정부가 올해 기업구조조정부동산투자회사(CR리츠)를 통해 매입한 지방의 ‘악성 미분양(준공 후 미분양)’ 주택이 3000호가 채 되지 않는 것으로 집계됐다. 여전히 지방에서 3만호 가까운 주택이 준공 후 빈 집으로 남아 있는 가운데, 지방 주택 시장 침체 해소를 위한 대책이 시급하다는 지적이 나온다.
24일 국토교통부에 따르면 최근 JB자산운용이 설립한 ㈜제이비와이대구상인에 대해 CR리츠 등록 절차를 마쳤다.
이 펀드는 대구 달서구의 상인푸르지오센터파크 990호를 매입할 계획으로 곧 주택 취득 절차에 착수할 방침이다.
오션파라다이스게임이를 포함해 현재까지 등록된 CR리츠는 9개가 됐다. 지금까지 매입 물량은 총 2956호를 기록했다. 애초 수요조사 당시 예상했던 4000호와 비교했을 때 25% 가까이 달성 목표를 채우지 못한 셈이다.
CR리츠는 재무적 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들인 뒤, 임대로 운영하다 부동산 경기가 회복되면 다시 매각할 수 있도 야마토연타 록 하는 투자 상품이다.
다 짓고도 아파트가 분양되지 않아 유동성 위기에 빠졌던 시공사는 외부 투자금과 임대주택 보증금으로 자금을 융통하고, 투자사는 경기가 좋아질 때 해당 아파트를 분양해 사업비를 회수할 수 있는 구조다.
정부는 지난해 3월 ‘건설경기 회복 지원 방안’을 발표하며 CR리츠를 통해 지방 미분양 주택을 매입 황금성게임랜드 하는 이들에게 세제 지원을 제공하겠다고 밝혔다.
이에 올해 말까지 미분양 주택을 취득하는 사업자에겐 취득세 중과를 배제하고 종합부동산세도 합산에서 배제해준다. 사실상 이 혜택을 받을 수 있는 날이 며칠 남지 않은 것이다.
본지가 국회 국토교통위원회 소속 정준호 더불어민주당 의원실을 통해 제출받은 ‘CR리츠 현황(15일 기 사이다쿨접속방법 준)’에 따르면 지난 4월 JB자산운용이 설립한 (주)제이비와이에스케이제2호 펀드가 대구 수성구에 있는 ‘수성레이크 우방아이유쉘’ 288호를 매입한 이후 전남 광양의 가야산 한라비발디 프리미어(275호), 경북 경주의 반도유보라 아이비파크(163호), 경남 양산의 양산 한신더휴(265호) 등이 순차적으로 등록을 마쳤다.
이후 10월에는 전 바다이야기슬롯 남 광양의 스마트시티 1·2차(350호), 대구 달서구의 신세계빌리브 라디체(222호), 경남 사천의 리아츠 센텀포레(188호), 대구 중구의 힐스테이트 대구역퍼스트 1·2차(215호)도 등록돼 주택 취득까지 완료했다.
CR리츠 제도는 앞서 2008년 금융위기 이후 지방 미분양 물량이 급증할 때 시행된 바 있다. 이번에도 지방에 팔리지 못한 집이 쌓이자, 미분양 해법으로 다시 꺼내졌다.
정부는 이번 CR리츠를 통한 미분양 매입 실적이 지난 2009년과 비교해 압도적으로 높은 결과라고 설명한다.
국토부 측은 “현재 CR리츠 접수 실적은 전체 지방 준공 후 미분양 주택 대비 약 13% 수준으로, 최근 등록이 본격화되고 있는 추세”라고 전했다. 2009년의 경우 CR리츠 등록 실적이 2000호에 그쳐 그 비중이 4%에 불과했던 것과 비교하면 크게 개선됐다는 것이다.
하지만 현장에서 느끼는 효과는 턱없이 부족하다. 미분양 주택 문제가 근본적으로 해소되기 위해선 추가적인 CR리츠 설립이 이뤄져야 하는데, CR리츠 조성이 시공사-시행사-리츠사 3자간의 이해관계 대립으로 쉽지 않다는 게 업계의 전언이다.
한 리츠업계 관계자는 “리츠사는 감정가보다도 더 저렴한 가격에 주택을 매입하게 된다”며 “하지만 시공사는 최소 감정가나 분양가 수준으로 받고 싶어하니 괴리가 클 수밖에 없다”고 말했다.
때문에 이미 경험이 있는 법인이 새 펀드를 만들어 등록하면서, 과점하는 현상도 나타나고 있다. 실제 등록된 9개의 CR리츠 중 절반이 넘는 5개는 JB자산운용이 설립한 것으로 집계된다.
지역 쏠림현상도 심각하다. 등록된 CR리츠를 지역별로 살펴보면 경북·경남·대구가 2331호로 약 78%를 차지한다. 전라도에서 매입된 미분양 주택 수는 약 625호에 불과했다.
지방의 준공 후 미분양 주택 수는 대구(3394호)·경북(3236호)이 압도적으로 높긴 하지만, 충남(2146호)·제주(1965호)·전북(1742호) 등 서남권도 심각한 상황이다.
상황이 이렇다 보니 미분양 주택 수는 오히려 늘어나고 있다. 국토부가 발표한 주택통계 자료에 따르면 올해 들어 10월까지 전국 준공 후 미분양 주택은 2만8080호로 2013년 1월(2만8248호) 이후 12년 9개월 만에 최대치를 기록했다. 이중 대부분인 84.5%는 지방(2만3733호)에 쌓여있다.
업계에선 리츠가 매입하는 미분양 주택의 가격이 보다 합리적으로 책정되고, 지역별로 고르게 미분양 주택 매입하는 등 정책 뒷받침이 이뤄져야 한다는 목소리가 나온다.
리츠업계 관계자는 “이른 시일 내 지방 부동산 시장이 다시 회복될거라는 기대감에 시공사는 ‘버티기’에 들어간 상황”이라며 “하지만 그 많은 미분양 주택이 시장에서 해소되긴 무리가 있기 때문에, CR리츠가 활성화를 위한 가격 현실화가 필요하다”고 말했다. 홍승희 기자