28일 열린 2025 서울머니쇼 플러스 ‘부동산 격변 시대 속 집값 옥석 가리기’ 세션에서 빠숑 김학렬 스마트튜브 대표가 강연하고 있다. [한주형 기자]



“연말에 나올 정부의 공급대책 완성도가 중요하다. 이 가격에 언제쯤 나온다 정도라도 알려주면 (시장의) 불안심리를 낮추는 데 도움이 될 것이다.”(한문도 명지대 대학원 실물투자학과 교수)

부동산 가격을 결정하는 요소는 여러 가지가 있다. △주택 수급 △현금 유동성 △정부 정책기조 등이 복합적으로 얽힌다. 지금은 정부가 강력한 ‘3중 규제 한국릴게임 ’(토지거래 허가제·투기과열지구·조정대상지역)로 불붙던 서울·수도권 집값을 눌러놓은 모양새다.
‘2025 서울머니쇼 플러스(+)’ 연사로 나선 부동산 전문가들은 “정부 규제로는 한계가 있다”며 “흐름을 길게 보면 시장에 만연한 공급 부족에 대한 불안을 어떻게 관리하는지가 핵심”이라고 입을 모았다.
10·15 규제 이후에 릴게임하는법 상승 흐름은 유지되고 있지만 불같던 기세가 다소 꺾인 것도 이와 관련 있다는 분석이다. 함영진 우리은행 WM영업전략부 부동산리서치랩장은 “올해 매매가격이 급등한 만큼 전셋값이 따라가지 못한 것도 현재 정부 정책이 효과를 내는 데 영향을 줬다”며 “공급 부족에 대한 불안감이 전세보다 매매 가격에 선반영된 측면이 있다”고 설명했다.
실제로 서 골드몽 울 강남 3구(강남·서초·송파) 아파트 전세가율(전세 가격을 매매 가격으로 나눈 비율)은 역대 최저치를 기록 중이다. KB부동산에 따르면 11월 기준 강남구 전세가율은 37.9%, 서초구는 42.3%, 송파구는 40.1%다. 모두 2013년 4월 통계 집계를 시작한 이후 최저치다. 용산구(40.5%), 성동구(43.6%), 양천구(46.4%), 광진구(46 골드몽사이트 .7%), 마포구(48.7%) 등도 역대 최저치다. 김학렬(빠숑) 스마트튜브 대표는 “서울 아파트 전세 가격 자체가 무너졌다기보다는 사용 가치(전세)보다 투자 가치(매매)가 더 급격하게 오른 셈”이라고 밝혔다.
이 같은 이유 때문에 내년 이후 서울 아파트 시장 방향은 전셋값 추이가 중요한 요소로 작용한다는 게 전문가들 설명이다. 부동산 업 바다이야기예시 계에선 서울 아파트 평균 전세가율이 55~60% 선에 도달해야 사용 가치가 안정권에 도달해 집값을 밀어올릴 수 있다고 평가한다. 김 대표는 “고가 아파트보다는 중저가 아파트가 전세 가격 영향을 더 받는다”며 “만일 전세가율이 다시 오른다면 6억~9억원 사이 매물이 탄력을 받을 것”이라고 내다봤다.
다음달로 예정된 정부 주택공급 대책이 중요하다는 이유도 비슷한 맥락에서 해석할 수 있다. 현재 부동산 시장은 ‘기초체력’이 약한 만큼 공급 방안이 시장 불안심리를 가라앉히는 데 일정 부분 역할을 한다면 정책 효과를 장기간 끌고 가는 데 도움을 준다는 것이다.



28일 열린 2025 서울머니쇼 플러스 ‘수도권 재건축 재개발 지도’ 세션에서 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수가 강연하고 있다. [한주형 기자]



허혁재 미래에셋증권 부동산수석위원은 “6·27 대책 이후 관망세였던 시장이 갑자기 상승 흐름으로 전환한 이유는 후속 정책(9·7 주택공급 방안)이 효과가 없다는 평가를 받았기 때문”이라고 말했다. 한문도 명지대 대학원 실물투자학과 교수는 “공급 대책 발표와 완공 시점에 차이가 나 어떤 방안도 효과가 없을 것이라는 얘기가 나오지만 부동산 가격은 결국 ‘심리싸움’”이라며 “이명박 정부 당시 보금자리주택처럼 분양가와 공급 계획이 정교하게 제시된다면 시장 안정에 도움이 될 수 있다”고 주장했다.

‘2025 서울머니쇼 플러스(+)’에서는 재건축과 재개발 시장에 대한 전망도 제시됐다. 대부분 전문가들은 두 정비사업 중에서 재개발이 다소 유리할 것이라고 관측했다.
실제 10·15 부동산 대책으로 투기과열지구가 확대되면서 재건축 아파트들은 큰 타격을 받았다. 재건축은 조합이 설립되면 조합원 지위 양도가 어려워지기 때문이다. ‘1주택에 10년 이상 보유·5년 이상 거주’ 등 까다로운 요건을 만족해야 거래가 가능하다. 또 토지거래허가구역이어서 매매 즉시 2년 동안 실거주해야 한다.
반면 관리처분계획인가 전 빌라 등 재개발 물건은 거래뿐 아니라 갭투자도 가능하다. 2018년 1월 25일 이전에 사업시행인가를 받은 재개발 구역에서는 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능하다. 토지거래허가구역 적용 대상이 대부분 아파트이기 때문에 규제 영향권에서도 상대적으로 자유롭다.
함 랩장은 “문재인 정부 당시 재건축이 규제에 꽁꽁 묶일 때 갈 곳을 잃은 돈이 재개발로 들어오는 사례가 많았다”며 “다만 사업시행인가를 받았다든지 재개발 사업이 가시화된 곳에 자금을 투입해야 낭패를 보지 않는다”고 귀띔했다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “재건축·재개발 중에서도 옥석이 가려질 것”이라고 내다봤다. 시장 상태가 불안정한 만큼 미래 가치가 확실하면서 가격이 주변 대비 저평가 된 곳 위주로 접근하라는 것이다.
박 교수는 용산 주변 정비사업지와 신길뉴타운을 대표 사례로 꼽았다. 그는 “용산은 27일 국제업무지구가 착공하는 등 개발사업이 본궤도에 오르기 시작했다”며 “용산공원 주변을 둘러싼 한남뉴타운부터 이촌동 재건축, 용산역~삼각지 사이 사업지(용산정비창 전면1구역 등) 등은 압구정·반포와 비교해 가격이 낮지만 미래 가치는 충분하다”고 밝혔다. 신길뉴타운은 가마산로 남측 구역 사업이 완료된 가운데 북측 구역이 시작되는 점, 인근 노량진뉴타운 대비 가격이 저렴한다는 부분 등이 장점으로 꼽혔다.
재건축 사업이 무조건 ‘황금알을 낳는 거위’가 아니라는 사실을 인식하고 접근하라는 조언도 제기됐다. 예전에 반포·개포·잠실 등 지역에서 용적률 70∼130% 안팎인 5층 아파트는 250∼280%의 고층 아파트로 변신하면서 시세차익을 얻는 것은 물론 일반분양 수입에 따른 환급금까지 받은 사례도 있었다. 하지만 이제 15층 아파트를 대상으로 하는 ‘중층 재건축 시대’가 열리면서 환경이 완전 바뀌었다는 분석이다. 한 교수는 “요즘 건축비 추이와 가능 용적률(300% 안팎) 등을 기준으로 환산하면 일반 분양가격으로 3.3㎡(약 1평)당 6000만원 이상을 받을 수 있는 곳만 정비사업이 가능하다”고 예측했다. 기자 admin@slotnara.info