━ 부동산 인사이트 이재명 정부의 주택 공급 정책이 지난해부터 올해까지 2차례 발표됐다. 그런데 이 같은 주택 공급 정책의 효과는 단순히 몇 가구를 신규 공급하느냐로 결정되지 않는다. 주택은 구매 수요층의 자산이나 소득에 따라 수요자 유입 정도가 달라질 뿐 아니라, 최근 이슈가 된 토지거래허가구역 내 전세를 낀 매매에 대한 일시 허용처럼 제도와 규제 상황에 따라 수요량이 널뛰기한다.
예컨대 아파트 가격이 오름세를 보일 때는 마음이 조급해진 수요로 인해 적정 수준의 공급을 해도 ‘초과수요’ 상태에 놓일 수 있다. 반대로 아파트 가격이 내림세일 때는 시장에서 수요가 확 줄어들기도 한다. 바다이야기 따라서 ‘언제까지 몇 가구를 공급한다’는 공급 정책도 중요하지만, 더욱 중요한 포인트는 ‘수요층 심리’라고 해도 무방하다.
국가데이터처가 매년 발표하는 주택소유통계를 살펴보면 2024년 기준 유주택 가구 비율은 57%, 무주택 가구 비율은 43%다. 즉, 전국의 2229만 가구 중 961만 가구가 무주택으로, 이들이 주택시장의 잠재된 바다이야기비밀코드 실수요층이라고 볼 수 있다. 무주택 가구를 연령에 따라 다시 쪼개면 ▶30세 미만 161만 가구 ▶30~39세 199만 가구 ▶40~49세 160만 가구 ▶50~59세 170만 가구 ▶60세 이상 268만 가구다.






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그래픽=정수경 기자







이 중 30~59세 무주택 531만 가구가 생애주기 관점에서 주택에 대한 소유 욕구가 바다이야기게임기 가장 높다고 할 수 있다. 이 가운데 60세 이후에도 무주택으로 남는 가구를 268만 가구라고 단순 가정해보자. 그러면 적어도 주택시장에 주택 263만 가구가 추가 공급돼야 한다. 현재 103%인 주택보급률을 경제협력개발기구(OECD) 수준인 110~120%까지 끌어올리기 위해서는 약 300만 가구를 추가로 공급해야 한다.

게임릴사이트다만, 이는 무주택 가구로 본 단순 수치다. 여기에 수요층의 심리를 고려하면 정확한 주택 수요 물량이라고는 할 수 없다. 이를 따져보려면 주택 수요층의 지표를 잘 활용해야 한다. 부동산 시장에서 전통적으로 사용되는 수요층 지표는 전·월세 주거비용과 관련된 가격이다. 그 이유는 앞서 확인한 무주택 961만 가구가 결국은 내 집 없이 임대차 시장에 머물고 있기 때문이다.
이 때문에 과거부터 전·월세가격 상승 폭이 커지면 시차를 두고 갈아타기 수요가 누적되면서 매매가격을 밀어 올리는 요인으로 작동한 바 있다. 예를 들어 2020년 7월 말 이른바 ‘임대차 3법’ 시행 이후 전·월세가격이 폭등하면서 매매가격도 시차를 두고 오름폭을 확대했다.
전·월세가격으로 실수요의 ‘불안 요소’를 파악할 수 있다면, 청약 경쟁률로는 실수요의 ‘조급증’을 확인할 수 있다. 매매 거래량의 증감 추이로도 실수요의 조급증을 일부나마 확인할 수 있지만, 거래량에는 투자와 실수요가 혼재돼 있다. 반면 청약시장은 무주택 실수요자 위주(유주택자는 미미한 편)여서 좀 더 정확하다고 할 수 있다.
지난해 기준 서울·수도권 청약 경쟁률은 평균 10대 1에 달했다. 서울만 놓고 보면 평균 154대 1이었다. 지난해 지방은 평균 5대 1이었다. 광역시만 떼어 보면 평균 3대 1이었다. 경쟁률을 놓고 보면 서울·수도권 수요층이 지방보다 조급함이 더 크다고 볼 수 있다.
이 같은 수요층의 심리를 직접 보여주는 통계도 존재한다. 한국은행·한국부동산원은 물론 부동산R114나 KB국민은행 같은 민간 시세 조사 기관에서도 수요층(가구·중개사무소·주거단지 등) 표본 조사를 통해 ‘선행 지수’를 발표한다. 한국은행은 매월 소비자동향지수(CSI)와 함께 주택가격전망지수를 발표한다. 해당 지표는 장기평균치(2003년 1월~2019년 12월)를 기준값(100)으로 100보다 크면 낙관적임을, 100보다 작으면 비관적임을 의미한다.
CSI는 현재와 비교한 1년 후 전망을 의미하는데 가장 최근 발표된 2월 자료에 따르면 주택가격전망지수는 108로 전월보다 큰 폭(16포인트)의 하락세다. 지수가 100이면 1년 뒤 집값이 오를 것이라는 전망과 내릴 것이라는 전망이 팽팽하다는 것을 의미한다. 2월 주택가격전망지수는 2022년 7월 이후 가장 크게 하락했는데, 그럼에도 아직은 상승 전망이 미세하게나마 더 우세한 셈이다.
한국부동산원은 매매와 전·월세 수급 동향을 발표한다. 공급과 수요 상황을 0~200 사이의 점수로 나타낸 것으로 기준치(100)보다 높으면 사려는 사람이 팔려는 사람보다 많다는 의미다. 최근 97~102 사이에서 움직이고 있어 팔려는 경향성이 약간은 더 강한 상황이다. KB국민은행은 매매와 전세가격전망지수를 매월 발표한다. 0~200 범위 이내에서 움직이며 지수가 100을 초과할수록 상승 비중이 높다는 의미다. 최근 104~115 사이에서 움직이고 있다.
민간 시세 조사 기관인 부동산R114도 소비자를 대상으로 6개월 뒤 시장 전망에 관한 설문 조사를 정기적으로 진행한다. 국책연구기관인 국토연구원은 매매와 전·월세 소비심리지수를, 주택금융공사는 주택구입부담지수(K-HAI)를 발표한다.
이처럼 다양한 수요 심리 지표가 있지만 특정 시점(혹은 최근)에 산출된 지표 해석에는 주의가 필요하다. 1년 이상의 중장기 추이를 통해 수요자 심리 상태 변화를 파악하는 것이 더 유의미하기 때문이다. 예를 들어 한국은행 주택가격전망지수가 현재 108이므로 1년 뒤 집값이 오른다고 단순하게 결론 낼 것이 아니라, 역대 최고점(2020년 12월 132)과 비교하면 수요가 위축됐다는 정도의 해석과 역대 최저점(2022년 11월 61) 대비 수요 심리가 많이 개선됐다는 정도의 해석이 더 유효하다고 볼 수 있다.
따라서 앞으로의 부동산 시장에 관심 있는 사람이라면 이러한 수요층 지표를 다양하게 참고하고, 그 외 중요 변수를 고려하여 부동산 시장의 미래 방향성에 대해 고민할 필요가 있다. 또한 정부의 정책 추진 방향이 수요층 심리와 방향이 일치하는지를 점검해야 의사 결정의 정확도가 조금이라도 더 높아질 수 있다.














윤지해 부동산R114 리서치랩장