이재명 대통령이 오는 5월 9일 ‘다주택자 양도소득세 중과 유예’가 종료될 것이라고 공언하면서 양도세 중과 시행을 앞두고 다주택자들의 ‘절세 매물’이 실제로 시장에 풀릴지 관심이 쏠린다.

이 대통령의 이 발언은 ‘세금폭탄을 맞기 싫다면 5월 9일 전에 보유 중인 다주택을 정리하라’는 강한 압박 신호로 해석된다. 최근 수도권을 중심으로 집값 상승세가 다시 이어지는 상황에서 매물을 5월 이전에 최대한 시장으로 끌어내려는 일종의 ‘구두 시장 개입’ 취지로 읽힌다.
지난해 10·15 부동산 대책 이후 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역(조정대상지역·투기과열 백경게임 지구)으로 지정되면서 양도세 중과 부활 시 다주택자의 세금 부담은 크게 늘어난다. 조정대상지역에서 양도세는 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 소유자는 30%포인트가 가산된다. 여기에 지방소득세 10%까지 적용되면 3주택자의 최고 실효세율은 82.5%에 달한다. 장기 보유 주택에 적용되는 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 없다.
모바일바다이야기하는법 실제로 매일경제가 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원에게 의뢰한 세금 시뮬레이션에 따르면 다주택자 양도세 중과 시 세금 부담은 2~3배까지 늘어나는 것으로 나타났다.
다주택자가 5년 전 10억원에 취득한 주택을 조정지역에서 15억원에 매도할 때(양도차익 5억원), 양도세 중과를 배제하면 양도세는 1억4700만원이지만 바다이야기부활 중과를 적용하면 2주택자는 2억6400만원으로 79.6% 증가한다. 3주택 이상 보유자는 112.9% 늘어난 3억1300만원에 달한다.
또 다주택자가 6년 전 15억원에 산 주택을 조정지역에서 25억원에 매도할 때(양도차익 10억원), 양도세는 중과 배제 시 3억3300만원이지만 중과 적용 시 2주택자는 5억7400만원(72.4% 증가), 모바일바다이야기하는법 3주택 이상 보유자는 6억8700만원(106% 증가)으로 뛴다.
유예기간 종료까지 약 3개월이 남은 만큼 전문가들은 단기적으로 일부 매물이 나올 가능성은 있다고 본다. 특히 서울 내 중저가 주택 위주로 거래가 이뤄질 수 있다는 전망이 나온다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “다주택자의 중저가 매물은 이미 시장에 나와 있지만 가 바다이야기릴게임 격이 맞지 않아 거래되지 않는 사례가 많다”며 “양도세 중과 이전 가격 조정이 이뤄진다면 대기 수요가 많은 만큼 거래 성사 가능성도 높아질 것”이라고 말했다.
다만 시장 판도를 바꿀 만큼의 물량이 나올지는 미지수라는 분석이 많다. 거래에 통상 2~3개월이 소요되는 데다 설 연휴까지 겹쳐 시간이 촉박하다는 이유에서다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “잔금을 고려하면 실제 거래에 걸리는 시간이 길어질 수 있다”고 지적했다.
토지거래허가구역과 대출 규제 등 거래 제한 요인이 누적돼 있어 매물이 나와도 거래가 원활하지 않을 것이란 관측도 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “토지거래허가구역은 허가 절차에만 2~3주가 걸리고, 2년 실거주 의무까지 있어 거래 성사 자체가 쉽지 않다”고 설명했다.
오히려 장기적으로는 다주택자가 버티기나 증여를 선택해 ‘매물 잠김’ 현상이 심화할 수 있다는 지적도 나온다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “이미 매도 의사가 있는 다주택자는 대부분 매물을 내놓은 상태”라며 “5월 9일 이후에는 매물 잠김이 심화해 가격 상승 압력으로 작용할 수 있다”고 말했다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장도 “단기간 내 급매가 아니라면 3개월 안에 처분하기는 쉽지 않아 증여나 보유로 방향을 틀 가능성이 크다”고 내다봤다.
아실에 따르면 23일 기준 서울 아파트 매매 매물은 5만6219건으로, 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶였던 지난해 10월 15일보다 24% 감소했다.
일각에선 다주택자 매도 이후 자금이 다시 ‘똘똘한 한 채’로 이동해 해당 현상만 심화할 수 있다는 우려도 나온다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “다주택자가 주택을 처분하면 매각 대금이 결국 우량 주택 매입으로 향할 가능성이 높다”고 말했다.
부동산 전문가들은 현시점에서 성급한 매도보다는 기대 차익과 세금 부담, 거래 여건 등을 종합적으로 따져 판단할 필요가 있다고 조언한다.