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배랑라래 (25-08-20 14:55)
 조회 : 0
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| 교회(회사)명 |
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배랑라래 |
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aojgiuht@naver.com
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부동산, 특히 건물을 매매할 때 해당 부동산에 임차인이 있을 경우 임대차보증금을 매매대금에서 공제하고 나머지 금액만 정산한 후 이전등기하는 것이 현재의 거래 관행이다. 예를 들어 매매대금 10억원의 아파트에 임대차보증금 7억원의 임차인이 있을 경우 3억원만 실지급하고 이전등기하게 된다. 임차인에 대한 7억원의 보증금반환책임을 매도인 대신 매수인이 부담키로 매매과정에서 합의하기 때문이다.그런데 두 사람 합의처럼 임대차보증금 반환을 매수인이 문제없이 책임지면 상관없지만 그렇지 못하면 심각한 문제가 발생하게 된다. 매수인으로부터 임대차보증금을 반환받지 못하게 된 임차인이 매도인 상대로 보증금 7억원을 청구하는 상갤럭시탭주식거래
황이 발생하는 것이다.이런 사고 발생은 상가건물이나 토지 매매의 경우에도 가능하지만 실제 사고는 임대차보증금의 비중이 상대적으로 큰 주거용 건물에서 주로 발생하고 있다. 따라서 주거용 건물을 전제로 설명코자 한다.관련 법리 설명을 위해 임대차계약의 대항력 여부에 따라 임차인이 개인인 경우와 법인인 경우로 나눌 필요가 있지만 대부분의 경우는 개인과의 계약이라CT&T 주식
는 점에서 이 부분에 초점을 맞추기로 한다.주택임대차보호법 제3조는 대항력을 갖춘 임차인에 대해 “임차 주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 정하고 있다. 판례 해석상 임대인지위 승계의 의미는 법률상 당연승계이면서 중첩적 아닌 면책적 승계로 해석한다.대법원 판결을 보자. 임차 주택이 양수도 된 후 임차인이 기존 임대인(양도인)을 상대로 제pc야마토
기한 보증금반환청구소송에서 “주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인의 지위가 당연히 승계된다고 할 것이고 그 주택에 대하여 임차인에게 우선하는 다른 권리자가 있다고 하여 양수인의 임대인의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다”라고 판단했다.그렇다면 대항력이잭팟
인정되는 주거용 건물 매매는 임대차보증금을 제외한 나머지 금액만 정산하면 아무 문제가 없는 것일까? 전혀 그렇지 않다. 그 이유는 임차인 보호 차원에서 임차인이 임차 건물의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있도록 허용하기 때문이다.더욱이 임차인의 이의제기가 가능한 기간은 “임차인바다이야기릴게임
이 임차 주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내”라고 하여 불명확하고 양도 사실에 대한 임차인의 인지 시점에 대해서는 임대인에게 입증책임이 있어 매도인(임대인)으로서는 장기간 매우 불안정한 상태에 놓일 수밖에 없다.결국 이런 우려를 고려하면 매매 사실을 미리 임차인에게 고지하여 매수인과 임차인 간에 정식으로 임대차계약서를 작성하고 이전등기 이후부터 매도인은 임대차보증금반환책임에서 면제된다는 점을 분명히 할 필요가 있다. 임차인에게 동의는커녕 매매 사실에 대해 알리지도 않은 채 슬그머니 매매해버리는 현재 관행은 이런 법리와 한참 동떨어져 있고 매도인에게 매우 위험할 수 있다.따라서 매매대상물에 적지 않은 보증금이 있는 임차인이 있다면 매도인의 불의타 방지 차원에서 임차인 의사를 사전에 확인하여 매수인과 새로운 임대차계약을 체결하게 하고 기존 임대인의 보증금반환책임을 면한다는 취지를 분명히 할 필요가 있다.새로운 소유자 아닌 과거 소유자(기존 임대인) 상대로 보증금을 청구하는 현상은 최근 들어 잦아지고 있는데 이는 과거처럼 집값이 상승하지 못하고 오히려 하락하는 경향 때문이다. 집값이 보증금액과 비슷하거나 오히려 적은 상황에서 자력 없는 갭투자 매수인 상대로는 보증금을 전부 반환받기가 어려워지게 되면서 부득이 과거 소유자를 상대로 권리구제를 받으려는 임차인이 증가하는 것이다.이런 흐름에 대한 인식 없이 과거처럼 무턱대고 임대차보증금을 공제하고 매매대금을 정산한 후 이전등기하는 현재의 부동산 거래 관행은 새로운 상황 변화에 맞게 적극적으로 수정될 필요가 있는 것이다.최광석 로티스법률사무소 변호사
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