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지난 6월 28일부터 수도권에서 주택담보대출 상한이 6억원으로 낮아졌다. 투자 수요를 잡기 위한 대출 규제지만, 고민이 커진 것은 실수요자도 마찬가지다. 서울을 비롯해 보유 현금만으로는 ‘내 집 마련’이 어려운 곳이 많기 때문이다. 공공분양과 분양가상한제 등 자금 부담이 덜한 단지 청약, 서울 외곽이나 경기·인천 지역의 입지 좋은 단지 매수 등이 대안으로 꼽힌다.
?◇ 고가 아파트 거래 ‘뚝’
한국부동산원에 따르면 지난달 28일 기준 서울 아파트 매매가는 한 주 전보다 0.12% 올랐다. 지난주(0.16%)보다 0.04%포인트 축소됐다. 서울 아파트값 2금융권대출금리 상승률은 6월 넷째 주 0.43%까지 치솟았으나 대출 규제 이후 5주째 둔화하고 있다. 부동산원 관계자는 “서울 전역에 관망세가 확산하며 거래 위축과 함께 상승폭이 축소됐다”고 설명했다.
집값이 오름세를 지속한 것은 집주인이 호가를 내리지 않고 있어서다. 하지만 실거래가를 보면 현대증권 매각 대출 규제 영향은 확연히 드러난다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 대출 규제 시행 전인 6월 1~27일 서울 아파트 평균 매매가는 13억2713만원, 중위 매매가는 11억1000만원이었다. 대출 규제 후(6월 28일~8월 1일) 평균 매매가는 11억9833만원, 중위 매매가는 9억400만원이다. 거래량도 1만345건에서 3440건으로 줄었다.
형 대출 한도 축소, 갭 투자(전세 끼고 매매) 차단 등으로 고가 아파트 거래가 줄어든 영향이다. 마포구 염리동 ‘마포 프레스티지 자이’는 6월까지 신고가 행진을 이어갔으나, 대출 규제 이후로는 거래가 한 건도 없다. 동작구 흑석동 ‘아크로 리버하임’도 마찬가지다. 두 아파트는 전용면적 59㎡ 기준 20억원이 넘는다.
한강 벨트 국민행복기금 에 있는 인기 단지가 아니더라도 서울 집값은 높은 편이다. 한국부동산원에 따르면 올해 상반기 중위 매매가 기준 서울 아파트 전용 59㎡는 6억6824만원, 84㎡는 9억5140만원이다. 최근에 지어진 단지일수록 더 비싸다. 2020년 준공한 노원구 상계동 ‘노원 센트럴 푸르지오’ 59㎡는 지난달 8억5000만원에 거래됐다. 2020년 지어진 은평구 응암동 아파트담보대출이자 ‘녹번역 e편한세상 캐슬’ 59㎡는 11억3000만원에 손바뀜했다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “수요자가 선호하는 새 아파트는 서울 외곽이라도 6억원 대출만으로 사기 쉽지 않다”며 “실수요자의 고민도 그만큼 커졌다”고 말했다.
?◇ 공공분양 등 분양가 낮은 단지 관심
계약금만 내면 계약할 수 있는 청약 시장은 사정이 나은 편이다. 다만 중도금 대출을 잔금 대출로 전환할 때 6억원 상한이 적용돼 자금 조달 계획을 잘 세우지 않으면 낭패를 볼 수 있다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “매매와 달리 한 번에 돈을 낼 필요가 없는 게 청약의 장점이지만, 청약도 결국 대출 6억원을 제외한 나머지는 보유 현금으로 치러야 한다”며 “분양가 낮은 단지에 실수요자들의 관심이 커질 수밖에 없다”고 말했다.
분양가 낮은 단지는 공공분양이 대표적이다. LH(한국토지주택공사)는 올해 하반기 전국에 1만5994가구를 공급한다. 이 중 1만1922가구가 수도권에 풀린다. 이달 경기 남양주 왕숙지구가 분양한다. 일반분양 물량은 A1블록 139가구, B2블록(신혼희망타운) 193가구다. 사전청약 포기에 따라 일반분양 물량은 더 늘어날 수 있다. 분양가상한제가 적용되며 A1블록은 전용 59㎡가 4억5000만원 수준이다. A2블록은 46㎡가 3억5000만원, 55㎡는 4억2000만원 선이다. 인근 다산신도시 단지보다 3억원가량 낮다.
이달 구리 갈매역세권 A1블록(신혼희망타운)도 461가구를 일반분양으로 공급한다. 과천 주암지구 C2블록도 곧 모집공고를 낼 예정이다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “자격만 된다면 공공분양이 실수요자에게 가장 현실적인 대안이 될 수 있다”고 말했다.
?◇ 중저가 아파트서 신고가 잇따라
중저가 아파트에 대한 관심도 커질 것으로 전망된다. 2011년 준공한 은평구 응암동 ‘백련산 힐스테이트 2차’ 84㎡는 지난달 8억6500만원에 거래되는 등 대출 규제 후 집값이 오르고 있다. 영등포구 양평동 ‘양평한신’ 59㎡는 지난달 최고가인 9억8500만원에 팔렸다. 1996년 지어졌지만 지하철 9호선 선유도역과 가까운 단지다.
전문가들은 입지 좋은 경기·인천 지역 아파트도 눈여겨볼 필요가 있다고 말한다. 서울에서는 중저가 새 아파트를 찾기 힘들기 때문이다. 교통망이 좋아지면서 서울 등으로 출퇴근이 편한 수도권 단지가 늘어나는 점도 있다.
실제로 서울과 가까운 수도권 새 단지에선 신고가 경신이 잇따르고 있다. 경기 광명 ‘광명 푸르지오 센트베르’ 59㎡는 지난달 28일 최고가인 9억1000만원을 기록했다. 하남 ‘힐스테이트 포웰시티’(73㎡·12억4000만원), 성남 수정구 ‘산성역 자이푸르지오’(59㎡·10억1000만원), 김포 ‘한강메트로자이 2단지’(117㎡·9억9000만원) 등도 신고가를 썼다. 윤 위원은 “대출 규제로 실수요자는 눈높이를 한 단계 낮출 수밖에 없게 됐다”며 “서울과 가까운 수도권 단지 거래가 활발해질 것으로 보인다”고 말했다.
임근호 기자 eigen@hankyung.com
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