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<자료: 국토교통부>
정부가 대환대출문의 수도권(서울·경기·인천) 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정한다고 발표하면서 부동산 규제로 내국인이 역차별받는다는 논란이 상당 부분 해소될 것으로 전망된다.
22일 국토교통부 등에 따르면, 서울시 전역, 경기도 23개 시·군, 인천 7개 구 등이 외국인 토허구역으로 지정된다.
외국인이 이들 지역 내 토 통신불량 지 면적 6㎡ 이상의 주택(단독·다가구·연립·다세대주택 및 아파트)을 매수하려면 관할 지방자치단체로부터 허가받아야 하고, 허가일로부터 4개월 이내 입주 및 2년 실거주를 해야 한다.
이에 따라 그동안 규제 사각지대였던 외국인들의 투기 수요 유입과 시장 교란 행위가 일정 부분 차단될 것으로 기대된다.
국토부에 따르면 수도권 대출무직자 의 외국인 주택 거래는 2022년 4568건, 2023년 6363건, 지난해 7296건으로 2022년 이래 연평균 약 26%의 증가율을 보였다.
올해 들어서도 지난달까지 4431건으로 집계돼 3년 연속 증가세를 이어갈 것으로 예상됐다.
서울시의 경우 지난 3월 19일 강남권 3구(강남·서초·송파구)와 용산구의 아파트가 토 외환은행새희망홀씨대출 허구역으로 지정된 이후 해당 지역 외국인 주택 거래는 감소세를 나타냈다.
그러나 서울시 전체적으로는 지난 5월 107건, 6월 124건, 7월 135건 등으로 다시 외국인 주택 거래량이 증가하는 양상을 보였다.
외국인의 수도권 주택 거래는 경기 62%, 인천 20%, 서울 18%의 순으로 서울뿐 아니라 경기·인천의 거래량 개인사업자대출방법 도 상당한 수준이다.
국적별로는 중국인과 미국인이 각각 73%, 14%를 차지했고, 주택 유형별로는 아파트와 다세대주택이 각각 59%, 33%였다.
아울러 수도권에서 위탁관리지정 주택 거래도 지난해 295건에 달했다. 국내에 거소·주소를 두지 않는 비거주 외국인은 국내 주택을 매입하는 경우 위탁관리인을 지정해 신고해야 한다.
2023년 8월에 이 제도가 도입된 이래 위탁관리인을 지정한 수도권 거래는 497건으로 미국인과 중국인이 각각 64%(316건), 22%(110건)를 차지했다.
또 국토부는 외국인 주택 거래에서 현금 조달 비율이 높은 고가주택 거래와 미성년자 거래 등 투기의 가능성이 높은 거래도 다수 포착했다.
외국인이 전액 현금으로 각각 서울 용산구와 서초구에 180억 원, 73억 원의 아파트를 매입한 사례 등이 대표적이다.
정부가 이날 수도권 대부분을 외국인 토허구역으로 지정한 것은 초강력 부동산 금융 규제로 꼽히는 6·27대책 이후 내국인에 대한 역차별 논란이 더욱 커졌기 때문이다.
다주택자 중과세 등 여러 규제를 받는 내국인과 달리, 외국인은 이런 장벽 없이 국내 부동산을 취득하고 있다는 문제 제기는 이전부터 꾸준히 제기돼왔다.
그러나 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원 이내로 제한한 6·27 대책 이후 역차별 논란은 더욱 커졌다.
6·27 대책으로 수도권의 주택 거래가 급감했지만, 외국인은 규제 대상에서 빠져 오히려 거래가 늘었기 때문이다.
외국인은 자국의 금융기관에서 대출받을 때 주택담보대출 비율(LTV), 총부채원리금 상환 비율(DSR) 등을 적용받지 않는다. 6·27대책에서 정한 한도 6억 원 역시 적용받지 않았다.
또 외국인의 경우 해외 부동산 소유 여부를 알 수 없어 다주택자에게 부과하는 취득세·양도소득세 중과도 피할 수 있다.
투기과열지구나 토허구역으로 지정되지 않은 지역에서는 주택담보대출에 따른 실거주 의무도 지지 않는다.
그러나 이날 정부의 대책 발표로 외국인 투기 수요 유입과 시장 교란 행위가 대부분 차단될 것으로 전문가들은 예측했다.
정부는 외국인 토허구역 지정이 앞으로 통상 차원의 논란으로 번지지는 않을 것으로 내다보고 있다. 외국에서도 이와 유사한 외국인에 대한 부동산 규제가 많기 때문이다. 그러나 앞으로 중국 등이 외국인에 대한 부동산 규제 완화를 요구할 가능성을 완전히 배제할 수는 없는 것으로 보인다.
조해동 기자
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