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[헤럴드경제=신혜원 기자] 서울 내 ‘15억원 초과 고가주택’ 거래 비중이 늘어나며 도심으로 출퇴근하는 2030세대 무주택자들의 내집마련 문턱은 나날이 높아지고 있다. 상대적으로 목돈이 부족한 청년층의 자가 보유를 통한 주거 안정을 위해 주택구입자금 대출지원, 지분형 모기지, 토지임대부 분양주택 등 정부 차원의 다양한 지원책이 필요하다는 목소리가 나온다. 다만 신축 공급이 더딘 서울 부동산 시장을 고려해 정비사업 규제완화, 비주거용 부동산의 용도전환 등을 통해 주택 물량 자체를 확대하는 것이 현 시점에서의 근본적 해결책이라는 게 전문가들의 의견이다.
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유율 10%대 그쳐…10명 중 8명은 전월세 의존
서울 송파구 한 부동산의 모습. [연합]
20일 KB부동산 통계에 따르면 지난해 말 기준 서울의 소득 대비 주택가격비율(PIR)은 11.3으로 나실시간주식종목
타났다. PIR이란 주택가격을 가구소득으로 나눈 값으로 11.3은 서울 집을 장만하려면 월급을 한 푼도 쓰지 않고 11년 3개월 동안 모아야 한다는 의미다. 소득이 오르는 속도에 비해 집값 상승세가 가파른 상황 속 이 같은 통계는 중장년층에 비해 자금여력이 떨어지는 청년층에게 더욱 무겁게 다가올 수밖에 없는 수치다.
국토교통부가 지난해 말2010년대박주식
발표한 ‘2023년 주거실태조사’에선 청년가구(만 19세 이상 34세 이하)의 자가점유율이 14.6%에 불과했다. 전월세 등 임대차에 의존하는 비율이 80%가 넘는 것이다. 청년가구의 자가점유율이 타 연령층 대비 낮을 수밖에 없음을 고려해도 일반가구 자가점유율(57.4%)과 비교하면 현저히 낮은 수준이다.
더욱이 고가주택 쏠림 현상, 공TRADESTATION
급 부족, 불안심리로 인한 ‘패닉바잉’ 등 요인이 겹치며 최근 서울 전역이 불장 국면에 접어들며 무주택 청년들의 자가 매입 장벽이 더 높아졌다. 7월부터는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 대출규제가 시행돼 청년층 사이에선 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 대출받아 집 매수)로 내집마련하기도 어려워졌다’는 한탄도 나온다.
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청년층 금융지원 필요…지분형 모기지·토지임대부 주택도 대안
서울 남산에서 바라본 용산구 지역의 아파트 모습. 이상섭 기자
전문가들 사이에선 청년 무주택자들의 주택구입자금 부담을 낮춰줄 수 있는 금융지원 등 실효성 있는 정부 정책이 필요하다고 입을 모은다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “청년 내집마련을 위해 가장 필요한 부분은 자금지원”이라며 “이들을 대상으로 하는 30년, 40년 만기의 장기모기지 제도를 지금보다 더 활성화해야 한다”고 강조했다. 서정렬 영산대 부동산학과 교수 또한 “현재 집값이 많이 오르고 있다보니 그에 맞춰서 대출이 가능한 주택가격 기준을 현실화하는 등 금융적 측면의 대책이 시행돼야 한다”고 말했다.
아울러 스트레스DSR 3단계 등 앞으로 시행되는 대출규제 또한 실수요자들은 예외 조항을 두는 등 맞춤형으로 세분화해야 한다는 주장도 나온다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “스트레스DSR 3단계는 실질적으로 집값 급등을 주도하지 않은 실수요자들의 내집마련 기회 차단 효과가 더 클 수 있다”며 “정책적으로는 DSR 기준에 실수요자 우대 가산금리 조정, 청년·신혼부부 등에 대한 예외조항 신설이 필요하다”고 했다.
비교적 낮은 자기자금 비율로 집을 매입할 수 있는 ‘지분형 모기지’나 낮은 분양가로 공급되는 ‘토지임대부 분양주택’ 등도 청년층의 내집마련 기회를 넓힐 수 있는 방안으로 언급된다.
토지임대부 분양주택은 토지는 공공이, 건축물은 개인이 소유해 분양가를 낮춘 공급 방식이다. 이른바 ‘반값 아파트’라 불린 토지임대부 분양주택은 서울시와 경기도 등 지자체가 적극적으로 추진해왔다. 이재명 대통령 또한 대선 과정에서 토지임대부 분양주택을 비롯한 공공분양주택 물량을 확대하겠다고 밝히기도 했다.
개인이 집을 매수할 때 공공과 절반씩 지분투자를 해 대출부담을 줄일 수 있는 지분형 모기지는 일례로 10억원짜리 주택을 살 때 5억원은 자기자금, 5억원은 주택금융공사(HF) 등 공공 정책금융기관의 지분투자를 받는 구조다. 주택을 팔 경우에도 주택가격 상승분을 HF와 반반 나누게 된다. 금융위원회가 올 하반기부터 1000가구 수준으로 시범사업을 운영할 계획이었지만 집값 자극 요인이 될 수 있다는 우려가 제기되며 시행시기가 미뤄질 가능성이 커졌다.
다만 토지임대부 분양주택, 지분형 모기지 등 이익공유형 주택은 장기적 해결방향이 되긴 어렵다는 의견도 있다.
고준석 연세대 상남경영원 교수는 “두 가지 방식은 이론적으로는 바람직한 구조이지만 집 자체가 자산 증식의 수단이 됐는데 이익을 공공이 가져가는 건 수요자들이 꺼릴 것”이라고 말했다.
공급 확대가 근본적 해결책…정비사업 속도 제고·용도전환 등
서울의 한 아파트 공사현장 모습 [연합]
결국 청년의 내집마련 문턱을 낮추기 위해선 ‘공급이 답’이라는 게 전문가들의 진단이다. 민간 정비사업 속도 제고, 비주거용 부동산의 용도전환, 그린벨트 해제 등을 통해 집값 상승의 근본적 원인인 공급 부족 상태를 해결해줘야 한다는 것이다.
고 교수는 “용적률 상향을 통해 일반분양분을 더 많이 지을 수 있도록 규제를 풀어주고 정비사업 인허가 과정에서 걸림돌이 되는 것들을 제거해줘야 한다”며 “조합원들 입장에선 공사비가 올라가니 사업이 주춤한데 재건축초과이익환수제도 사업 지연 요소가 되고 있다”고 했다. 이어 “새 정부의 주택 정책 방향이 공공주택 공급 확대지만 민간 공급 속도를 높일 수 있는 방안도 병행돼야 한다”고 덧붙였다.
서정렬 교수는 “그린벨트 해제, 재건축 규제완화 외에도 공급 확대를 위해 서울 도심 속 공실로 남아있는 비주거용 건축물 중 주거용으로 용도전환할 수 있는 곳들을 찾아서 개발하는 것도 중요하다”며 “한 동짜리 오피스텔이나 오피스 건물들 중에서도 서울 내에서 쓰이지 않고 있는 곳들이 있기 때문에 이러한 틈새를 찾아 활용하는 것이 바람직하다”고 짚었다.
한편 ‘임기 내 주택 250만가구 공급’이라는 목표를 제시한 이 대통령 또한 공약으로 업무상가 용지의 주택용지 전환을 밝힌 바 있다.
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