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사진=연합뉴스


이달 서울 분양시장에 연중 최다인 1만300여 가구가 쏟아진다. 지난해 ‘10·15부동산 대책’ 이후 공급 시기를 미룬 단지와 6월 지방선거전 공급을 끝내려는 수요까지 겹친 영향이다. 다주택자 물량 출회로 주택가격 하락 기대가 커진 데다 대출 규제가 빡빡해 수요자의 셈법은 복잡하다. 공사비 상승에 분담금을 전가하려는 재건축·재개발 조합의 이해관계가 맞물려 고분양가 논란도 나오고 있다. 무주택자는 대출 가능 금액을 꼼꼼히 분석한 후 안전마진(프리미엄)이 확실한 단지 위주로 공략해볼 만하다고 전문가들은 조언했다.
?○ 백경게임 강남 새 아파트 반값 입성 기회
7일 부동산인포와 분양업계에 따르면 이달 서울에서는 10개 단지, 1만376가구(일반 3064가구)가 분양을 예정하고 있다. 공급이 거의 끊어지다시피 했던 서울에 월 기준 올해 최다 물량이 몰린다. 서초구 등 강남권을 비롯해 동작구 영등포구 성북구 등 주요 지역에서 일반 분양이 골고루 진행된다.
릴박스선호 주거지 중 한 곳인 서초구 잠원동에서는 신반포21차를 재건축한 ‘오티에르 반포’가 분양된다. 지하 4층~지상 20층 2개 동, 251가구 중 87가구가 일반 분양분이다. 후분양 방식으로 추진되는 만큼 외관은 대부분 지어졌고 내부 마감과 조경 공사가 한창이다. 분양가상한제 적용으로 시세차익 기대가 크다. 서초구를 포함해 강남·송파·용산구는 민간택 바다이야기오락실 지 분양가상한제가 적용돼 후분양이라도 상한제 틀 안에서 분양가가 정해진다. 업계에선 전용 84㎡ 기준 분양가를 27억~28억원가량(3.3㎡당 8000만원)으로 예상한다. 인근 메이플자이 같은 주택형 입주권이 지난해 50억원대 중반에 거래된 것을 고려하면 20억원가량 낮다.
분양가상한제가 적용되는 용산구에서는 이촌 현대아파트를 리모델링한 ‘ 바다이야기합법 이촌 르엘’이 나온다. 지하 3층~지상 최고 27층, 9개 동, 750가구로 구성된다. 전용 100~122㎡ 대형 물량 88가구가 일반에 공급된다. 분양가는 3.3㎡당 7229만원으로 결정됐다. 전용 122㎡ 기준 약 32억원이다. 인근 래미안첼리투스 전용 124㎡의 중고층은 지난해 하반기 50억원대 중후반에 거래됐다.
상반기 중 나올 ‘ 바다이야기게임장 강남권 로또분양’은 서초구 서초동 아크로드서초, 방배동 디에이치클래스트·방배포레스트자이·방배르엘 등 2641가구다. 5000가구가 넘는 대단지인 디에이치클래스트(5007가구)는 일반분양만 1832가구에 달한다. 시장에서는 해당 단지의 예상 시세차익을 전용 84㎡ 기준 최소 10억원으로 예상하고 있다.
?○다주택자 매물 늘어…청약 열기 약화하나
비강남권에서는 동작구 ‘라클라체자이드파인’(노량진6구역 재개발), 흑석동 흑석11구역(써밋더힐), 성북구 장위10구역(장위푸르지오마크원) 등이 이달 분양을 확정했다. 2000가구에 가까운 대단지가 많다. 다만 분양가상한제를 적용받지 않아 분양가가 시세 수준에서 정해질 가능성이 높다.
라클라체자이드파인은 지하 4층~지상 28층 14개 동, 1499가구 규모다. 전용 59~106㎡ 369가구가 일반분양 물량이다. 약 9000가구 규모로 조성되는 노량진뉴타운 내 첫 분양단지다.
써밋더힐은 전체 1515가구 중 422가구가 일반분양 물량이다. 한강 조망에 지하철 4호선 동작역·9호선 흑석역 등과 가깝다. 영등포구 신길동 ‘더샵신길센트럴시티’는 2000여 가구 중 477가구가 일반에 분양된다. 성북구 장위푸르지오마크원(1931가구)은 일반분양 물량이 1031가구에 달한다.
분양가와 대출 여력 등은 부담이다. 라클라체자이드파인과 써밋더힐 분양가는 84㎡ 기준 25억원 전후가 유력한 것으로 전해졌다. 서초구 오티에르 반포와 크게 차이가 나지 않는다. 써밋더힐 인근 흑석자이(흑석리버파크자이)의 같은 주택형은 지난 1월 약 25억원에 실거래됐다.
?○‘선당후곰’시대 끝나…자금조달이 관건
수십억 로또 차익이 기대되는 강남권 단지는 현금 조달 능력이 충분한 사람만 진입이 가능하다. 분양가상한제가 적용되더라도 서울 평균 아파트 가격보다는 절대적으로 높은 수준이어서다. 지난해 발표한 ‘10·15 부동산 대책’에 따라 25억원 초과 주택의 담보대출 한도는 2억원으로 제한된다. 중도금은 담보인정비율(LTV) 40%까지 대출이 나오지만 잔금 시점까지 거의 20억원의 현금 조달 능력이 있어야 한다. 잔금 시점에 2억을 제외한 대출금은 모두 상환해야 하기 때문이다. 15억원 이하는 6억원까지, 15억~25억원은 4억원까지만 대출이 된다. 중도금 대출 한도가 과거 60%에서 40%로 줄어든 것도 주의가 필요하다.
전문가들은 당첨보다 자금 조달 계획을 세우는 것이 훨씬 더 중요해졌다고 조언한다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “과거처럼 ‘선당후곰(먼저 당첨된 이후 고민하는 것)’ 전략이 통하던 시기는 지나갔다”며 “계약부터 입주까지 자금을 무리 없이 마련할 수 있는지 냉정하게 따져봐야 한다”고 강조했다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “서울 전용 84㎡ 분양가가 지역을 불문하고 15억원을 넘는다”며 “주택 크기보다는 분양가를 보고 선택해야 하는 시장”이라고 조언했다.
최근 서울 아파트값 하락 조짐이 나타나고 있는 것도 변수다. 안전마진이 충분한 단지나 학군, 일자리, 교통 등 인프라가 검증된 지역이면서 상대적으로 공급이 부족했던 곳 등이 경쟁력이 있다는 분석이다.
이유정 기자