서울 종묘 앞 세운4구역에 높이 145m의 고층 빌딩이 건립된 가상도. 국가유산청 제공


서울시 종묘 맞은편에 최고 145m의 고층 건물을 지으려는 재개발에 대한 사회적 논란이 이어지는 가운데, 세운 4구역 토지 32.7%가량을 보유한 민간 소유주들에 의해 계획 변경이 추진된 것으로 나타났다.
2일 천준호 더불어민주당 의원이 세운 4구역 재개발 사업시행자인 서울주택도시개발공사(SH·에스에이치)로부터 받은 자료를 보면, 11월21일 기준 세운 4구역 토지 57.7%는 기존 재개발 사업의 관리처분계획(새로 지을 건물 등을 어떻게 분 릴게임몰 배할지 구체적인 내용 결정) 당시 현금 청산돼 현재 에스에이치로 소유권이 넘어간 땅이며 9.6%는 국·공유지 등이다. 나머지 32.7%를 한호건설그룹을 비롯한 토지 등 소유자(정비구역 안 토지·건축물, 또는 지상권을 가진 사람) 128명이 보유하고 있다.
최고 71.9m 높이로 진행되던 재개발 계획이 바뀐 시작점은 토지 등 소유자 다수의 릴게임하는법 동의다. 에스에이치는 “(2024년) 토지 등 소유자 128명 중 114명(약 89.1%)이 (계획 변경) 동의서를 제출했다”고 밝혔다. 구청과 시에 재개발 계획 변경을 요청하려면 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제14조에 따라 토지 등 소유자 3분의 2 이상이 동의해야 한다. 계획 변경을 추진한 건, 2023년 3월 토지 등 소유자 대표 기구인 주민대 사아다쿨 표회의로부터 오세훈 시장이 추진하는 ‘녹지생태도심 재창조 전략’(높이·용적률 규제를 완화해주는 대신 도심을 녹지로 연결)을 반영해달라는 요청을 받았기 때문이라고 했다. 즉, 세운 4구역 재개발에 대한 실질적 의사 결정권은 토지 등 소유자에게 있다는 의미다.
이를 근거로 수립된 세운 4구역 재정비촉진계획 변경안은 종로구청을 거쳐 올해 7월 릴게임바다이야기사이트 서울시 도시재정비위원회에서 통과됐다. 서울시 행정2부시장이 위원장을 맡은 도시재정비위원회는 재정비촉진 지구 지정, 계획 수립·변경 등을 심의 또는 자문하는 기구다. 이 과정에서 최고 71.9m 높이 유지를 권고한 국가유산청 의견은 사업 여건 변화 등에 따라 건물 높이·용적률 상향이 불가피하다며 반영되지 않았다.


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서울시에 따르면, 지난 2020년 재개발 막바지 단계인 관리처분계획 당시 227명이 분양 신청을 하지 않았다. 이들이 보유한 토지는 현금 청산돼 에스에이치로 소유권이 넘어갔다. 재개발 사업시행자는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)에 따라, 보상금을 주고 협의 또는 수용하는 방식으로 토지를 취득할 수 있다.
세운 4구역에서 에스에이치는 토지 등 소유자로서 권리 행사를 하지 않는다. 현금 청산된 토지분에 해당하는 건물을 분양해 얻는 수익은 토지 등 소유자에게 돌아간다. 지난 2007년 당시 대한주택공사(한국토지주택공사로 통합)와 경쟁하며 사업시행자로 선정되는 과정에서 주민대표회의와 합의한 사업 방식이다. 에스에이치는 재개발 사업의 핵심인 자금 조달과 관리자 역할을 하는 대신 사업비(토지 보상금 포함) 원금·이자에 더해 수수료(공사비의 4%)만 받는다.
종묘 앞 재개발에 대한 논란이 커지자 토지 등 소유자가 보유한 땅 30%를 가진 한호건설은 에스에이치에 토지 전체를 매수해 달라고 요청했다. 그러나 이런 의사를 받아들인다면 매입가를 놓고 줄다리기가 이어질 것으로 보인다. 이 과정에서 토지 등 소유자 간 형평성 논란이 불거질 수도 있다. 과거 세운 4구역 토지주였던 48명은 2021년 에스에이치를 상대로 사업 추진 과정에서 입은 손실이 보상금에 제대로 반영되지 않았다며 증액 소송을 내어 1심에서 일부 승소한 바 있다.
이런 가운데 세운 4구역의 재개발 사업 변경을 철회하라는 목소리도 이어지고 있다. 건축사(건축물 설계와 공사감리 등 건축사업을 수행하는 국가전문자격자) 단체인 새건축사협의회는 1일 성명을 내어 “세운 4구역은 국제설계공모 당선안에 따라 실시 설계가 완료되고, 관리처분계획 인가까지 받았다”며 “그대로 (재개발을) 시행만 하면 될 상황에서, 용적률을 1000%로 상향하는 것이 과연 절대다수 시민의 이익을 위한 것인지 묻고 싶다”고 비판했다.
최근 여론조사 기관 4곳이 공개한 전국지표조사(NBS) 결과(표본오차는 95% 신뢰 수준에 ±3.1%포인트)를 보면, 만 18살 이상 국민 1003명의 69.0%는 ‘종묘의 경관과 가치 보전을 위한 개발 제한이 필요하다’고 답했다. ‘도심 노후지구 재생을 위해 초고층 빌딩 개발을 허용해야 한다’는 응답은 22.0%였다.
박현정 기자 saram@hani.co.kr 기자 admin@gamemong.info