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사진=글로벌PMC(주)


미국 부동산·도시개발 연구기관 어반랜드인스티튜트와 PwC가 공동 발표한 '아시아 태평양 부동산 최신동향 보고서'에 따르면, 2026년 아시아태평양 부동산 시장에는 조심스러운 낙관론이 확산하고 있습니다. 그러나 이러한 전망은 투자 대상에 따라 크게 엇갈립니다. 일본 도쿄, 싱가포르, 주거·데이터센터 등 구조적 성장 섹터에 집중한 투자자는 밝은 전망을 제시한?반면, 오피스나 불확실성이 높은 시장에 노출된 투자자는 여전히 신중한 태도를 유지하고 있습니다. 이는 올해 시장을 움직이는 핵심 백경게임 요인이 단순한 경기 회복이 아니라 '선택과 집중'이라는 사실을 분명히 보여줍니다.
도시별 전망은 이 흐름을 더욱 선명하게 드러냅니다. 투자 유망도시 1위는 도쿄, 2위 싱가포르, 3위 시드니이며, 오사카와 서울이 그 뒤를 잇습니다. 흥미로운 점은 투자 전망 상위 5개 도시가 개발 전망 상위 5개 도시와 정확히 일치한다는 사실입니다. 오피스 바다이야기프로그램 임대료 성장 기대치에서도 동일한 도시들이 반복되며, 이들 도시가 아시아태평양의 '안전지대'로 인정받고 있음을 확인할 수 있습니다. 자본이 도시를 선택하는 기준이 더 이상 "어디가 싸냐"가 아니라 "어디가 안정적으로 버틸 수 있느냐"로 이동하고 있습니다.
이러한 선진국 쏠림을 극적으로 보여주는 사례가 중국입니다. 과거에는 아시아태평양 투자 릴게임다운로드 유망도시 상위권에 중국 주요 도시들이 꾸준히 포함됐지만, 올해 보고서에서는 단 한 곳도 이름을 올리지 못했습니다. 2005년 이후 외국인 투자자들이 중국 부동산에 투입한 1400억달러(약?206조8500억원)?중 상당 부분이 손실로 전환됐습니다. 모건스탠리캐피털인터내셔널(MSCI)에 따르면 2019년 이후 중국 오피스 가격은 20%, 리테일은 35% 이상 사이다쿨접속방법 하락했습니다.
지정학적 불확실성과 기존 자산의 부진한 성과가 복합적으로 작용한 결과입니다. 이탈한 자본은 일본·싱가포르·호주·한국으로 향하고 있으며, 정치적 안정성과 투명성, 깊은 유동성을 갖춘 시장이 더 높은 프리미엄을 받는 흐름이 강화되고 있습니다.
이 흐름 속에서 도쿄는 단연 독보적 존재감을 드러냅니다. 도쿄는 3 체리마스터모바일 년 연속 투자 1위 도시로 선정됐고, 지난 10년 중 8번이나 상위 5위권에 올랐습니다. 이는 단기적 선호가 아니라 구조적 신뢰의 결과입니다. 정치·사회적 안정성, 깊은 자본시장, 낮은 금리, 제한된 공급, 일본 은행들의 우호적 스탠스, 관광 회복 등이 복합적으로 작용하며 도쿄 시장의 체력을 견고하게 지지하고 있습니다.
기업 지배구조 개선 압력도 도쿄 시장의 구조적 매력을 높이고 있습니다. 일본 기업들이 자산 효율화를 위해 우량 오피스·호텔·리테일 자산의 매각을 늘리고 있습니다. 이는 일본 시장이 단순한 경기적 기회가 아니라 기업 금융 중심의 가치 창출 시장으로 전환되고 있음을 의미합니다.
도쿄 시장의 펀더멘털도 견고합니다. 도심 5개 구 오피스 공실률은 2% 미만을 유지하며 임대료 상승을 뒷받침하고 있습니다. 리빙 섹터도 주목할 만합니다. 엔화 약세와 관광 회복으로 호텔·서비스드 레지던스 수요가 확대되고 있으며, 도쿄 다가구 임대시장은 공실률이 3% 미만으로 안정적인 가운데, 올해 1분기 임대료 상승률이 약 7%까지 올라 시장의 장기 회복력을 한층 강화하고 있습니다.
물론 일본을 포함한 선진국 시장에도 도전 요인은 존재합니다. 가장 큰 우려는 건설비 상승과 지정학적 불확실성입니다. 일본과 호주의 건설비는 코로나19 팬데믹 이후 급등했으며, 일본은 건설 역량 부족까지 겪으면서 신규 공급이 제약되고 있습니다. 이는 단기적으로 부담이 되지만, 중장기적으로는 기존 자산의 희소성과 가격 방어력을 강화해 도쿄 같은 선진 도시의 매력을 오히려 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 환경에서 많은 투자자는 신규 개발보다 기존 자산의?리포지셔닝 전략을 선호하고 있습니다.
이러한 흐름을 종합해 보면 내년 부동산 투자의 본질적 질문은 더 이상 "어디가 싸냐, 어디가 오르냐"가 아닙니다. "어떤 도시가 가장 오래 버틸 수 있는가, 어떤 부문이 구조적으로 성장하는가"로 이동하고 있습니다. 이 질문에 가장 명확하게 답하는 도시가 바로 도쿄입니다.
도쿄의 3년 연속 1위는 단순한 순위가 아니라 아시아 부동산 시장의 구조적 전환을 보여주는 신호입니다. 불확실성이 커질수록 안정성과 투명성을 갖춘 시장이 더 높은 가치를 인정받고 있습니다. 개발 호재만 좇던 시대는 끝났습니다. 앞으로의 승자는 가장 빠르게 움직이는 시장이 아니라 가장 오래 버틸 수 있는 시장입니다. 도쿄는 이미 그 답을 제시하고 있습니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장
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