정부가 수도권 및 규제지역 다주택자와 임대사업자의 담보대출 만기 연장을 불허하면서 대출 상환이 감당 안 되는 매도 물건이 쏟아질 것으로 보인다.
서울의 민간등록 임대아파트와 다주택자 보유 주택이 각각 5만채와 1만2000채를 웃도는 만큼, 절반만 매물로 나와도 기존 매물 7만8000여채에 더해 서울 아파트 매물이 10만채 이상 훌쩍 쌓일 수 있을 것으로 추산된다.
금융위원회가 경제 관계 부처와 합동으로 지난 1일 발표한 2026년도 가계부채 관리 방안에 따르면, 오는 17일부터 다주택자 및 임대사업자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기연장이 원칙적으로 금지 릴게임몰 된다. 임차인이 있는 경우만 만기연장이 허용된다.



제미나이가 그린 일러스트.


무주택자가 해당 주택을 연말까지 매수할 경우, 실거주 의무를 임대차 계약 종료일까지 유예하기로 했다.
현재 서울 및 수 릴게임바다이야기 도권에서 개인 다주택자와 임대사업자는 신규 대출 실행 시 주택담보인정비율(LTV) 0%가 적용되고 있다. 기존 대출의 경우 만기 시 관행적으로 대출이 연장돼 왔는데 이 길이 막히면서 차주들은 만기가 도래하면 대출금을 상환해야 한다.
업계에서는 개인 다주택자보단 임대사업자들이 보유 주택을 쏟아낼 가능성이 크다고 보고 있다. 개인 다주택자의 바다이야기하는법 경우 30년 이상의 주담대를 받지만, 임대사업자대출은 1년마다 대출을 연장하는 구조기 때문이다.
2일 국토교통부 등록민간임대주택 통계에 따르면, 지난해 말 기준 서울의 민간임대아파트는 총 5만5734가구로 집계됐다.
지역별로 보면, 강남 3구(강남·서초·송파)와 8113가구, 마용성(마포·용산·성동) 6986가구, 노도강 바다이야기무료머니 (노원·도봉·강북) 7012가구, 금관구(금천·관악·구로) 7089가구, 강서구 4787가구로 조사됐다. 외곽지역 물량이 많은 편이지만 강남권 및 한강벨트 지역에도 1만5000가구 이상의 아파트가 민간임대주택으로 등록돼 있었다.
시장에서는 다주택자 매물의 경우 양도세 중과 부활로 급한 집주인들은 이미 처분에 나섰고 매물이 더 나와도 거래로 릴게임신천지 이어지긴 어려워 보인다는 반응이 나온다.
서초구 반포동 R공인 관계자는 “세금 규제가 세질 거라고 했을 때부터 급한 매도자들이 매물을 내놨지만 거래 체결이 빠르게 이뤄진 사례는 거의 없다”며 “외곽지역은 대출 한도가 그나마 있어서 좀 다르겠지만, 강남권은 많아야 2억원 대출이 한도라 준비된 현금부자 아니면 매수 자체가 어렵다”고 말했다.
송파구 가락동 O공인 중개사는 “이미 1월 말부터 매물이 나왔지만 쉽게 거래가 체결되지 않는다”며 “수십억원짜리 아파트를 대출 없이 살 수 있는 사람이 일단 많지 않고, 집주인들도 하방선이 있어 더 빨리 팔겠다고 (가격을) 시원하게 내리겠단 사람은 별로 없다”고 전했다.
전문가들은 이번 대책으로 단기간 매물이 늘 수는 있지만, 실제로 해당 지역에 주택이 필요한 수요자들에게 돌아갈지는 미지수라고 분석했다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “일정 부분 매물 증가에 기여하겠지만 대출 규제 탓에 해당 매물을 실수요자들이 매입하는 데는 한계가 있다”며 “이 때문에 매물이 늘어도 거래가 발생하지 않는 거래절벽 흐름이 나타날 수 있다”고 말했다.
그는 “정부가 비거주 1주택자에 대해서도 규제 방안을 내놓겠다고 예고한 만큼 한동안 관망세를 보일 수 있다”면서도 “추후 지방에서 사업을 하는 무주택 자산가들이 나온 매물을 사들일 가능성도 열려 있기 때문에 대출 규제를 선별적으로 적용해 실제로 주거가 필요한 수요자들이 매수할 수 있도록 유도하는 방안이 필요하다”고 덧붙였다.
황종규 명지대 부동산학과 교수는 “임차인 중에는 집을 사고 싶어도 현금 조건을 갖추지 못해 사지 못하는 사람들이 많다는 점을 간과해선 안 된다”며 “대출을 막아 매물을 늘리면 집값 안정에도 이바지하고, 무주택자들의 내 집 마련이 가능해질 것으로 (정부가) 판단하고 있지만, 임차인이 매수하지 못하면 또 다른 현금 부자에게 (해당 매물이) 돌아갈 가능성이 있다”고 분석했다.
황 교수는 “주택이 필요한 사람들에게 돌아가야 하는데 그러지 못하면 대책 취지도 의미를 잃게 된다”며 “당장 매수할 수 없는 세입자들이 비자발적 이주를 해야 하는 부작용만 부채질한 꼴이 될 수도 있다”고 지적했다.
이 때문에 매매 물건은 늘겠지만 임대 물건이 줄어 임대차 시장의 불안이 더 커질 수 있단 우려가 나온다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 서울의 아파트 전월세 물건은 1년 전과 비교해 35.9% 줄어든 3만721건에 불과하다.
안다솜 기자 cotton@dt.co.kr