건축물은 통상적으로 기획·설계·건설의 순서로 준공된다. 그리고 현대의 건축물은 시설물의 자동화·첨단화 등 다양한 형태의 건축미를 중시하여 지어지고 있다. 그 과정에서 연관된 업무는 각종 관련 법령과 설계도면, 시방서, 지침서에 의해 사용자의 편리 및 안정성을 강조하는 건축물 개념으로 준공되어지고 있다.
이렇게 준공된 건축물에 대해 준공 이후에 어떻게 하면 시설관리 직원들이 효용성 있게 자산관리를 하여 자산가치 유지에 대해 고민하지 않을 수 없다. 이러한 고민의 해법으로 시설관리 운영매뉴얼을 거론할 수 있다. 그러므로 왜 매뉴얼이 필요하고, 매뉴얼이 가져야 하는 핵심적 개요에 대하여 다음과 같이 기술하고자 한다.


기본과 원칙을 글로벌에스엠 주식
지키는 내용이 매뉴얼에 담겨 있어야 한다.

일반적으로 직원들은 업무에 있어서 흔히 기본이라는 단어를 우습게 생각하고 별로 심각하게 생각하지 않곤 한다. 그러나 모든 결과물은 원인과 이유가 있다. 이러한 결과물에 대해서, 그리고 원인과 이유에 대해서 기본과 원칙은 모든 결과물의 업무에 근간이 되는 중요한 사항이다. 우인터넷바다이야기
리는 일상생활에서 기본과 원칙을 무시하여 발생되는 막대한 인적, 물적 피해에 대해 매스컴 보도를 접촉하곤 한다. 과거의 빨리빨리 문화와 대충대충 하는 업무의 스타일이 한 번의 실수로 말미암아 막대한 인적 및 물적 피해를 가져다 주었다.

그러므로 이러한 인적·물적 피해를 방지하기 위하여 운영매뉴얼에 시설관리직원들의 일상와스탁
업무에 기본과 원칙을 강조하는 업무의 내용이 매뉴얼에 포함되어야 한다.
사람은 거짓말을 하지만 모든 시설물의 기계장비는 거짓말을 안 한다는 이야기가 있다. 예컨대 소방 화재수신반에 화재 감지 신호가 들어 왔는데 시설관리직원이 개인적인 판단으로 감지기 작동 고장 또는 감지기 불량으로 생각하여, 실제의 화재를 현장 확인을 안 하는 경우에는황금성게임어플
초기 진화에 실패하여 막대한 물적·인적 피해를 줄 수 있다. 이러한 사항이 업무의 기본이고 원칙이다. 그러므로 시설물의 장비마다 기본적으로 확인하고 체크해야 할 업무를 수록하여 원칙적인 업무가 이루어질 수 있는 매뉴얼을 갖추어야 한다.이와 같이 건축물과 시설물에 대해서 직원들이 업무활동에 기본과 원칙에 입각하여 충실하고 원칙적인 운영을 할 수 있는 업무가쌍용머티리얼 주식
운영매뉴얼에 담겨 있어야 한다.


기술적 · 서비스적 측면 내용이 매뉴얼에 담겨 있어야 한다.

지구상에 현존하고 있는 건축물은 각기 다른 고유의 특성을 가지고 있다. 건축물 외관도 틀리지만 건축물의 중추 신경을 맡고 있는 시설물의 성격도 모두 다 다르다. 그러므로 운영매뉴얼은 기술적 측면에서 보면 시설물마다 각기 달리하는 장비의 기술적 용도 및 성격에 맞아야 한다. 또한, 입주자와 이용자들에게 제공하는 서비스적 측면에서 달리하는 운영매뉴얼을 만들어 운영하여야 한다.

이것은 건축물의 자산가치 향상과 임대료 수입과도 밀접한 관계에 있다. 수익성 고려하는 소유주는 건축물의 생애주기에서 유지보수 및 운영관리가 81.0%를 차지하고, 기획·설계 및 건설의 합계 비중 19.0%보다 약 4배 정도 더 크다는 것을 알고 있다. 그러므로 기술적 측면에서의 운영매뉴얼은 수익성에서 보면 물리적 기능의 유지와 효율성으로 관리비 절감의 극대화를 도모하여야 한다. 또한 서비스적 측면에서의 운영매뉴얼은 입주자와 이용자에게 니즈를 최대한 맞추어 편리성, 안전성, 쾌적성을 유지하여 시설관리 서비스를 제공하여 고객의 만족도에 부합하여야 한다. 이러한 건물주와 투자자의 생각에 대한 업무가 이루어질 수 있게 하는 역할이 시설관리 직원이다. 그러므로 여기에 부합되는 기술적이고 서비스적인 운영매뉴얼을 만들어 운영하여야 한다.


예방점검관리 및 교육(학습) 내용이 매뉴얼에 담겨 있어야 한다.

건축물의 소유주는 시설관리를 제대로 하여 시설물의 기능을 보전하고 안정성을 높이고 건물의 수명을 길게 하여 사용가치를 극대화하기를 원하고 있다. 속담에 큰일이 터지고 난 뒤에야 뒷수습하는 어리석음을 빗대어 표현하는 것으로 “소 잃고 외양간 고친다”는 말이 있다. 이러한 속담을 방지하고 해결하기 위해서는 주요 건축 시설물에 대한 철저한 예방점검이 우선 되어야 한다. 이러한 예방점검 차원에서 주요 시설물에 대해 미리 계획을 세우는 예방점검관리(Preventive Maintenance)계획이 있어야 하고, 주요 시설물 관리 상태를 기록한 각종 점검 일지를 확인하여야 한다. 시설물에 대한 점검일지는 일일(Daily), 주간(Weekly), 월간(Monthly), 연간(Years) 점검을 계획에 의해 업무가 진행되어야 한다. 또한, 해당 시설물에 대하여 계획(Plan), 시행(Action), 평가(Check), 교육(Education)을 시설관리 직원들에게 지속, 반복적인 시행을 하는 예방점검관리 운영매뉴얼을 만들어야 한다.

시설관리는 전문화된 기술과 축적된 경험 없이는 업무를 수행할 수 없는 업무영역으로 자리를 잡아가고 있다. 기술 분야별로 기계설비, 전기, 통신, 소방, 영선 등 전문화되고 축적된 기술이 요구된다. 그리고 관리소장, 팀장급 이상 종사자는 기술적 능력은 물론이고 경영적·행정적·법률적 관점에서도 관리능력이 필요하다. 그러므로 각종 시설물 장비를 관리하는 새로운 기술적 교육과 아울러 입주자 접점에서 응대할 수 있는 서비스 교육훈련이 필요하다. 특히, 입주자의 접점에서 직접 대면하기 때문에 매뉴얼에서 충분한 교육이나 훈련을 받지 못하면 고객응대 현장에서 상황대처 능력이 부족해 곤란을 겪게 되므로 교육·훈련 운영매뉴얼을 만들어 지속적인 학습이 필요하다.
김태규 박사 매경부동산사업단 연구소 연구위원(주)디엠이엔지종합건축사무소
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