ÇÊÀÚ°¡ °ú°Å ¡ºÇѱ¹ÀÇ ºôµùºÎÀڵ须À» ÁýÇÊÇÏ´ø ´ç½Ã¿Í ÃÖ±Ù SBS ¸ð´×¿ÍÀÌµå µî ¹æ¼ÛÀ» ÅëÇØ ¼ö¸¹Àº ¿¬¿¹Àΰú Àڻ갡µéÀÇ ºôµù ÅõÀÚ »ç·Ê¸¦ ºÐ¼®ÇØ º¸¸é, ¼º°øÀûÀÎ ºÎµ¿»ê ÅõÀÚÀÇ À̸鿡´Â ¾ðÁ¦³ª Æ®·»µå¸¦ ¼±µµÇÏ´Â ¡®°ø°£ ±âȹ·Â¡¯ÀÌ Á¸ÀçÇß½À´Ï´Ù.
À̹ø ½Ã°£¿¡´Â ÃÖ±Ù »ó¾÷¿ë ºÎµ¿»ê ½ÃÀå¿¡¼ °¡Àå °·ÂÇÑ ¾ÞÄ¿ Å×³ÍÆ®(Anchor Tenant)·Î ÀÚ¸® ÀâÀº ¡®¸ÞµðÄà ºôµù¡¯ÀÇ ÇÙ½É °¡Ä¡¿Í À̸¦ ½ÇÇöÇϱâ À§ÇÑ ½ÇÀü ¹ë·ù¾÷(Value-up) Àü·«À» ½Éµµ ÀÖ°Ô Â¤¾îº¸°íÀÚ ÇÕ´Ï´Ù.
ÃÖ±Ù 5¡¤9 ºÎµ¿»ê ´ëÃ¥°ú °°Àº °í°µµ ÁÖÅà ±ÔÁ¦¿Í ³»¼ö ħü ¿ì·Á°¡ ¸Â¹°¸° º¹ÇÕ À§±â ¼Ó¿¡¼µµ, »ó´ëÀûÀ¸·Î
¾ß¸¶Åä°ÔÀÓÀå ±ÔÁ¦¿¡¼ ÀÚÀ¯·Î¿î »ó¾÷¿ë ºÎµ¿»ê, ƯÈ÷ ¡®²¿¸¶ºôµù¡¯À» ÇâÇÑ Àڻ갡µéÀÇ ÅõÀÚ ¼ö¿ä´Â ¿ÀÈ÷·Á ´õ¿í ÁýÁߵǰí ÀÖ½À´Ï´Ù. ±×·¯³ª ´Ü¼øÈ÷ ¸ÅÀÔ ÈÄ ½Ã¼¼ Â÷ÀÍ(Capital Gain)¸¸À» ±â´Ù¸®´ø ¼öµ¿Àû ÅõÀÚÀÇ ½Ã´ë´Â »ç½Ç»ó ¸·À» ³»¸®°í ÀÖ½À´Ï´Ù.
ÀÌÁ¦´Â ¾ÈÁ¤ÀûÀÎ Çö±Ý È帧(Income Gain)À» âÃâÇÏ°í ¹Ì·¡ ¸Å°¢ °¡Ä¡¸¦ ÁÖµµÀûÀ¸·Î ²ø¾î¿Ã¸®´Â Á¤
¹é°æ°ÔÀÓ ±³ÇÑ ¡®¹ë·ù¾÷(Value-up)¡¯ Àü·«ÀÌ ½ÃÀå »ýÁ¸ÀÇ Çʼö Á¶°ÇÀÌ µÇ¾úÀ¸¸ç, ±× °¡Àå È®½ÇÇÑ ´ë¾ÈÀ¸·Î ¡®¸ÞµðÄÃ(º´¡¤ÀÇ¿ø) Æ¯È Àü·«¡¯ÀÌ ºÎ»óÇϰí ÀÖ½À´Ï´Ù.
1. ¸ÞµðÄà ºôµùÀÇ ¾ÐµµÀû ¹«±â: ¡®¶ôÀÎ(Lock-in)¡¯°ú ³«¼ö È¿°ú
ÀÇ·á ¾÷Á¾Àº ÀÏ¹Ý »ó¾÷½Ã¼³¿¡ ºñÇØ
Ȳ±Ý¼º¸±°ÔÀÓ Æ¯¼ö ÀÎÅ׸®¾î¿Í °í°¡ ÀÇ·á Àåºñ ±¸Ãà¿¡ ¸·´ëÇÑ Ãʱâ ÀÚº»(CAPEX)ÀÌ ÅõÀԵ˴ϴÙ. ÀÌ·¯ÇÑ ±¸Á¶Àû Ư¼ºÀº ÀÚ¿¬½º·´°Ô Ÿ ¾÷Á¾ ´ëºñ ¾ÐµµÀûÀÎ Àå±â ÀÓ´ëÂ÷(Lock-in) È¿°ú·Î À̾îÁý´Ï´Ù.
Áï, °Ç¹°ÁÖ ÀÔÀå¿¡¼´Â °¡Àå Ä¡¸íÀûÀÎ °ø½Ç ¸®½ºÅ©¸¦ ÃÖ¼ÒÈÇÏ°í ¾ÈÁ¤ÀûÀΠij½ÃÇ÷οì(Cash Flow)¸¦ Àå±â°£ È®º¸ÇÒ ¼ö ÀÖ´Â ¿ì·® ÀÓÂ÷ÀÎÀ» È®º¸ÇÏ°Ô µÇ
¸±°ÔÀÓ¹Ù´ÙÀ̾߱⠴ ¼ÀÀÔ´Ï´Ù.
´õ ³ª¾Æ°¡ ¿ì·® º´¿øÀÇ ÀÔÁ¡Àº 1Ãþ µ¶Á¡ ¾à±¹ À¯Ä¡¸¦ ÃËÁøÇϰí, ³»¿ø°´°ú ÀÇ·áÁøÀ» ´ë»óÀ¸·Î ÇÑ F&B ¹× ¸ÞµðÄà ÆíÀǽü³ÀÇ ÁýÀûÀ» À¯µµÇÔÀ¸·Î½á °Ç¹°Àº ¹°·Ð ÁÖº¯ »ó±Ç ÀüüÀÇ °¡Ä¡¸¦ ²ø¾î¿Ã¸®´Â °·ÂÇÑ ³«¼ö È¿°ú¸¦ âÃâÇÕ´Ï´Ù.
½ÇÁ¦·Î ÇÊÀÚ°¡ ¼öÇàÇÑ ½ÅÃà ¹ë·ù¾÷ ÇÁ·ÎÁ§Æ®¿¡¼µµ ´ëÇü F&B ºê·£µå¿Í ¸ÞµðÄà ½Ã¼³À»
¿À¼ÇÆÄ¶ó´ÙÀ̽º¿¹½Ã ¼º°øÀûÀ¸·Î À¯Ä¡Çϸç ÀÚ»ê °¡Ä¡¸¦ ȹ±âÀûÀ¸·Î »ó½Â½ÃŲ »ç·Ê°¡ ´Ù¼ö Á¸ÀçÇÕ´Ï´Ù. ¿ì·® ¾ÞÄ¿ Å×³ÍÆ®ÀÇ Á¸Àç´Â °á±¹ ²¿¸¶ºôµùÀÇ ¿î¸íÀ» Á¿ìÇÕ´Ï´Ù.
2. ±âÁ¸ °Ç¹° ¹ë·ù¾÷: ³ÃÁ¤ÇÑ ¡®Çϵå¿þ¾î ½ºÆå¡¯ Áø´Ü
ÇöÀç º¸À¯ ÁßÀ̰ųª ¸ÅÀÔÀ» °ËÅä ÁßÀÎ ÀÚ»êÀ» ¼öÀͼº ³ôÀº ¸ÞµðÄÃ Æ¯È ºôµùÀ¸·Î ÀüȯÇϱâ À§Çؼ´Â ¿ì¼± °Ç¹°ÀÇ Çϵå¿þ¾î ½ºÆå¿¡ ´ëÇÑ °´°üÀûÀÎ Áø´ÜÀÌ ¼±ÇàµÇ¾î¾ß ÇÕ´Ï´Ù.
ÀÇ·á±â°üÀÌ ¾ÈÁ¤ÀûÀ¸·Î ÀÔÁ¡Çϱâ À§Çؼ´Â °ÇÃ๰´ëÀå»ó Á¦1¡¤2Á¾ ±Ù¸°»ýȰ½Ã¼³ ¶Ç´Â ÀÇ·á½Ã¼³·ÎÀÇ ¿ëµµº¯°æ °¡´É ¿©ºÎ¸¦ °¡Àå ¸ÕÀú °ËÁõÇØ¾ß ÇÕ´Ï´Ù.
¿¹¸¦ µé¾î Çϼöµµ ¿øÀÎÀÚ ºÎ´ã±Ý, ÁÖÂ÷ ´ë¼ö ±âÁØ µî ÇàÁ¤Àû ¿ä°ÇÀ» ÃæÁ·ÇÏÁö ¸øÇÑ´Ù¸é ÀÔÁö°¡ ¾Æ¹«¸® ¿ì¼öÇÏ´õ¶óµµ º´¿ø À¯Ä¡´Â Çö½ÇÀûÀ¸·Î ºÒ°¡´ÉÇÕ´Ï´Ù.
¶ÇÇÑ Áø·á°ú Ư¼ºÀ» ¹Ý¿µÇÑ ¸ÂÃãÇü µ¿¼± ¼³°è ¿ª½Ã Çʼö ¿ä¼ÒÀÔ´Ï´Ù. Á¤Çü¿Ü°ú³ª ¿ä¾çº´¿øÀÇ °æ¿ì ¹«´ÜÂ÷ ¼³°è, ħ»ó À̵¿ÀÌ °¡´ÉÇÑ ´ëÇü ½Â°±â, ±âÁØ¿¡ ºÎÇÕÇÏ´Â Àå¾ÖÀÎ ÈÀå½Ç È®º¸ ¿©ºÎ°¡ ÀÎÇã°¡¿Í ¿î¿µ È¿À²À» Á¿ìÇÕ´Ï´Ù.
MRI¡¤CT µî °íÇÏÁß¡¤°íÀü·Â Àåºñ µµÀÔÀ» °í·ÁÇÑ Àü±â ¿ë·®°ú ±¸Á¶ ¾ÈÀü¼º, ÃæºÐÇÑ ÁÖÂ÷ ÀÎÇÁ¶ó±îÁö ÀÔüÀûÀ¸·Î °ËÅäÇØ¾ß Çϸç, ÇÊ¿ä ½Ã ´ë¼ö¼± ¸®¸ðµ¨¸µÀ̳ª ÁõÃàÀ» ÅëÇØ ¹°¸®Àû ¼º´ÉÀ» °³¼±ÇØ¾ß ÇÕ´Ï´Ù.
3. ½Å±Ô ÅõÀÚ Àü·«: ¡®Çɼ Ÿ±êÆÃ¡¯°ú »ó±ÇÀÇ °áÇÌ ºÐ¼®
½Å±Ô ¸ÅÀÔÀ» ÅëÇÑ ¸ÞµðÄà ºôµù Àü·«Àº ´õ¿í Á¤±³ÇÑ Á¢±ÙÀÌ ¿ä±¸µË´Ï´Ù. ÇÙ½ÉÀº »ó±ÇÀÇ ¡®°áÇÌ¡¯À» ¹ß°ßÇÏ´Â °ÍÀÔ´Ï´Ù.
öÀúÇÑ »ó±Ç ºÐ¼®À» ÅëÇØ ÇØ´ç Áö¿ª¿¡¼ ºÎÁ·ÇÑ Áø·á °ú¸ñÀ» µµÃâÇϰí, °¡Àå ³ôÀº ½Ã³ÊÁö¸¦ âÃâÇÒ ¼ö ÀÖ´Â ÀÇ·á ¾÷Á¾À» Çɼ ¹æ½ÄÀ¸·Î Ÿ±êÆÃÇØ¾ß ÇÕ´Ï´Ù.
ÁÖ°Å ¹ÐÁýÇü Ç׾Ƹ® »ó±Ç¿¡¼´Â ³»°ú¡¤¼Ò¾Æ°ú¡¤À̺ñÀÎÈİú µî 1Â÷ Áø·á Á᫐ ¾÷Á¾ÀÌ ÀûÇÕÇϸç, ¿ÀÇǽº ¹ÐÁý Áö¿ªÀ̳ª ´ëÇü »ó¾÷Áö±¸¿¡¼´Â ÇǺΰú¡¤¾È°ú¡¤¼ºÇü¿Ü°ú µî ºñ±Þ¿© Á᫐ Áø·á°úÀÇ °æÀï·ÂÀÌ ³ô½À´Ï´Ù.
ÀÌ·¯ÇÑ Àü·«Àº Ãʱ⠰ÇÃà ¼³°è ´Ü°èºÎÅÍ ¹Ý¿µµÇ¾î¾ß¸¸ ½ÇÁúÀûÀÎ ÀÚ»ê °¡Ä¡ »ó½ÂÀ¸·Î À̾îÁú ¼ö ÀÖ½À´Ï´Ù.
4. ºÒÈ®½Ç¼ºÀ» Á¦°ÅÇÏ´Â ÅõÀÚ °ø½Ä: ¡®¼±(à») ÀÓ´ë ÈÄ(ý) ¸ÅÀÔ¡¯
ºÎµ¿»ê ½ÃÀåÀÇ ¸®½ºÅ©¸¦ ÃÖ¼ÒÈÇÏ´Â °¡Àå °·ÂÇÑ Àü·«Àº ¡®¼±ÀÓ´ë ÈĸÅÀÔ¡¯ ¹æ½ÄÀÔ´Ï´Ù.
°³¿øÀ» Áغñ ÁßÀÎ ¿ì·® ÀÇ·áÁøÀ» ÇÙ½É Å×³ÍÆ®(Key Tenant)·Î ¸ÕÀú È®º¸ÇÑ µÚ, ÇØ´ç ¼ö¿ä¿¡ ¸ÂÃç ºÎÁö ¶Ç´Â ÀúÆò°¡ ÀÚ»êÀ» ¸ÅÀÔÇÏ°í ¸ÂÃãÇü ¹ë·ù¾÷À» ½ÇÇàÇÏ´Â ±¸Á¶ÀÔ´Ï´Ù.
°á±¹ ¸ÞµðÄà ºôµùÀº ´Ü¼øÇÑ ÀÓ´ë»ç¾÷ÀÌ ¾Æ´Ï¶ó »ó±Ç ºÐ¼®, °ÇÃà ±âȹ, ÀÎÇã°¡, ±ÝÀ¶ ±¸Á¶È°¡ À¯±âÀûÀ¸·Î °áÇÕµÈ °íµµÀÇ Àü·«Àû ÀÚ»êÀÔ´Ï´Ù.
°Ç¹°ÀÇ ¹°¸®Àû ÇѰ踦 Á¤¹ÐÇÏ°Ô Áø´ÜÇϰí ÀÔÁöº° ÃÖÀûÀÇ Áø·á °ú¸ñÀ» Àü·«ÀûÀ¸·Î Å¥·¹À̼ÇÇÏ´Â °Í, À̰ÍÀÌ ÀÚ»ê °¡Ä¡ ±Ø´ëÈÀÇ ÇÙ½ÉÀÔ´Ï´Ù.
¹èÁØÇü ¼ö¼®Àü¹®À§¿ø(¹ë·ù¾÷À̳뺣ÀÌ¼Ç ´ëÇ¥ÀÌ»ç)µðº§·ÎÆÛ & °øÀÎÁß°³»ç & ¹ý¿ø°æ¸Å ¸Å¼ö½Åû ´ë¸®ÀÎ
¹®ÀÇ: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
ÇѰæºÎµ¿»ê¹ë·ù¾÷¼¾ÅÍ landvalueup.hankyung.com
* º» ±â°í¹®ÀÇ ÀǰßÀº ÀÛ¼ºÀÚ °³ÀÎÀÇ ÀǰßÀ̸ç, ¼Ò¼Óȸ»çÀÇ Àǰ߰ú´Â ´Ù¸¦ ¼ö ÀÖ½À´Ï´Ù.
'ºôµù ÅõÀÚ ¾÷±×·¹À̵å Ç÷§Æû'?ÇѰæºÎµ¿»ê¹ë·ù¾÷¼¾ÅÍ