전세사기 충격에서 조금씩 벗어나는가 싶던 빌라 시장이 도로 빠르게 얼어붙고 있다. 상반기까지만 해도 거래·가격·심리가 모두 살아나며 ‘바닥론’까지 거론됐지만, 잇달아 발표된 규제에 매수세가 급격히 꺾였다. 반면, 정비사업 등 개발 호재가 있는 일부 인기 지역은 오히려 매수세가 몰리고 몸값이 높아지는 양극화 현상이 나타나며 시장 혼선이 커지고 있다.



전세사기 충격에서 조금씩 벗어나며 회복하나 싶던 빌라 시장이 다시 얼어붙고 있다. (매경DB)



릴게임몰메가 빌라 시장에 무슨 일이?

거래는 급감…경매 시장서도 찬밥
올 상반기까지만 해도 연립·다세대주택(이하 빌라) 시장은 어느 정도 회복 조짐을 보였다. 3월 서울 빌라 매매 거래량(3024건)은 전월보다 31.1% 늘었고 2022년 7월 이후 처음으로 월 3000건을 넘어섰다. 이어 6월에는 한 달 동안 매 바다이야기프로그램 매 거래가 3719건이나 이뤄졌다. 이 기간 서울 빌라 실거래가격지수는 3개월 연속 상승했다. 특히 3월 실거래가지수는 전월보다 2.05% 올라 2022년 6월(2.3%) 이후 가장 큰 폭으로 뛰었다. 시장 동향을 보여주는 매매수급지수도 지난해 말 97.1에서 올 4월 99.4까지 올랐다. 매매수급지수가 100을 넘으면 집을 사려는 사람이 팔려는 사람보다 손오공릴게임 많다는 뜻이다.
반등한 이유는 확실했다. 아파트값과 전월세 가격이 치솟자 자금이 부족한 실수요가 비교적 저렴한 빌라로 유입돼서다. 전세보증 사고가 대폭 줄면서 전세사기 불안도 완화됐다. 정부의 비아파트 활성화 정책도 영향을 미쳤다.
수도권에서 전용 85㎡ 이하, 공시가격 5억원 이하 빌라를 소유한 경우에는 아파트 청약 시 바다신2 다운로드 ‘무주택자’로 인정받으면서 빌라 기피 현상이 감소했다. 아파트 실거주 규제를 피해 빌라로 이동한 ‘풍선효과’도 있었다. 정리하자면 올 상반기까지 서울 빌라 시장은 거래·가격·심리가 고르게 살아나는 회복 국면을 밟았다. 이런 분위기 속에 한동안 찬밥 신세던 빌라를 두고 ‘바닥론’도 조심스레 언급됐다.
하지만 이런 분위기는 지난 6월 말부터 백경릴게임 급격히 뒤집어졌다. 정부가 발표한 ‘가계부채 관리 강화 방안(6·27 대책)’으로 청년·신혼부부가 주로 이용하는 정책대출 한도가 줄면서 거래가 주춤해졌다. 디딤돌(구입)대출은 신혼부부 기준 4억원에서 3억2000만원으로, 신생아를 출산한 가구는 5억원에서 4억원으로 쪼그라들었다. 버팀목(전세)대출 역시 수도권 신혼부부는 3억원에서 2억5000만원으로 줄었다.
청년·신혼부부 등 주요 수요층의 자금 여력이 축소되자 빌라 매매 시장이 즉각 반응했다. 겨우 월 3000건을 회복했던 서울 빌라 매매 거래량은 7월 2684건, 8월 2576건으로 도로 줄었다.
여기에 지난 10월 15일 발표된 추가 규제는 얼어붙은 빌라 시장에 결정타를 날렸다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 2년 실거주 의무가 생겼고, 15억원 초과 주택의 대출 한도도 4억원으로 제한됐다. 빌라는 토허제 실거주 의무는 피했지만 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구로 묶이면서 대출·자금 조달 규제는 아파트와 동일하게 적용됐다. 빌라가 밀집한 지역은 재개발이나 소규모 재건축 등 정비사업을 추진 중인 곳이 많은데, 이들 지역까지 규제(조합원 지위 양도 제한 등)로 묶이면서 빌라 투자 수요가 빠르게 이탈했다.
10·15 대책 발표 직후 한 달(10월 16일~11월 14일) 동안 서울 빌라 매매 거래량은 2088건으로, 발표 직전 한 달(9월 16일~10월 15일) 3636건에 비해 42.6% 급감했다. 거래 후 신고까지 30일의 여유 기간이 있다는 점에서 격차가 줄어들 수는 있겠지만 큰 폭의 감소는 불가피할 전망이다.
경매 시장도 비슷하다. 빌라 경매 물건이 감정가의 반값 수준에 낙찰되는가 하면, 아예 입찰자가 ‘0(제로)’인 곳도 수두룩하다. 아파트 경매가 실거주 의무 등 부동산 규제를 피할 수 있는 대안으로 각광받는 것과 대조적이다.
지지옥션에 따르면, 11월(23일 기준) 서울 빌라 평균 낙찰률은 20.6%, 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 79%로 전월 대비 각각 2.6%포인트, 3.9%포인트 하락했다. 평균 응찰자 수(1.79명)는 올해 들어 처음으로 1명대로 떨어졌다. 낙찰가율도 80% 안팎에 머문다. 같은 달 아파트 낙찰가율이 감정가보다 높은 102%였던 것과 비교된다.
양천구 신월동 ‘에코빌리지’ 전용 28㎡는 올 5월, 7월, 8월, 10월 진행된 경매에서 거듭 유찰되다 지난 11월 11일 감정가(3억3400만원)의 절반 수준인 1억6888만원에 주인을 찾았다. 강서구 화곡동 ‘시그니처6’ 전용 26㎡도 네 차례 유찰 끝에 감정가(3억3000만원)의 44.1%(1억4550만원)에 매각됐다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “빌라는 아파트에 비해 자산 가치 상승 여력이 높지 않아 대안 투자처로 주목받지 못했고, 부동산 대책 발표 이후 수요가 더욱 위축되면서 거래량이 동반 감소한 것”이라고 설명했다.
상황이 이렇다 보니 전문가들은 빌라 시장이 단기간에 회복할 가능성을 낮게 본다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 “빌라는 아파트 대체 투자처 역할을 하지만 실거주 수요만으로는 유지되기 힘든 시장”이라며 “초강력 규제로 자금 조달이 어려워졌고 조합원 지위 양도까지 쉽지 않은 지금, 빠져나간 투자·실거주 수요가 단기간에 돌아오기 쉽지 않을 것”이라고 진단했다.




입지 좋은 빌라는 오히려 ‘불장’

한강벨트선 재개발 지분 ‘귀한 몸’
다만 최근 빌라 시장 특징은 거래·가격·심리 등 전반적인 지표가 모두 악화한 분위기 속에서도 일부 지역은 오히려 매수세가 몰리는 양극화 현상이 나타난다는 점이다. 재개발, 모아타운, 소규모 재건축 등 정비사업이 진행 중인 곳은 신고가를 기록하며 손바뀜이 이어지고 있다.
국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 모아타운으로 지정된 서울 용산구 원효로4가 일대 ‘원효맨션(대지지분 65㎡)’은 지난 11월 1일 11억9000만원에 매매 계약서를 썼다. 지난 9월 23일 같은 빌라, 같은 평형 매물이 9억2000만원에 거래된 이후 한 달여 만에 2억7000만원 뛰었다. 이 빌라는 모아타운 사업이 진행 중인 곳으로 올 초 서울시 관리계획 통합 심의를 통과한 후 사업시행인가를 준비 중이다. 이곳에 604가구 규모 아파트 단지가 지어질 예정이다. 모아타운은 추진위원회 승인이나 관리처분인가 절차가 생략돼 사업 기간이 민간 재개발보다 최대 6년 정도 짧은 것이 특징이다.
원효로 일대 A공인중개사사무소 관계자는 “지난 10월 규제 발표 후 빌라 거래 자체는 전체적으로 줄었지만, 재개발 지역 내 거래 가능한 빌라는 투자 문의가 오히려 늘었다”며 “(거래된 빌라 지역은) 사업 추진 속도가 빠른 편이라 서로 사겠다고 경쟁했을 정도”라고 귀띔했다.
경매 시장에서도 신속통합기획 재개발 구역에 속한 매물은 감정가를 크게 웃도는 금액에 낙찰됐다. 광진구 자양동 ‘대원빌18차’ 전용 52㎡는 지난 11월 3일 감정가(6억9200만원)를 훌쩍 넘긴 9억6100만원에 매각됐다. 광진구 중곡동 ‘한양팰리스’ 전용 39㎡도 지난 11월 10일 감정가(4억3500만원)의 120%인 5억2369만9000원에 낙찰됐다.
전문가들은 이런 빌라 시장 양극화가 한동안 지속될 것으로 봤다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “빌라는 정비사업 가능 여부에 따라 매수세가 크게 갈린다”라며 “재개발 대상지가 아닌 곳은 침체되고, 사업이 확정된 지역만 관심받는 현상이 계속될 것”이라고 말했다.
[정다운 기자 jeong.dawoon@mk.co.kr]
[본 기사는 매경이코노미 제2337호 (2025.12.03~12.09일자) 기사입니다]
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