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사진은 서울 남산에서 바라본 아파트 모습./뉴스1
주택산업연구원(이하 주산연)이 발표한 10월 입주전망지수는 87.7로 새마을금고학자금대출신청 전월(82)보다 5.7포인트 상승했다. 서울의 경우 전월(102.7)보다 소폭 하락한 100을 기록했지만 경기(94.1)와 인천(84)은 각각 5.9포인트, 1.9포인트씩 상승했다. 입주전망지수는 아파트를 분양받은 사람이 정상적으로 잔금을 내고 입주할 수 있을지 예상하는 지표다. 100 이하면 입주 경기에 대한 부정적 전망이, 100 이상이면 긍정적 전망 수리점 이 우세하다는 의미로 해석할 수 있다. 주산연은 “대출이 제한됐음에도 서울의 주택 가격과 거래량이 반등하자 상대적으로 대출이 용이한 경기 지역 아파트로 매수세가 확장되고 있는 것”이라고 말했다.
6·27 대책으로 주택담보대출이 최대 6억원으로 제한되고, 9·7 공급 대책에서도 전세대출 한도 관리 등 LTV 추가 규제가 강화되면서 ‘잔금 대 기업은행마이너스통장이율 출 미확보’로 인한 미입주는 석 달 만에 10%포인트 이상 늘었다. 미입주 사유 중 잔금 대출 미확보를 꼽은 입주자는 6월 27.1%에서 6·27 대책 직후인 7월 38.5%로 증가했고, 8월 30.8%로 낮아지는 듯했으나 9월엔 다시 38.9%까지 높아졌다. 이는 지난 2021년 12월(40.7%) 이후 가장 높은 수치다. 은행들이 가계 대출 총량을 관리 불법대출중개수수료 하기 시작하면서 대출을 받지 못해 입주하지 못하는 사람이 많아진 것으로 해석된다.
서울 집값이 상승하고, 거래량도 회복되면서 기존 주택 매각 지연으로 인한 미입주는 6월 37.5%에서 9월 31.5%까지 떨어졌다.
문제는 연말에 대출 절벽이 현실화할 수 있다는 점이다. 부동산 가격 상승을 막기 위해 정부가 대출 총량을 줄 신협 적금 이율 이면서 농협·신한 등은 이미 연간 대출 증가 목표를 초과했고, 하나·KB국민은행 등도 목표 한도를 거의 채운 상황이다. 총량 관리를 위해 은행들이 대출 접수를 중단하면 주택담보대출 등 자금 수요가 몰리는 연말에 대출 절벽이 심화할 수 있다는 전망이 나온다. 잔금을 치르지 못하면 분양권을 마이너스 프리미엄(마피·분양가 이하 가격)에 처분해 수익을 실현할 수 있지만, 전매 제한이나 실거주 요건이 있는 경우 이마저도 불가능하다. 잔금을 내지 못하는 사람이 많아지면 건설사가 재정난에 빠질 가능성도 높아진다.
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