서울시 강남구 압구정 현대1·2차 아파트단지의 모습. 경향신문 자료사진


[주간경향] 대구에서 택시를 운전하는 김종구씨(75)는 경북 의성에서 5남 1녀 중 둘째로 태어났다. 젊어서는 섬유공장을 운영하며 큰돈을 꽤 만졌고, 아파트를 3채나 가진 적도 있었다. 하지만 중국으로 공장을 옮겼다가 손해를 본 뒤, 다시 대구로 돌아와 터잡고 살고 있다. 한때 6남매 중 가장 성공했다는 소리를 들었지만, 교사와 공무원으로 퇴직한 동생들에 비해 지금 형편은 크게 밀리는 상황이다.
김씨는 “바로 아랫동생은 경기도 분당 주상복합에 프리미엄을 주고 릴게임5만 들어갔는데 경기도에 집이 여러채라 지금 (형제 중) 제일 부자가 됐고, 막내는 서울 은마아파트에 6000만원에 들어갔다가 쌍용아파트로 이사했는데 거기가 두 번째 부자”라고 말했다. 그는 “6남매가 대구, 부산, 경기, 서울, 창원, 전국에 다 골고루 사는데 예전에는 (재산 상태가) 다 비슷비슷했다”며 “이제는 서울, 경기 동생과 (지방에 사는 형제들이) 바다이야기고래 비교가 안 된다. 차이는 서울에 산 거밖에 없는데”라고 말했다.
서울과 지방의 아파트값 차이가 계속 벌어지면서 서울·지방 간 자산 격차 장벽이 두터워지고 있다. 특히 최근 몇 년간 서울 핵심지 부동산 가격 급등이 지역 부동산 상승 폭을 압도하면서 지방 자산을 처분해도 중심지는커녕 서울 진입조차 불가능한 상황이 굳어지고 있다. 자칫 서울과 릴게임5만 지방으로 나뉜 지리적 자산 계급 구조가 다음 세대로 대물림되면서 탈지방을 한층 더 가속할 것이라는 우려도 커지고 있다.

굳어지는 ‘지리적 자산계급’

지난 3월 4일 국토교통부의 부동산 실거래가 조회시스템에 따르면 2015년 서울 강남구 압구정 현대아파트 1단지 전용면적 131㎡형의 사이다릴게임 실거래가격은 16억원 수준이었지만, 2026년 1월 같은 평형의 아파트는 71억원에 실거래됐다. 약 10년새 집값이 거의 5배가 된 것으로, 부동산업계 관계자는 “대지지분이 워낙 넓고 재건축 시 서울이 아니라 대한민국 랜드마크가 될 게 분명하기 때문에 외지인도 제일 먼저 관심을 갖는 곳”이라며 “여기는 급매가 나와도 전고점은 항상 복구하는 이유”라고 말했 릴게임예시 다.
이른바 서울의 대장 아파트라 불리는 압구정 현대아파트의 몸값이 이렇게 뛰는 동안 다른 지역 대장 아파트들의 가격은 어떻게 변했을까. 도시 발전에 따른 입지 변화, 재건축과 신축 아파트 강세 등 변수들이 있지만 지방 광역시 대장 단지 가격 변화만 놓고 보면 서울 상승률의 절반에도 미치지 못하고 있다.
1990년대~2000년대 초반 부산의 대장 아파트를 꼽을 때 빠지지 않았던 부산 동래구 온천동 럭키아파트(132㎡)의 경우 2006년 3억원대 중반에 실거래됐다. 이후 2015년에는 5억3000만원까지 실거래가가 뛰어올랐고, 재건축 이슈로 올초 12억2000만원까지 거래됐다. 2015년부터 올 초까지 상승률은 130%로 2015년의 2배 남짓한 수준으로 집값이 뛴 것이다.
대구의 사정도 크게 다르지 않다. 2000년대 중반 대구의 대치동으로 불리는 수성구 범어동·황금동에서 대장 아파트로 불렸던 태왕아너스는 2006년 7억2000만원이던 148㎡형의 실거래가격이 2015년 11억4500만원까지 상승했다. 하지만 2025년 기준 148㎡형의 최고 거래가격은 18억7000만원으로 10년간 상승률은 63%였다.
현지 부동산 관계자는 “그래도 10년 전이면 여기 한채 팔면 서울에 강남 3구 빼고 웬만한 곳은 해볼 수 있었다”면서 “지금은 (최고점에서 오히려 더 빠져서) 서울에서 살 수 있는 곳이 몇 군데나 될지 모르겠다”고 말했다. 또 다른 부동산 관계자는 “돈도 사람도 서울로 모이니까 서울 집값이 오르는 게 이해가 안 되는 것은 아니다”면서도 “구미 섬유공장 돌아갈 때는 돈이 넘쳐 동네 개도 돈을 물고 다닌다고 했는데, 이제 서울에서 중산층이 집 팔고 대구에 오면 부자가 되는 상황이 됐다”고 씁쓸해했다.



부산 동래구 온천동 럭키아파트. 경향신문 자료사진


사정이 이렇다 보니 대학 진학 실적이 높은 소위 학군지 아파트만 가격이 그나마 버티고 있는 것이라는 이야기도 나왔다. 범어동에서 전통의 대장 단지로 손꼽혀왔던 가든하이츠의 한 주민은 “신축 아파트들은 신축이라고 가격이 지금 비싸지만, ‘범사만삼’(대구 수성구의 핵심 학군인 범어동과 만촌동을 합쳐 부르는 말) 제외하고 다른 동네들은 가격이 더 형편없다”면서 “대구 떠나서 서울에 좋은 대학을 가서 취직하고 자리 잡아야 자식들은 이런 빈부 차이가 안 나니까 기를 쓰고 공부를 시키는 거고, 그래서 (범사만삼) 아파트 가격이 이나마 버틴다”고 전했다.
대전의 경우 그나마 대장 단지의 아파트값 상승률이 다른 광역시들에 비해 높았다. 대전시 서구 둔산동 크로바아파트 134㎡형은 2015년 실거래가격이 6억원 안팎을 기록했지만, 2026년 17억7000만원으로 약 3배가 됐다. 남부 지역에 집중된 다른 광역시들과 달리 상대적으로 서울에 가까운 지리적 이득을 봤기 때문이라는 분석이다.

“지방에는 먹이가, 서울에는 둥지가 없다”

전문가들은 이런 서울과 지방의 자산 격차 확대가 ‘서울이 오르면, 지방도 곧 따라 오른다’는 고도성장기의 공식이, 저성장기에 접어든 2010년 무렵부터 완전히 바뀌었기 때문으로 분석한다. 특히 2010년 이후 본격화된 성장률 정체가 한정된 안전자산에 대한 투자 집중으로 이어지며 2010년대 중반부터는 수도권이 인적·물적 자원을 지방에서 오히려 빼가는 약탈적 성장 구조가 완성된 것으로 보고 있다.
서울과 지방의 아파트 가격 차이는 2000년대 후반 확대되다가 2008년 글로벌 금융위기로 수도권 집값이 조정기를 맞으며 한때 그 격차를 좁히기도 했다. 하지만 2015년을 전후해 조선·철강 등 지방의 주력사업들이 위기를 맞으며 다시 격차가 벌어지기 시작, 최근까지 그 차이를 계속 확대하고 있다.
한국부동산원 부동산통계정보를 보면 2013년 서울 아파트 중위가격(가격순으로 나열했을 때 한가운데 위치한 값)은 4억2000만원으로 지방 5대 광역시(부산·대구·대전·울산·광주) 중위가격 1억8500만원과 약 2억3500만원 정도의 차이를 보였다. 하지만 2017년 3억4000만원으로 격차가 벌어진 이후 2021년 6억6000만원, 2025년 7억5000만원으로 그 차이가 갈수록 벌어지고 있다.



서울, 지방 광역시 아파트 대장단지 실거래가격 변화


지역소멸 위기 극복을 위한 다양한 국토균형발전 정책에도 불구하고 수도권과 지방의 격차를 좁히지 못한 것이다. 산업연구원이 지난해 내놓은 ‘균형발전 불평등도의 구조적 특성과 정책과제’ 보고서를 보면 수도권과 비수도권 간 불평등도는 2003년부터 2019년까지도 가파르게 상승했다. 연구원은 “우리나라 전체 불평등도를 100으로 볼 때, 2003년에는 수도권과 비수도권 간 격차가 57%, 비수도권 내 격차가 43%를 차지했지만, 격차가 점점 확대돼 2017년에는 66% 대 34%로 커졌고 2018년과 2019년에는 수도권과 비수도권 간 격차가 각각 74%, 72%에 달했다”면서 “수도권이 산업·인구·자본을 지속적으로 흡수하며 지방과의 격차를 더욱 확대시키고 있는데 이는 지방 경제 기반을 더욱 취약하게 만들고, 지방 소멸위기를 가속하는 요인으로 작용할 가능성이 크다”고 우려했다.
연구원은 특히 지역·수도권 간 불평등도를 ‘기회균등’(교육·일자리·소득), ‘자립적 발전역량’(인력·산업·기업·재정), ‘삶의 질’(보건복지·문화여가·주거환경·안전) 등 균형발전 주요 요인들을 중심으로 분석했는데, 향후 경제발전 가능성을 분석하는 자립적 발전역량 부문의 수도권과 비수도권 불평등도는 80%에 육박했다. 현재 상황대로라면 앞으로도 지방의 경제발전 전망이 어두울 것이고 수도권의 빨대 기능도 한층 심화할 것이라는 관측이다.



대구 수성구 황금동의 한 부동산중개소에 매물 전단이 붙어 있다. 이호준 기자



‘더 늦으면 안 된다’ 지방 팔아 서울로

지방과 수도권의 부동산 자산 격차가 개선될 조짐을 보이지 않으면서 수도권의 ‘똘똘한 한 채’를 노리는 ‘지방→서울’ 자산 이동 움직임도 눈에 띄게 늘었다. 서울 성동구 금호동에 있는 A부동산의 김세준 대표는 지난해 중순부터 지역에서 올라온 매수 문의를 부쩍 많이 받고 있다. 그는 “작년 한강벨트 아파트들이 급등할 때부터 전화가 오기 시작하더니 10·15 부동산 대책 나오고 나서는 지방분들 문의가 더 많아졌다”면서 “지역도 오르기는 하지만 너무 크게 벌어지니까 ‘지방은 답이 없다’는 분위기가 현금 부자들 사이에 도는 것 같다”고 말했다. 그는 “양도세 유예 종료 소식 나오고 나서 정부에서 다주택자, 고가주택 압박하면서 급매가 나오기는 하는데 이것도 서울분들 말고 지방 쪽에서 관심이 높은 편”이라면서 “다만 이분들은 대출이 나오고 안 나오고가 중요하지 않아서 더 떨어지는지 조금 관망하고 있는 분위기”라고 말했다.
다주택자에 대한 최근 정부의 압박이 다주택자의 지방 부동산 매각을 부추겨 수도권과 비수도권 간 자산 격차를 더 높일 수 있다는 관측도 나온다. 김인만 부동산경제 연구소장은 “다주택자의 생각은 돈이 안 되는 것부터 팔고, 돈이 되는 것은 지킨다인데, 지금 시점에서 돈이 안 되는 것은 지방 부동산”이라면서 “매물로 내놔도 안 팔리는 아파트를 급하게 정리하려면 급매에 내놓아야 하고, 그게 시세가 되면 지방 부동산은 이중고를 겪고, 서울 아파트값은 서로 더 지키려는 귀중품 같은 존재가 된다”고 짚었다.
실제로도 2012년 정부 부처들이 세종시로 이전한 이후 수도권 주택을 처분한 공무원과 그렇지 않은 공무원 사이에는 적지 않은 자산 격차가 발생했다. 2012년 가장 먼저 세종시로 내려온 부처의 과장 B씨는 이전기관 공무원 특별공급제도로 신축 아파트를 분양받은 뒤, 서울집 대신 세종집을 웃돈을 받고 넘겼다. 애초에 서울 송파구 잠실에 집이 있던 B과장은 “아이들 교육 문제 때문에 서울 집을 남긴 이유가 제일 크다”면서도 “세종시 내려온 뒤에 서울 집이 너무 올라서 서울 집을 파는 결정을 내리기가 무서웠다. 그때 서울을 정리하고 내려왔으면 다시 서울 재진입은 불가능했을 것”이라고 말했다. 그는 서울 집이 10억원 넘게 오르는 동안, 매각한 세종시 집은 3억원 정도 상승했다고 귀띔했다.
반면 B과장보다 늦게 세종시로 내려온 C씨의 경우 특별분양 받은 세종시 아파트가 2020년 행정수도 이전 이슈와 맞물리며 급등하자 경기도 아파트와 세종시 중 세종시 집을 지켰다. 전국 최고상승률을 보였던 세종시 집값은 이후 급락했고, C씨는 당시의 결정을 후회하고 있다.

“지방 산업 기반·일자리 확보해야”

B씨와 C씨의 선택은 개인적인 결정이었다. 하지만 이런 선택이 모여 서울 부동산 불패라는 믿음을 강화하고, 서울·지방 간 자산 격차를 더 빠르게 키우면서, ‘출신이 어디냐’에 따른 자산 불평등이 대물림되는 문제도 점점 더 확대되고 있다.
국가데이터처가 지난해 12월 내놓은 ‘2025년 가계금융복지조사 결과’를 보면 지난해 3월 기준 우리나라 가구의 평균 자산은 5억6678만원으로 1년 전보다 4.9% 늘었다. 주목할 점은 가구 평균 자산을 밀어 올린 핵심 요인이 부동산이었다는 점이다. 평균 부동산 자산은 4억298만원으로 1년 전보다 5.8% 증가하며, 저축 등 금융자산 증가율(2.3%)을 압도했다. 특히 상위 20%의 거주 주택 자산이 8.3% 늘어나는 사이 하위 20% 자산은 1년 전보다 거꾸로 7.8% 줄었는데, 이는 최근 강남권을 중심으로 한 서울 부동산 가격 상승이 지방 아파트 등을 압도한 결과라는 해석이 나왔다.
더 큰 문제는 이런 자산 격차가 비수도권에 남은 자녀들에게 대물림되는 자산 격차의 세습이 본격화되고 있다는 점이다. 지난 2월 한국은행이 발간한 ‘지역 간 인구이동과 세대 간 경제력 대물림’ 보고서를 보면 비수도권에서 태어나 고향에 남은 자녀들 사이에서 가난의 대물림이 두드러지고 있다. 보고서에 따르면 부모를 떠나 다른 지역으로 이주한 자녀의 평균 소득백분위는 부모보다 6.5%포인트 상승했지만, 이주하지 않은 자녀는 2.6%포인트 하락했다. 지역 인프라와 노동시장, 주택 가격 등 요인이 자산 격차를 키웠는데, 지역 간 격차가 거주지역의 대물림과 맞물려 세대 간 경제력의 대물림을 심화시킬 우려가 크다는 게 연구의 골자다.
정민수 한국은행 지역경제조사팀장은 “개인 입장에서 비수도권 출생 자녀는 수도권으로 이주할 유인이, 수도권 출생 자녀는 수도권 내 잔류할 유인이 매우 크다. 이는 그간 청년층의 일방적인 수도권 집중이라는 결과로 이어져 왔다”면서 “개인의 합리적인 선택이 국가 전체로는 지역 간 양극화와 사회통합 저해, 나아가 초저출산에 이르기까지 큰 부작용을 초래하고 있다”고 설명했다.
정준호 강원대 교수(부동산학과)는 “지방이 부가가치를 생산하는 능력을 상실한 마당에 파생상품인 부동산도 격차가 벌어지는 것은 어쩔 수 없는 현실”이라면서 “철강, 석유화학, 조선처럼 지금 지방에 있는 제조업 기반들을 어떤 형태로든 되살리고 키워서 일자리를 확보하는 것이 격차 완화를 위한 첫 번째 단추”라고 말했다. 이어 “지방의 산업 기반과 일자리를 개선하기 위해서는 선택과 집중이 필수적이고, 이를 위해서는 지역 토호들의 개입과 입김에서 벗어날 수 있는 메가시티, 광역통합을 통한 지방체제 개편도 필요하다”고 덧붙였다.
이호준 기자 hjlee@kyunghyang.com