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진주 LH 본사


정부의 135만 가구 공급대책 총대를 멘 한국토지주택공사(LH)의 ‘재무 방파제’가 지난해 상반기 이미 무너진 것으로 확인됐다. LH는 대책 발표 전후로 초고금리 30년 만기 사채를 무더기 발행하기도 했다. 신용평가사 역시 LH의 재무 위험을 주시하고 있다.
국민일보가 5일 입수한 LH의 ‘2025년 반기 별도재무상태표’에 따르면 회사 비상금 성격인 ‘미처분이익잉여금’은 2024년 말 8750억원 흑자에서 6개월 지난 지난해 상반기 -276억원 결손금으로 전환됐다. 이 문서에 따르면 같은 시기 기준 부채총계는 1 황금성사이트 64조8816억원으로 4조8930억원 늘었다.
LH는 지표상 부채 상당수가 이자부담 없는 임대보증금이라며 재정위기설에 반박해 왔다. 그러나 이 점을 고려해도 빚은 상당하다. 국민일보가 이날 입수한 한국신용평가 보고서에 따르면 임대보증금 등 비이자부담부채를 제외한 총차입금은 지난해 상반기 100조8160억원으로 100조원을 돌파했다. 이자비 야마토게임예시 용 감당여력(EBITDA/이자비용)은 2021년 16.8배였던 게 1.7배까지 추락했다. EBITDA는 기업이 영업활동을 통해 벌어들인 현금창출 능력을 나타내는 수익성 지표로서 ‘법인세·이자·감가상각비 차감 전 영업이익’을 말한다.



LH 측은 결손금과 관련해 “사업 사이클상 사업 모바일바다이야기 비 선투입에 따른 일시적 현상”이라는 입장이다. 그러나 근본 원인은 수익모델이라는 게 시장의 일반적인 해석이다. LH는 임대주택 매입 손해를 토지·분양주택 매각 수익으로 메우는 ‘교차보전’을 활용해 왔으나 최근 부동산 한파로 이마저 힘들어진 것으로 알려졌다. 산하 연구기관인 토지주택연구원조차 지난해 5월 보고서에서 이를 지적했다.
정부는 야마토게임무료다운받기 불난 데 기름을 붓고 있다. 지난해 9·7 대책에서 공공택지 매각 대신 직접 시행을 지시해 기존 수익 창구마저 막아버려서다. 한신평은 앞선 보고서에서 “(정부 방침대로) 공공택지 매각이 중단되고 직접 시행을 통해 공공주택이 공급될 경우 추가적인 재무 부담 확대가 예상된다”고 평가했다.
정부의 수요 억제책도 악재다. 재무상태표에 따르면 지난 릴게임꽁머니 해 상반기 LH 재고자산은 85조9682억원 쌓였으나 10·15 대책으로 부동산 시장 돈줄마저 마르면서 자금 회수가 더욱 늦어지게 됐다. 수도권 핵심지에 6만 가구를 쏟아붓는 1·29 대책까지 더해져 LH 부담은 더 커졌다.
사장 자리마저 5개월째 공석인 상황에서 이 같은 정부 방침은 LH 재무상황을 안이하게 보는 데서 비롯된 것으로 해석된다. 이재명 대통령은 지난해 12월 LH 부채 지표에 대해 “임대주택 관리회사, 공공주택 관리회사를 따로 만들어 떼면 해결되지 않느냐”고 검토를 지시하기도 했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “흑자·적자 부문을 분리하면 적자 쪽 문제는 어떻게 해결할지 알 수 없다”면서 “돈이 걸린 문제를 돈 아닌 다른 방식으로 풀긴 어렵다”고 말했다.
바닥난 재정으로 공급정책을 수행하라는 압박을 받는 와중에 LH가 정부 대책 발표를 전후로 ‘영끌 급전’을 당긴 정황도 드러났다. 이날 금융투자협회로부터 입수한 LH 공사채 목록에 따르면 LH는 지난 1월 20일부터 지난달 28일까지 7차례에 걸쳐 금리 6% 이상 30년 만기 고금리 콜옵션(조기상환권) 사채를 8000억원어치 발행했다. 콜옵션은 금리 하락 시 빚을 조기 상환하기 위한 ‘이자 폭탄’ 회피용 안전장치다.



이는 전례 없는 규모다. 이날 입수한 LH 사채원부공시에 따르면 2008년부터 지난해까지 LH가 금리 6% 이상 사채를 발행한 건 2023~2024년 4차례 3600억원어치에 그쳤다. 우량 공기업이 단기에 7% 육박하는 금리로 초장기 빚을 낸 건 시장이 상환 능력을 그만큼 위험하게 본 것으로 해석될 수 있다. 범위를 금리 5% 이상까지 넓히면 지난해 11월부터 발행한 고금리 사채는 1조700억원어치다.
이와 관련해 LH는 “(단순 사채가 아닌) 이자율 스와프 파생계약이 체결된 채권으로, 표면금리는 높지만 실질 조달금리는 동일 만기 채권보다 0.3~0.4% 낮다”고 해명했다. 이런 방식은 통상 일반 채권 물량이 많아 소화되지 않을 때 증권사에 수수료를 주고 표면금리 등을 높게 포장해 파는 ‘변칙조달’로서 이자는 낮추지만 증권사 수수료가 비용에 녹아든다. 시장금리가 반등할 경우 구조상 이자로 부메랑을 맞을 위험마저 있다.
공기업의 고금리 사채 대규모 발행은 한국전력공사가 사채 발행으로 시중자금을 빨아들여 기업 자금줄을 말렸던 2022년 ‘한전채 사태’를 연상시키기도 한다. 다만 전문가들은 위험을 단정하긴 이르다고 본다. 정화영 자본시장연구원 채권센터장은 “(한전채 사태) 당시는 금리 인상기였고 여러 주체가 발행을 늘렸기에 지금과는 다르다”면서도 “금리가 오르면 부담이 늘 수 있다”고 말했다.
역설적이지만 상황이 최악으로 치달아도 LH가 파산할 확률은 거의 없다시피 하다. 현행법상 LH가 결산 손실을 적립금으로 못 메우면 부족액은 정부가 보전한다. 한신평도 앞선 보고서에서 신용등급을 최고(AAA)로 유지하며 “매우 높은 수준의 정부 종속성”과 “정부 지원 가능성에 기반한 재무융통성” 덕이라고 짚었다. 그러나 이는 자칫 채무불이행 위험이 정부 재정으로 전가돼 손해를 혈세로 메운다는 이야기가 될 수 있다.
조효석 기자 promene@kmib.co.kr
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