10일 서울 여의도 금융투자협회에서 바라본 영등포구 아파트 모습. /사진=임형택 기자



집값 급등과 불안감 속에 2030세대가 고액 부동산 강의와 유료 커뮤니티로 몰리고 있습니다. "공부해야 산다"는 열풍은 거세지만, 정작 수천만원의 수강료를 쓰고도 투자에 실패하거나 강의료만 날리는 '공부의 역설'이 적지 않습니다. 한경닷컴은 3회에 걸쳐 부동산 학습 시장의 현주소를 진단합니다. 청년들의 실패 사례와 비대해진 강의 시장의 구조를 짚어보고, 환상에서 벗어난 현실적인 공부법은 무엇인지 냉정하게 들여다봅니다. [편집자주]
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2030세대가 마주한 주거 사다리가 갈수록 가팔라지는 가운데 '부동산 강의 시장’은 폭발적인 성장을 이어가고 있다. "공부하면 부자가 될 수 있다"는 구호와는 달리 청년들의 실제 주거 환경은 그다지 나아지지 않았다. 부동산 교육 시장이 자산 격차에 대한 공포를 동력 삼아 거대 산업으로 변모했다는 분석이 나온 오리지널바다이야기 다.

국내 최대 재테크 커뮤니티인 '월급쟁이 부자들(월부)'의 성장세는 부동산 교육 산업화의 현주소를 보여준다.
금융감독원 전자공시시스템에 따르면, 2019년 19억원에 불과했던 월부의 매출은 2024년 508억원으로 5년 만에 27배 가까이로 증가했다. 2021년 10여 명이던 임직원 규모는 2022 모바일바다이야기하는법 년 37명, 2023년 76명, 2024년 87명으로 빠르게 늘었다. 업계에서는 이들이 지난해에도 빠른 성장세를 이어갔을 것으로 추정하고 있다.
'월급만으로는 결코 부자가 될 수 없다', '지금 안 사면 늦는다' 등 직장인들의 위기감을 자극하면서도 구체적인 실천 방안을 제시하는 강의 내용이 인기를 끌었다. 이들이 운영하는 유튜브 채널 '월 바다이야기고래출현 급쟁이부자들TV'는 구독자 수 210만명에 달한다.



재테크 관련 대형 유튜브 영상들


최근 올라온 동영상들의 제목을 살펴보면 이들이 파고드는 지점이 어디인지 드러난다. '죽도록 공부해서 원하는 대기업 들어갔는데 결국 사이다쿨바다이야기게임 그만둔 이유', '정말 늦었다고 생각할 때 하루빨리 해야 하는 일', '내 인생과 시간은 돌릴 수 없어요. 이렇게 투자하시면 절대 안 됩니다' 등의 콘텐츠는 '명문대 졸업'이나 '대기업 입사'와 같은 기존의 보편적인 성공 방정식을 부정하고, '지금?이?순간에도 기회를 놓치고 있는 것 아닐까'하는 불안감을 자극한다. 불안해진 이들 중 일부가 강의 유료 결제 고객으로 이어지는 정교한 깔때기 구조다.
강의 하나당 가격대는 만만치 않다. 정규 강의는 40만원대부터 시작된다. 정규 강의는 초급, 중급, 실전 등 단계별로 치밀하게 설계돼 있어, 한번 발을 들이면 상위 과정으로의 'N차 수강'으로 옮겨가기 쉽다.
개인 맞춤형 처방을 받기 위한 비용은 일반 직장인들에게는 버거운 수준이다. 일대일 투자 코칭은 40분간 50만원에 달한다. 특정 매물을 매수하기 전 최종 점검을 받는 '매물 코칭' 역시 회당 50만원을 지불해야 하지만, 코칭을 받겠다는 이들이 끊이지 않는다.
이들이 독보적인 성장세를 이어갈 수 있었던 배경에는 강의를 단순 지식 전달이 아닌 '문화'의 영역으로 끌어올린 커뮤니티의 힘이 크다. 수강생들은 강의 시작과 동시에 커뮤니티로 배정되며, 이곳에서 온라인의 인간관계를 오프라인으로 확장한다.
수강생들은 주말이면 온종일 전국 각지로 임장(현장답사)을 함께 떠나고, 평일 저녁에는 퇴근 후 온라인에서 모여 함께 공부하는 시간을 갖는다. 한동안 부동산 현장에서 골머리를 앓았던 '임장족'의 실체다. 모임 내서는 반장이나 튜터, 리더 등 엄격한 계층 구조를 도입해 상호 협력과 경쟁이 이뤄지도록 한다. 이 과정에서, 많은 수강생이 교육 과정에 대한 강한 몰입도와 성취감을 느끼게 된다. 이런 환경은 수강생들의 높은 재구매율로 이어지는 구조를 완성하는 핵심 동력이 된다.
특히 눈길을 끄는 대목은 압도적인 수익성이다. 2024년 기준 월부의 영업이익률은 55%를 넘어섰는데, 이는 국내 주요 상장사는 물론 일반적인 교육 서비스업체의 수익성을 상회하는 것이다. 통상 국내 제조업의 영업이익률이 5~10%, 수익성이 좋다는 IT 소프트웨어 산업조차 20~30% 안팎임을 감안하면, '매출의 절반 이상이 곧 순이익'으로 남는 이들의 구조는 독보적이다. '부동산 강의'가 단순히 지식을 습득하는 차원을 넘어, 불안을 동력으로 성장하는 거대한 산업이 된 셈이다.



Gemini 생성 이미지


이러한 '꿈의 수익률'은 재고 부담이 없는 무형의 지식 콘텐츠를 고가에 판매하는 동시에, 수강생의 자발적 참여를 시스템 유지에 활용한 영향이 컸다는 평가다. 강의 커뮤니티 내에서 소액의 활동비 혹은 무보수로 운영되는 '반장·조장' 제도 등은 인건비를 최소화하면서도 고객을 묶어두는 강력한 락인효과가 됐다.
이런 현상은 비단 특정 업체만의 일은 아니다. '행크에듀', '부읽남' 등 대형 유튜버나 스타 강사를 보유한 재테크 교육 플랫폼들은 저마다 '경제적 자유'나 '파이어'를 내걸고 수십만원대 강의를 쏟아내고 있다. 경매 전문 플랫폼부터 데이터 분석 기반의 유료 멤버십까지, 부동산 학습 시장은 이제 단순 지식 전달을 넘어 거대한 지식 소매업으로 변모했다.
부동산 업계에서는 평범한 직장인들의 '소액 부동산 투자 붐'에 이런 강의 업체들이 기여한 바가 적지 않다는 목소리가 나온다. 이들이 부동산 투자를 통해 부자가 될 수 있다는 장밋빛 희망으로 수강생을 끌어모으면서 투자 붐을 주도했다는 시각이다. 이들 강의 업체가 강조하는 내용은 현 정부에서 강조하는 부동산 정상화 정책과도 상충하는 지점이 여럿이다.
'리스크의 비대칭성'도 이런 산업의 문제점으로 꼽힌다. 강사들이 과거의 투자 경험을 마케팅으로 이용하면서 새로운 현금 흐름을 창출하는 동안, 성공 방정식을 맹신하고 투자에 뛰어든 수강생들은 원금 손실과 대출 이자라는 위기에 직면할 수 있다는 것이다.
실제 2021년~2022년 고점에서 특정 커뮤니티의 추천에 따라 지방 소액 갭투자에 나섰던 2030세대 중 현재 마이너스 수익을 본 사례가 취재 과정에서 여럿 확인되기도 했다.
이슬기 한경닷컴 기자 seulkee@hankyung.com