 계약갱신청구권 계약갱신청구권은 임차인(세입자)이 일정 요건을 충족할 경우, 기존 임대차 계약이 끝나도 한 차례 계약을 자동으로 갱신할 수 있도록 보장하는 권리다. 1회에 한해 2년간 계약갱신 청구가 가능하며 총4년(2+2)까지 동일한 주택에서 거주할 수 있다.
■ 전월세상한제 집주인이 세입자와 재계약 때 전·월세 인상률을 일정 수준으로 제한하는 제도로 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과해 인상할 수 없다.
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