서울 동작구 노량진뉴타운. 동아DB



"10·15 대책 직후 재개발 빌라 투자를 문의하는 전화가 늘었다. 특히 12월 들어 노량진 3구역에서 막바지 거래가 활발하다. 맞벌이하는 30대 고액 연봉자 부부가 월셋집으로 들어가면서까지 20억 원을 '올인'해 투자하는 경우도 있다."(서울 동작구 노량진동 부동산공인중개사 A 씨)


월세살이 감수하고 20억 올인한 고액 연봉자?10·15 부동산대책으로 서울 부동산시장이 얼어붙은 상황에서 규제를 피한 서울 동작구 노량진뉴타운에선 릴게임갓 빌라 등 재개발 물건 거래가 활발하게 이뤄지고 있다. 흔히 '빌라'로 불리는 다세대·연립주택이나 단독주택 등 비(非)아파트는 토지거래허가구역이라 해도 실거주 의무가 없어 갭투자(전세 끼고 매입)가 가능하다. 또한 투기과열지구 내 재개발 구역에선 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 금지되지만, 2018년 1월 24일 전에 사업시행인가를 신청한 곳은 예외다. 야마토게임 이런 조건을 모두 충족한 노량진 재개발 구역에 투자심리가 쏠리는 이유다.

12월 17일 기자가 찾은 노량진동 일대는 '노량진' 상징인 수산물도매시장과 공시촌, 노후 빌라들, 재개발 공사 현장이 공존하는 모습이었다. 노량진뉴타운은 북쪽으로 서울지하철 1·9호선 노량진역부터 남쪽인 7호선 장승배기역 사이에 자리하고 있다. 게임몰 2003년 뉴타운으로 지정된 이후 우여곡절 끝에 현재 8개 구역이 모두 시공사 선정을 마쳤다. 이 중 2구역과 4∼8구역은 관리처분인가를 받아 이주·철거·착공 단계에 있고, 1·3구역은 사업시행인가를 앞두고 있다. 장승배기로 옆에 있는 2구역 공사 현장을 펜스 틈 사이로 들여다보니, 건물 철거가 끝난 땅이 눈에 들어왔다.?
최근 노량진뉴 바다이야기게임기 타운 부동산시장은 급박한 '초재기' 분위기였다. 특히 관리처분인가를 앞둔 3구역에서는 막바지 거래가 한창이었다. 해당 구역 부동산을 처분하기로 마음먹은 이들에겐 시간이 많지 않다. 관리처분인가 이후에는 조합원 지위 양도가 불가능한 데다, 장기보유특별공제 혜택도 줄어들기 때문이다. 현장에서 만난 한 부동산공인중개사는 "급하게 팔아야 하는 매도자와 지금이라도 백경게임랜드 재개발에 투자하려는 매수자의 니즈가 맞아 '매칭'되는 경우가 많다"며 "특히 3구역은 당일 거래가 성사되면 바로 계약해 등기를 치려는 분위기"라고 설명했다.?

관리처분인가 앞둔 노량진 3구역, 막바지 거래 한창현재 노량진 3구역의 빌라 시세는 저마다 다르지만, 재개발 후 84㎡(이하 전용면적) 아파트 분양 신청이 된 물건 기준으로 20억 원이 넘는다. 전세 보증금을 빼도 17억∼18억 원은 있어야 투자할 수 있다. 비교적 여유 있게 투자가 가능한 철거·착공 단계의 노량진뉴타운 구역 물건들 시세는 좀 더 높게 형성돼 있다. 재개발이 본격화된 지역의 주택 거래 시세는 감정평가액에 '프리미엄'을 더해서 형성된다. "최근 P(프리미엄)가 더 올라 17억 원에 달하는 등 투자 비용이 적지 않지만, 흑석동 아크로리버하임 84㎡ 거래가가 34억 원을 찍어 노량진뉴타운 신축 아파트의 미래 가치에 대한 기대감이 큰 상황"이라는 게 현장 부동산공인중개사들 설명이다.?

이 같은 재개발 투자 쏠림 현상은 규제를 피한 서울 다른 재개발 구역으로 확산하는 분위기다. 같은 날 기자가 찾은 서대문구 북아현뉴타운도 비슷한 상황이었다. 현장에서 만난 북아현동의 한 부동산공인중개사는 "가격이 괜찮은 빌라는 바로바로 팔린다"며 "서울 부동산 투자가 원천 봉쇄된 상황에서 초기 투자금액 10억 원 정도로 도심 가까운 곳에 신축을 노릴 수 있다는 점이 가장 큰 매력"이라고 말했다. 북아현뉴타운 인근에 있는 돈의문센트레빌 114㎡는 10·15 대책 직전 18억 원으로 최고가를 찍었다. 2011년 입주한 해당 아파트는 신축 대단지가 드문 이 일대 특성상 '신축' 같은 대접을 받는다. 마포구 아현뉴타운에 들어선 마포래미안푸르지오는 10·15 대책 직전 84㎡가 최고가 31억 원을 찍었다.?
다만 눈치 보기 장세가 이어지면서 집주인과 매입 희망자 사이 '기싸움' 분위기도 감지된다. 북아현동의 또 다른 부동산공인중개사는 "기존에 이 지역을 눈여겨보던 투자자들이 기회를 노리고 있는데, 10·15 대책 이후 급매물이 소진되자 집주인들이 호가를 올려 최근에는 거래가 많지 않다"면서 "이번 주 월요일(12월 15일)에도 빌라 매매계약이 이뤄질 뻔했는데 집주인이 갑자기 변심해 거래가 엎어졌다"고 말했다.
전문가들은 수요 억제에만 치중한 부동산 규제로는 재개발시장 과열 같은 풍선효과를 피할 수 없다고 지적했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "서울에 아파트를 매입하려면 실거주가 강제되는 상황이라 미래 신축 아파트가 될 재개발 구역 빌라들에 투자자가 몰리고 있다"며 "강력한 부동산 규제에도 서울 아파트 가격은 일시적으로 주춤할 뿐 다시 오를 가능성이 크다는 점에서 '미래 가치를 고려하면 역설적으로 서울 부동산 투자가 정답'이라는 인식이 퍼진 것으로 보인다"고 분석했다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 "유동성이 많이 풀린 상황에서 규제가 강화되자 '벼락거지' 신세를 피하려는 이들의 투자 행렬로 재개발 빌라 시장까지 풍선효과가 일어난 것"이라며 "제대로 된 수요 분산이나 공급 대책 없이 수요만 억제해서는 규제 강화와 풍선효과가 도돌이표처럼 반복될 수밖에 없다"고 지적했다.?

김우정 기자 friend@donga.com





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