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18일 서울시에 따르면 올해 7월 말 기준 인허가를 받은 신규 청년안심주택 사업장은 단 한 곳도 없다. 2021년 45곳이었던 청년안심주택 인허가 물량은 이후 2022년 22곳, 2023년10곳, 2024년 4곳으로 꾸준히 감소한 후 현재 역대 최저 수준을 보이고 있다.
사업이 중단되거나 취소된 사업장들까지 더하면 상황은 더 심각하다. 청년안심주택은 현재 누적 150개 사업장 중 80곳이 준공, 48곳현대증권스팩1호 주식
은 착공 중이다. 미착공 사업장(9곳), 취소 사업장(13곳) 등 사업추진이 어려운 곳은 전체의 15%에 달한다.
이는 기존 사업자의 자금난 및 신규 사업자의 참여가 급격히 줄어든 데서 비롯됐다.
▶대출의존도 높지만 수익성 한계…사업자들 ‘기피’=낮은 임대수익성, 운영의 불안정성 등을 신규 사업자들의 참여 부진의 배경으로오리온 주식
손꼽힌다. 업계에 따르면 청년안심주택 사업자들의 자기자본 비율은 평균 20% 미만으로 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 의존도가 높다. 주택이 지어지기 전에는 담보 물건이 없어 상대적으로 이자가 높은 보증대출을 이용할 수밖에 없다. 구조적으로 높은 이자를 감당해야 하지만 현 수입원인 임대료로는 운영의 안정성을 담보하기 어렵다는 게 사업자들의 주장이다. 금리가주식컨설팅
변해도 민간임대사업자들은 민간임대주택에 관한 특별법(민특법)에 따라 시세를 반영해 임대료를 증액할 수 없어서다.
이주화 부동산 개발자문업체 리얼티메이크 대표는 “민특법에서는 임대료 상한을 5%로 정하지만 실제로는 물가상승률 적용시켜 2년마다 2% 내외로 인상할 수 있다”면서 “의무임대기간이 지난 10년 후 주택을 매각하려고 해도 시세를 신대양제지 주식
반영한 임대료를 받을 수 없기에 엑시트(자금회수)도 쉽지 않은 현실”이라고 설명했다.
청년안심주택 사업은 건설기간(약3년) 외에도 의무임대기간(10년)을 채워야 하는 최소 13년 이상의 장기 사업이다. 코로나19 이후 공사비 급등과 금리 변동 등 대외 변수를 견디지 못한 이들이 늘어나면서 이자 연체 등으로 경매가 개시된 사례도 나오고 있다뽀빠이놀이터릴게임
. 최근 공사비 미지급으로 강제 경매에 넘어간 잠실 센트럴파크 사업장이 대표적이다.
▶사업자들 “사업구조상 보증가입 불리해” 토로=보증보험 가입이 어려운 구조적 한계도 사업자들이 호소하는 어려움 중 하나다. 업계에 따르면 허그(HUG)임대보증의 준공 전 주택담보비율(LTV)은 ‘선순위채권최고액/주택가격’인 탓에 대출이 많을 경우 LTV가 높게 잡혀 가입이 어렵거나 지연되는 일이 발생한다. 여기에 자기자본이 부족한 사업자가 책임준공형 신탁구조을 선택한 경우, 등기부상 명의가 사업자가 아니기 때문에 가입이 불가하다.
한 청년안심주택 사업자는 “최근 허그의 보증가입 요건이 주택가의 100%에서 90%로 강화돼 사업자는 나머지 10%를 다른 곳에서 구해오거나 보증가입을 못하게 되는 선택지 앞에 놓인다”면서 “이는 장기적으로 전세사기로도 이어질 수 있는 데다 갱신 시 부담이 큰 구조”라고 토로했다.
이 같은 사정에 기존 사업자 또한 신규 사업 추진에 부정적인 입장이다. 청년안심주택 4개소를 운영하는 미래에셋증권의 이환술 이사는 “민간 사업자가 자력으로 10년~15년 가까이를 버티는 건 말이 안 되는 구조”라며 “최근 준공 사업자들도 투자금 회수가 어렵다 보니 저희는 신규사업 참여를 고려하지 않고 있다”고 말했다.
▶2030년 12만호 공급 목표인데…서울시 계획도 차질=문제는 이런 사업자들의 외면으로 서울시의 주택 공급에 차질이 생긴다는 점이다. 서울시는 2023년 ‘청년안심주택 추진방안’을 발표하며 2026년 6만5000호, 2030년 12만호 공급 목표를 제시한 바 있다. 하지만 이대로라면 서울시의 목표 수정이 불가피하다. 지난달 기준 청년안심주택 누적 물량(입주 기준)은 2만6654호, 누적 인허가 물량은 4만7059호에 그친다. 입주 기준 물량 달성률은 41%에 불과하다.
서울시 또한 2023년부터 건설자금 이자지원(이자차액 2%분 지원) 등 노력 중이나 역부족이다. 서울시 관계자는 “장기간 사업이기에 공사비 급등 및 금리 상승과 같은 리스크를 사업자가 모두 감당하기에는 한계가 있다고 인지하고 있다”면서 “한계 사업장 양도 등이 원활해질 수 있도록 매각을 지원하는 방법도 고려하고 있다”고 설명했다.
서울시는 내년 도입예정인 서울주택진흥기금을 통해 부실사업장을 매입하거나 건설자금을 지원하는 등 지원 방안을 검토 중이다. 김희량 기자
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