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우리나라 가구 절반 이상이 아파트에서 산다. 재건축은 이제 대다수 시민이 살면서 한 번쯤 겪는 생활 인프라가 바뀌는 사건이 됐다. 그런데 재건축 이야기가 나오면 시민들이 가장 먼저 떠올리는 단어는 '미래'가 아니라 '비리'다. 조합장·임원의 뒷돈, 조합비 횡령, 시공사 선정 비리, 추가분담금을 둘러싼 끝없는 소송까지 재건축은 새 집을 짓는 과정이 아니라 새로운 갈등을 쌓는 과정이 되어 버렸다.
최근 도시 재개발 과정에서 수백억 원대 국·공유지 불법 무상 양도 의혹을 신고한 시민에게 거액의 보상금이 지급된 사례가 있었다. 한 건의 신고가 인생을 바꾼 이 사건은 인센티브 설계만 제대로 하면 황금성게임랜드 시민 감시가 강력하게 작동할 수 있음을 보여준다.?
나는 국회 국민동의청원을 통해 재건축 조합장·임원이 재건축 전 과정에서 취득하거나 약속한 부정 이익의 10배를 위약벌로 조합에 납부하고, 이를 신고한 사람에게는 징수한 위약벌의 30%를 포상금으로 지급하자는 제도를 제안했다. 이 내용은 2024년 11월 12일 조선일보 기고에서도 자세히 바다이야기오리지널 설명한 바 있다. "부정 이익은 10배로 토해내고, 비리를 신고하면 보상한다"는 새로운 인센티브 체계다.?
그러나 이것만으로 충분할까. 비리를 저지른 조합장을 응징하고 신고자를 보상하는 것만으로 재건축 문화가 바뀔 수 있을까. 나는 이제 한 걸음 더 나아가, 재건축 조합을 우리 사회에서 가장 진보적인 법률·윤리 실험실로 만들자고 제안하고 릴게임오션파라다이스 싶다. ?정부가 아무리 재건축 규제를 완화하고 행정 절차를 단축해도 현장의 비리와 갈등이라는 모래주머니를 제거하지 못하면 사업은 끝까지 완주하기 어렵다. 투명성 강화는 속도를 늦추는 장애물이 아니라, 오히려 사업을 완주하게 만드는 가속 페달이다.
구체적으로 다섯 가지를 제안한다.
첫째, '비대위'가 필요 없는 구조를 만 모바일바다이야기하는법 들어야 한다. 재건축이 시작되면 거의 예외 없이 비상대책위원회가 등장한다. 조합 집행부와 비대위가 서로를 '적폐'라 부르며 몇 년씩 싸우는 동안 사업은 표류하고, 피해는 고스란히 조합원에게 돌아간다. 비대위의 상시 등장은 견제가 잘 작동한다는 신호가 아니라 애초 제도 설계가 실패했음을 보여준다. 표준 정관에 "조합 내부 분쟁은 조합-비대위의 대결이 아니라 모바일릴게임 법률·회계·기술 전문가가 참여하는 상설 중재·감독기구를 통해 해결한다"는 원칙을 명시할 필요가 있다. 시공사 선정, 공사비 증액, 추가분담금 변경 등 핵심 안건은 외부 전문가의 서면 의견을 거쳐 조합원에게 공개하도록 의무화해야 한다.
둘째, 변호사는 '용병'이 아니라 상설 감시자가 되어야 한다. 지금 재건축 현장에서 변호사는 분쟁이 터진 뒤 소송을 맡는 사후 처리자로 소비된다. 이 구조에서는 비리는 이미 벌어진 뒤이고, 소송은 수년이 걸리며, 그 사이 금융비용은 눈덩이처럼 불어난다. ?재건축 조합에 법률 외부감사에 준하는 제도를 도입해 변호사가 고위험 의사결정 과정에서 사전 적법성 의견을 내고, 중대한 위법 징후가 발견되면 조합원에게 직접 알릴 수 있도록 해야 한다. 변호사를 조합장이 고용하는 구조를 넘어 조합원 총회가 선임하고, 보고 대상 역시 조합원 전체가 되도록 바꿔야 한다.
셋째, 10배 위약벌과 '재건축 비리 이력 공개 시스템'을 결합해야 한다. 단지 안에서 10배 위약벌을 물렸다고 해도, 비리를 저지른 인물이나 업체가 다른 단지에서 다시 활동하면 부패의 생태계는 끊어지지 않는다. 사법적 판단이나 확정된 위약벌 징수에 한해 위반 사실과 유형을 지자체가 운영하는 '재건축 비리 이력 공개 시스템'에 일정 기간 등재하고, 그 기간 동안 다른 재건축·재개발 사업 참여를 제한하는 제도를 검토할 필요가 있다. 이는 낙인찍기가 아니라 시장 전체의 신뢰를 회복하기 위한 최소한의 안전장치다.
넷째, 조합원에게 필요한 것은 의혹이 아니라 데이터다. 재건축 조합은 모든 조합원에게 시공사 선정 자료, 공사비 증감 내역, 주요 계약서와 전문가 의견서를 상시 열람할 수 있는 '데이터 룸'을 제공해야 한다. 조합원의 감시는 감(感)이 아니라 데이터에 근거해야 한다. 투명한 데이터 접근권은 불신과 소송을 줄이고, 결국 사업 속도를 높인다.
다섯째, 재건축이 가장 깨끗한 영역이 되는 역발상을 상상해야 한다. 재건축은 이해관계자가 많고 돈이 크게 움직이는 영역이지만, 그래서 가장 정교한 투명성 시스템을 실험할 수 있는 최적의 무대이기도 하다. 재건축을 "비리가 끼어들 수 없는 게임"으로 만들 수 있다면, 그 모델은 다른 공공사업과 민관 협력 사업으로 확산될 수 있다.
법과 정관은 종이에 쓰인 글자가 아니다. 그것은 우리가 어떤 사회에 살고 싶은지에 대한 집단적 선언이다. 재건축을 '비리 단지'가 아니라 '법률 실험실'로 바꾸겠다는 상상은 결코 공상이 아니다. 우리가 규칙을 바꾸면 게임의 성격도 달라질 수 있다. 이 제안이 현장의 목소리에서 출발해 제도 개선으로 이어지기를 바란다.
김동석 변호사·공인회계사