“이것 언젠가 터집니다. 어느 세대에 누가 당할지는 모르지만 대한민국에 엄청난 충격을 주겠죠. 터지면 치명적입니다. 저는 이제 좀 정치적 손해를 보더라도 대비는 해야 되겠다고 생각해요.” 이재명 대통령이 23일 ‘부동산 정책 국민 대토론회’에서 보유세 강화와 1세대 1주택 양도소득세 비과세 제도 개편 의지를 내비쳤다. 집값 거품이 국민 경제에 충격으로 돌아오기 전에 정치적 부담을 감수하고서라도 세 부담 구조를 손보겠다는 취지다. 그러나 보유세 수준을 가늠하는 국제 비교 지표마다 결과가 다르고, 1주택 비과세 혜택을 횟수로 제한하면 실수요자의 주택 갈아타기가 위축될 수 있다는 지적도 나온다. 세제 개편의 필요성과 별개로 정책 효과와 기본권에 미치는 영향을 충분히 따져야 한다는 것이다. ◇ 李 “선진국 수준 되려면 보유세 3배 올려야” 이 대통령은 “통상적인 선진국 수준으로 하려고 해도 보유세를 3배는 올려야 한다”며 “아마 거의 폭동 비슷한 상황이 벌어질 텐데 사실 과거에 했어야 할 일”이라고 했다. 이어 “지금이라도 앞으로에 대한 대비를 해야 한다”며 “어느 세대, 누가 당할지는 모르지만 대한민국에 엄청난 충격을 줄 것”이라고 했다. 보유세 부담을 높이지 않은 채 집값 상승이 계속되면 부동산 거품이 경제 전반의 위험으로 번질 수 있다는 주장이다. 황금성 릴게임 이 대통령은 다만 모든 주택의 보유세를 일률적으로 올리기보다 주택 가격과 보유 목적, 실거주 여부 등에 따라 부담을 달리하는 방안을 제시했다. 보유세가 선진국의 3분의 1이라는 주장을 놓고는 논란이 있다. 토지+자유연구소가 OECD 자료 등을 분석한 결과 한국의 보유세 실효세율은 0.15%, 경제협력개발기구(OECD) 평균은 0.33%였다. 보유세 실효세율은 부동산 자산가치에 견줘 실제로 납부한 보유세가 얼마나 되는지를 보여주는 지표다. 이 수치만 놓고 보면 한국은 OECD 평균의 3분의 1이 아니라 절반에 가깝다. 국가별 부동산 가격과 과세 대상, 자산가치 평가 방식이 달라 실효세율만으로 세 부담을 단순 비교하기 어렵다는 지적도 있다. GDP 대비 보유세 비율은 한국과 OECD 평균이 비슷하거나 한국이 조금 낮게 나타나지만, 총조세 대비 보유세 비율은 한국이 더 높다. 정성훈 대구가톨릭대 부동산학과 교수는 “국가마다 산출 기준이 다른 실효세율만 놓고 한국의 보유세 부담이 선진국의 3분의 1이라고 단정하는 것은 무리다”라고 했다. ◇ 보유세 강화해도 중저가 주택 효과는 미지수 보유세 강화가 집값 상승을 얼마나 억제할지도 불확실하다. 보유 부담이 커지면 고가주택과 다주택자의 매물이 늘어날 수 있지만, 그 효과가 중저가 주택시장까지 확산할지는 장담하기 어렵다는 것이다 양귀비예시 . 송승현 도시와경제 대표는 “중저가 지역을 기준으로 보면 보유세 강화가 집값을 내리는 효과는 크지 않을 것”이라고 했다. 김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원도 “다주택자는 보유한 주택 가격이 높을수록 종합부동산세 부담이 커지기 때문에 초고가 주택을 중심으로 매물이 나올 수 있다”며 “중저가 주택까지 매물로 나올지는 미지수”라고 했다. 전문가들은 보유세와 집값의 관계가 공급량, 금리, 대출 규제, 주택 수요 등에 따라 달라지는 만큼 단일 지표만으로 인상 필요성을 설명해서는 안 된다고 지적한다. 보유세를 강화하면서도 거래세 부담을 낮춰 매물이 시장에 원활하게 나오도록 하는 종합적인 설계가 필요하다는 것이다. ◇ 1주택 비과세 횟수 제한… 갈아타기 위축 우려 시장에 더 큰 파장을 일으킨 것은 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택의 횟수를 제한하는 방안이다. 이 대통령은 “여러 차례 고가주택을 사고팔아도 똑같이 혜택을 줘야 하느냐는 지적은 일리가 있다”며 “감면 기회를 무한대로 주는 것은 문제가 있어 보인다”고 했다. 이어 비과세 횟수를 제한하거나 첫 거래 이후 혜택을 단계적으로 줄이는 방안을 검토해 달라고 정책 당국에 주문했다. 현행 세법상 1가구가 국내 주택 한 채를 2년 이상 보유하고 관련 요건을 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 2년 이상 거주 요건도 적용될 수 있다 모바일 온라인 바다 이야기 . 양도가액이 12억원을 넘는 주택은 양도차익 중 12억원 초과분에 해당하는 비율에 세금이 부과된다. 현재는 요건을 충족할 때마다 비과세 혜택을 받을 수 있다. 헌법재판소와 대법원은 1가구 1주택 비과세 제도의 취지가 국민의 주거생활 안정과 거주·이전의 자유를 보장하는 데 있다고 판단해 왔다. 다만 비과세 혜택을 횟수로 제한하는 것 자체가 곧바로 위헌이라고 단정할 수는 없다. 조세 감면 대상과 범위를 정하는 데는 입법자의 폭넓은 재량이 인정되기 때문이다. 비과세 횟수가 제한되면 세 부담 때문에 이사를 미루거나 주택 교체를 포기하는 가구가 늘어날 가능성은 있다. 특히 고가주택이 많은 서울에서는 파급력이 클 수 있다. 부동산R114가 지난달 12일 기준으로 집계한 결과 서울 아파트 146만8824가구 중 시세 30억원을 넘는 아파트는 16만6554가구로 11.3%를 차지했다. 다만 정부가 비과세 제한 대상을 고가주택으로 한정할지, 고가주택 기준을 얼마로 정할지는 결정되지 않았다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “양도세 감면을 지나치게 제한하면 거주·이전의 자유를 제약할 수 있다”며 “보유세를 높이고 양도세를 낮추는 구조가 돼야 주택시장이 소유 중심에서 이용 중심으로 바뀔 수 있다”고 했다. 김석환 강원대 법학전문대학원 교수는 “헌법상 자유도 공익을 위해 제한할 수 있지만 어느 수준까지 허용할지가 문제”라며 “1가구 1주택자의 주거 이전을 고려하면 과도한 제한이 되지 않도록 신중하게 설계해야 한다”고 했다. 다. 전문가들