[시사저널e=김희진 기자] 서울 외곽 지역인 노원·도봉·강북구(노도강) 아파트 임대시장에서 전세 매물 감소에 이어 월세 매물까지 줄어드는 매물 잠김 현상이 나타나고 있다.

전세 부족을 넘어 월세까지 매물 감소세가 확산되면서 임대시장 전반의 공급 부족이 심화되는 양상이다.




노원·도봉·강북구 아파트 전세 매물 추이. / 그래픽=김은실 디자이너


13일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 이날 기준 노도강 전 오션파라다이스게임 세 매물은 총 507건으로 지난해 말(1174건) 대비 56.8% 급감했다. 같은 기간 서울 전체의 아파트 매물 감소 폭이 24.2%인 것과 비교하면 노도강 지역의 전세 매물 감소세가 가파르다.
지역별로 살펴보면 노원구의 감소 폭이 가장 컸다. 이날 기준 노원구의 아파트 매물은 289건으로 지난해 말(697건) 대비 58.6% 감소했다. 릴게임오션파라다이스 이는 서울 25개 자치구 중 가장 높은 감소율이다. 뒤이어 도봉구가 같은 기간 339건에서 152건으로 55.2% 줄었으며 강북구도 138건에서 66건으로 52.2% 줄어들며 반토막 수준으로 매물이 급감했다.
전세 매물 감소가 심화되면서 노도강 지역에서는 1000세대 이상의 대단지에서도 전세 매물을 찾아보기 어려운 사례가 나타나고 있다.
야마토연타 노원구 월계동 '그랑빌' 아파트는 3000세대가 넘는 매머드급 단지지만 이날 기준 전세 매물이 한 건도 없었다. 상계동 '상계주공11단지'(1944세대) 역시 전세 매물이 0건으로 나타났다.
도봉구 창동 '주공19단지'도 1794세대 규모의 대단지지만 이날 기준 전세 매물은 1건에 불과했다. 강북구에서도 비슷한 모습이다. 릴게임한국 미아동 '삼성래미안트리베라2차'(1330세대)는 전세 매물이 전혀 없었고 'SK북한산시티'(3830세대) 역시 전세 매물이 3건에 그쳤다.
최근에는 전세뿐 아니라 월세 매물도 줄어드는 흐름이 나타나고 있다. 이날 기준 노도강 지역 아파트 월세 매물은 536건으로 지난해 말(830건) 대비 35.4% 감소했다. 이는 서울 전체 아파트 월세 릴게임하는법 매물 감소율(24.6%)보다 높은 수준이다.
지역별로 보면 노원구는 같은 기간 501건에서 304건으로 39.4% 줄어들며 감소 폭이 가장 컸다. 강북구는 118건에서 81건으로 30.8%, 도봉구는 212건에서 151건으로 28.8% 감소하며 모두 서울 평균 감소율을 웃돌았다.
통상 전세 매물이 부족할 경우 월세 매물이 대체 역할을 하지만 최근에는 월세 물량까지 함께 줄어드는 흐름이 나타나고 있다. 전세 매물 감소로 전셋값 상승 압력이 높아지면서 월세 수요가 증가한 가운데 임대 공급 자체도 줄어들면서 전월세 매물이 동시에 감소하는 양상이다.
지난해 정부가 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정하면서 매수자의 실거주 의무가 강화됐다. 이에 따라 전세를 끼고 주택을 매입하는 갭투자가 사실상 차단되면서 전세 매물 감소 흐름이 본격화되기 시작했다.
전세 매물이 줄어들면서 전셋값 상승 압력도 커졌다. 이에 전세 보증금 부담을 감당하기 어려운 수요가 월세나 반전세로 이동하는 '전세의 월세화' 현상이 가속화됐고 월세 수요가 늘면서 기존 월세 매물까지 빠르게 소진돼 월세 매물 감소로 이어진 것으로 풀이된다.
아울러 입주 물량 감소로 신규 임대 공급이 줄어든 데다 기존 임차인의 계약 연장 비율이 높아지면서 시장에 새로 나오는 임대 물량 자체가 줄어드는 구조가 형성되고 있다. 이에 따라 전세와 월세를 가리지 않고 임대 매물 전반이 감소하는 양상이다.
직방 조사에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 1만6412가구로 지난해보다 48% 줄어들 전망이다. 3월 입주 물량도 810가구에 그칠 것으로 예상된다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "월세 시장은 전세 시장과 구조적으로 연동될 수밖에 없다"며 "전세 매물이 줄어 전셋값이 오르면 보증금 부담을 감당하기 어려운 기존 전세 세입자들이 월세나 반전세로 이동하면서 월세 수요가 늘어나는 구조"라고 설명했다.
이어 "최근에는 전세 수요가 월세로 이동하면서 임대차 시장 내 매물이 빠르게 소진되면서 월세 매물 감소세가 두드러진 것으로 보인다"며 "입주 물량 감소까지 겹치면서 전세와 월세 매물이 동시에 감소하는 흐름이 나타나고 있다"고 말했다.
특히 노도강 지역의 전월세 매물 감소세가 다른 지역보다 두드러진 데에는 상대적으로 중저가 아파트 비중이 높은 지역 특성상 전세가격 상승 국면에서 임차 수요가 빠르게 유입된 영향으로 풀이된다. 전셋값 부담이 커진 수요가 서울 외곽 지역으로 이동하면서 임대 매물이 빠르게 소진되는 구조가 형성되고 있다는 분석이다.
노원구의 한 공인중개사는 "노도강 지역은 상대적으로 중저가 아파트 비중이 높아 전월세 수요가 꾸준한 곳"이라며 "서울 전반의 전셋값이 크게 오르면서 상대적으로 가격 부담이 낮은 외곽 지역으로 수요가 몰렸고 그 영향으로 노도강 지역에서 전월세 매물 감소세가 두드러지고 있다"고 설명했다.