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"(9·7 공급대책에서) 서울에는 신규 여유부지 몇 군데 찾아 아파트를 공급한다는 이야기 외 언급이 별로 없다. 서울의 주택 공급, 특히 정비사업과 관련해 확보된 물량을 어떻게 시민들께 알려 시장 안정에 확신을 드리느냐가 서울시의 숙제가 됐다."
"정부 정책은 공공주도에 방점을 뒀으나 서울시는 민간 주도로 행정적으로 지원하는 것이 철학이다. 정부가 직접 하면 더 속도가 더 날 것 같지만 여태까지 시행착오를 회고하면 속도가 더 더뎠던 걸 느낄 수 있다."
- 오세훈 에머슨퍼시픽 서울시장
오세훈 서울시장이 11일 중랑구민회관에서 열린 '대시민 정비사업 아카데미'에서 특별 강연을 하고 있다./사진=서울시
공공주도 보완책…'분양' 확대될까
서울시가 정부의 연체정보공유 9·7 공급대책 '보완책'으로 별도의 주택공급 대책을 내놓기로 했다. 오세훈 서울시장의 발언들을 종합해 보면 결국 '(수요 많은?강남권 등 핵심지에) 민간주도 정비사업을 통해 압도적 속도와 규모로 주택공급에 나서겠다'는 것이다.?
구체적인 방안들로는 민간 정비사업의 용적률 상향 등을 통한 사업성 제고, 신속통합기획을 통한 인허가 시간 단축 내집마련 , 소규모 재건축·재개발 활성화 등이 거론된다. 특히 법 개정으로 지난해부터 적용이 가능한 역세권과 재정비촉진지구(뉴타운) 단지의 용적률 특례 적용?가능성이 크게 점쳐지고 있다.?
서울시 관계자는 "아직 논의 중으로 구체적 사안이나 발표 시기가 정해지진 않았다"면서도 "정부 정책에서는 민간 정비사업 관련 내용은 거의 없어서 정비사업 내용이 현대엘리베이터 확실히 있을 것 같다"고 말했다.?
정비사업의 경우 용적률 특례를 통해 법정 용적률 상한의 120%까지 높이거나 용도지역을 상향해 용적률을 높일 수 있다. 2023년 6월 도시주거환경정비법(도정법) 개정으로 공공에만 적용됐던 규제 완화를 민간으로 확대해 2024년 1월부터 적용했다.
서울 대치동 은마아파트가 역세권 용적 유한책임대출 률 특례를 적용받은 첫 단지다. 제3종 일반주거지 상한 용적률 300%에서 추가로 31%포인트를 받았다. 특례 적용 시 4424가구 규모였던 은마아파트는 5893가구로 재탄생하게 된다.?
신반포7차, 광장극동 등도 역세권 용적률 특례 적용이 거론된다. 단 이 경우 용적률 완화분의 절반은 공공주택으로 공급해야 한다. 통상 공공주택은 임대주택으로 제공하지만, 이 중 절반가량은 공공분양으로 내놓을 수 있다.?분양금액 하락 효과도 기대할 수 있는 부분이다.?
서울시 정책에선 민간 분양에 초점을 맞춘 공급대책이 시장에 유효할 것이란 분석도 나온다.?정부의 공급대책 초점이 공공주도에 맞춰져 있어 임대 비중이 높을 것으로 예상돼서다.
김규정 한국투자증권 부동산전문위원은 "앞서 나온 정부 공급대책은 발표되고도 시장 반응이 뜨뜻미지근했다"면서 "현실적으로 투자성을 배제한 정책은 수요자 관심을 끌기 어렵기 때문에 서울 내 분양형 공급이 해답이 될 수 있을 것"이라고 말했다.
이어 "정부가 착공을 중심으로 대책을 내놓은 것은 획기적이지만 공급과 관련해 세부적인 대상, 시기가 확정되지 않았다"면서 "주요 입지에 상대적으로 가격이 낮은 공공분양 대책 등이 나올 경우 수요자들의 관심을 높여 수요를 늦출 수 있을 것"이라고 내다봤다.?
/사진=이명근 기자 qwe123@
'제2 반값아파트' 나올까
오세훈 시장이 시장 안정화를 위해선 집값 급등 진원지인 강남권 등에 공급 물량을 늘려야 한다고 지적한 만큼 핵심지 집값이 다시 오르는 것 아니냐는 우려도 나온다.?
이 같은 집값 급등지 상승을 상쇄하면서 시장을 안정화할 방안으로 이명박 정부 때의 '보금자리주택'이 한 방안으로 거론된다. 이른바 '반값 아파트'로 불린 이 정책은 당시 강남 인근에 시세의 50~60%의?분양가로 아파트를 공급하는 걸 목표로 했다. 그 결과 강남 인근 지역 아파트 가격 상승을?억제하는 효과도 가져왔다.?
하지만 부작용도 있었다. 반값아파트는 도입 때부터 시세차익 문제가 불거졌었다. 서민의 내집마련, 집값 안정이란 당초 취지와 달리 집값이 들썩이며 전매제한이 풀리기도 전에 분양가의 2배에 달하는 사전거래가 이뤄지기도 했다.
특히 공공재인 강남 주변 그린벨트를 개발해 공급한 만큼 이번 정부에서 지적한 공공택지 개발이익을 일부만이 누리는 문제가 다시금 발생할 수 있다. 즉 개발이익에 대한 환수장치 등이 마련돼야 한다는 얘기다.?
업계 한 전문가는 "공급대책 가운데서는 반값아파트, 장기전세주택(SHift) 등이 시장 안정화에 영향을 줬다"면서 "하지만 공급 규모에 한계가 있고 부작용도 있어 신중한 접근이 필요하다"고 말했다.
이어 "민간 정비사업 활성화는 사업성 제고, 인허가 단축 등이 핵심인데 신통기획 추진, 소규모 재건축 활성화 방안은 이미 하고 있어 새로울 게 별로 없다"며 "용적률을 높인다고 해도 기부채납이나 이익환수 부담을 낮춰야 하는데 임대주택 확대, 소셜믹스를 강조해오던 서울시가 갑자기 방향을 바꾸기도 쉽지 않아 보인다"고 말했다.?
민간 정비사업 활성화 방안 핵심인 '재건축초과이익환수제' 폐지 등은 국회 문턱을 넘어야 한다. 9·7 공급대책에서 공공 도심복합사업의 경우 현재 역세권에 적용하는 법정 상한 용적률의?1.4배를 저층 주거지까지 3년간 확대하는 방안을 추진하지만 민간은 배제됐다.?
정부는 민간 재개발·재건축의 용적률을 높이는 건 논란의 여지가 있어 공론화를 통해 결정하겠다는 방침이다. 서울시가 추가적인 용적률 확대 방안을 추진할 경우 정부와는 엇박자를 내는 셈이다.?
서울시 관계자들은 "국토부와 소통이 잘 되고 있다"면서도 이번 공급대책과 관련해 국토부와 소통이 되고 있느냐에 대한 질문에는 "알지 못한다"고 말을 아꼈다.?
SH 보유 분양택지 현황/그래픽=비즈워치
보완 vs 상층…기대 반 우려 반?
전문가들은 서울시가 정부의 공급책에서 부족한 서울 핵심지의 민간 아파트 분양 공급을 늘릴 방안을 내놓으면 수요에 따른 충분한 '보완책'이 될 수 있을 것으로 기대하고 있다. 문제는 정부의 공급대책과 정교하게 맞물릴 수 있느냐다.?
김인만부동산경제연구소 김인만 소장은 "공급 보완책을 내놓는 것은 좋지만 정부의 공급대책이 나온 지 얼마 되지 않아 별도로 대책을 내는 것은 시장에 혼선을 줄 수 있다"며 "특히 정부가 내놓은 공급 계획 중 일부에 서울주택도시개발공사(SH) 보유 택지가 있는데 서울시가 만약 이를 뒤집는 정책을 낼 경우 정부와 엇박은 피할 수 없을 것"이라고 말했다.
이어 "보완책이 될지 상충안이 될지는 해석의 차이일 수 있지만, 공급 안정을 위해서는 즉각적인 실행이 중요하고 이를 위해서는 결국 국토부와 서울시 간 손발이 잘 맞아야 한다"며 "재건축은 아무리 빨라도 10년 이상 걸리는 사업인 만큼 3~5년 안에 효과를 줄 수 있는 적절한 공급책이 필요하다"고 지적했다.?
김미리내 (pannil@bizwatch.co.kr)
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