용산역에서 바라본 그린스퀘어. 서울시



개발계획이 공개된 지 10여 년 만에 첫 삽을 뜨는 용산 국제업무지구 개발의 핵심은 ‘서울 정중앙 입지’인 용산 일대를 글로벌 비즈니스 거점으로 탈바꿈시키는 것이다. 용산 국제업무지구는 45만6099㎡ (약 14만평) 규모다. 서울 한복판에서 역대 최대 규모의 도심 재개발이 가동되는 것이다.

특히 이 계획은 국제업무지구 하나에만 그치는 것이 아니라 용산을 통과하는 국가상징축(광화문~서울역~용산~한강대로)과 보행녹지축(남산~용산공원~용산 국제업무지구) 모바일야마토 등 주변 지역과 연계해서 진행되는 점이 특징이다. 국내 도시계획 학계에선 서울역과 용산역, 한강변을 잇는 입체 복합도시가 탄생하면서 ‘서울 도시 대개조’의 신호탄이 될 것이란 분석도 나온다.
서울시는 오는 27일 용산 국제업무지구를 착공한 후 내년 상반기 토지 분양을 시작해 2028년 말까지 기반시설 공사를 완료할 예정이다. 민간 건축물 검증완료릴게임 개발을 거쳐 2030년 기업과 주민 입주를 시작하는 것이 목표다.
용산 국제업무지구 개발은 우여곡절이 많았다. 국제업무지구 개발계획이 처음 발표된 건 2007년이다. 2010년 도시개발구역으로 지정됐지만 글로벌 금융위기 여파로 2013년 구역 지정이 해제됐다.
이후 10여 년 넘게 공전하던 이 사업은 오세훈 시장이 202 오션파라다이스사이트 1년 서울시장으로 복귀하면서 속도를 내기 시작했다. 정부와 서울시는 과거 실패 사례를 답습하지 않기 위해 전체 용지를 통개발하는 방식에서 필지를 20개로 나눠서 개발하도록 방식을 변경했다.
용산 국제업무지구는 3개 존(Zone·구역)으로 나뉘어 개발된다. 용산역과 가까운 ‘국제업무존(8만2938㎡)’은 제3종 일반주거에서 중심상업지역으로 황금성릴게임 용도지역을 올린다. 용적률을 1700%까지 풀어서 100층 안팎의 랜드마크 빌딩 등 초고층 오피스와 전시·컨벤션, 호텔 등 마이스(MICE) 시설을 짓는다.
국제업무존을 둘러싸듯이 배치된 ‘업무복합존(8만1036㎡)’에는 정보통신기술(ICT) 신산업 업무시설과 오피스텔, 리테일, 첨단 물류시설 등을 조성한다. 인근에서 재개발을 진행 중인 릴게임사이트 용산전자상가 등과 연계해 인공지능(AI), 빅데이터 등 기업시설이 입주하도록 유도한다.
가장 바깥 구역인 ‘업무지원존(9만3723㎡)’에는 주거와 의료 시설, 외국인학교를 비롯해 국제 교육시설 등을 짓는다. 고밀 복합개발로 창출된 공간에 대형 공원(그린스퀘어), 옥상정원, 벽면녹화 등을 통해 전체 사업 용지 면적과 같은 수준의 대규모 녹지 공간도 조성한다.
서울시는 이 밖에 국제업무지구에서 용산공원 진입부, 국제업무지구에서 노들섬을 거쳐 노량진으로 이어지는 구간 등 국제업무지구와 연계되는 주요 지역에 5개 랜드마크를 만들어 이 일대를 ‘직주락(職住樂, 일·거주·놀이) 클러스터’로 복합개발하겠다는 구상이다.
서울시는 용산 국제업무지구를 국가 도시 경쟁력을 책임질 글로벌 비즈니스 거점으로 발전시키겠다는 청사진을 갖고 있다. 미국 뉴욕 등 글로벌 최상위권 도시처럼 서울의 경쟁력과 위상을 높이기 위해서다. 일본 도시개발 조사기관인 모리기념재단이 세계 도시 경쟁력을 평가하는 글로벌파워시티지수(GPCI)에 따르면 서울은 작년 기준 세계 6위였다. 1~3위 도시는 런던, 뉴욕, 도쿄가 차지했다.
특히 뉴욕과 도쿄는 최근 몇 년간 대규모 복합개발 사업으로 곳곳을 천지개벽하며 글로벌 자본과 인재를 흡수하고 있다. JP모건체이스가 지난달 뉴욕에 글로벌 본사로 쓰기 위해 지은 423m 높이의 최첨단 빌딩이나 2028년 목표로 도쿄역 인근에서 공사 중인 도쿄 토치(385m) 등이 대표적이다. 용산 국제업무지구는 서울이 ‘글로벌 도시 톱5’ 진입을 위한 ‘전략적 용지’인 셈이다.
문제는 서울시의 비전대로 개발될지가 관건이다. 최근 여권 일각에서 용산 국제업무지구를 주택 공급에 적극 활용하자는 주장이 나오면서 주택 물량이 늘어날 가능성이 떠오르고 있기 때문이다. 현재 서울시는 주택 공급 물량을 기존 6000가구에서 8000가구로 늘리는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 국제업무기능을 유지하고 신속한 사업을 추진하는 범위에서 공급 가능한 최대 물량인 것으로 판단했기 때문이다. 주택 분양 시점은 이르면 2027년 말로 잡고 있다.
용산 국제업무지구 내 주택 규모는 그간 여러 차례 바뀌었다. 문재인 정부 시절인 2020년 5·6 공급 대책에서 8000가구로 계획됐는데, 같은 해 8·4 공급 대책을 거쳐 1만가구로 늘어났다. 하지만 서울시는 2022년 7월 국제업무지구 기능에 맞춰 6000가구로 줄였다.
정부는 지난 14일 주택 공급 관계 부처가 모두 참여하는 ‘주택공급촉진 관계장관회의’를 출범시켰고 연말까지 서울을 중심으로 추가 공급 대책을 내놓을 계획이다. 서울 내 가용 용지가 제한적인 만큼 ‘서울의 마지막 대규모 유휴지’인 정비창 용지를 개발하는 용산 국제업무지구는 정부 안팎에서 유력한 후보지 중 하나로 거론되고 있다. 다시 말해서 서울시에 주택 물량을 대규모로 늘리라는 압박이 심해질 위험이 있다는 뜻이다.
서울시 관계자는 “주택 가구 수를 많이 늘리면 개발계획을 재수립하고 학교 등 기반시설 계획까지 전면 수정해야 하는데, 최소 2년 이상의 기간이 소요된다”고 말했다. 향후 2~3년이 서울 주택 공급 절벽의 고비인데 섣불리 주택 물량을 크게 늘리는 것보다 신속한 주택 공급을 도모하는 게 현실적인 대안이라는 게 시의 설명이다.
일각에선 이재명 대통령의 공약과 배치된다는 의견도 나온다. 이 대통령은 대선 당시 지역별로 다양한 공약을 발표하면서 서울의 경우 여의도 금융허브와 용산 국제업무지구를 하나로 연결하는 등 뉴욕에 버금가는 글로벌 경제수도로 만들겠다는 구상을 밝힌 바 있다.
서울시는 현재 계획된 개발계획상 도로, 공원 등 기반시설이 수용할 수 있는 범위에서 국토교통부, 교육청 등 관계 기관과 협의해 올해 말 주택 공급 확대 물량을 결정지을 예정이다. 기자 admin@119sh.info